本文為“房地產帶鹽人”的第130篇文章，今天我們來說說長期低調（寂寂無名）的省會城市濟南迎來的一次大機遇，以及濟南是如何去把握這次機遇的。
濟南需要存在感
要說省會城市的存在感，尤其是在經濟相對發達的東部地區，濟南，這座山東省的省會城市在過去十來年似乎差強人意。先補充一點：山東在地理意義上屬於華東，而同在華東的省份裡面，山東的地位有些尷尬，一方面GDP全國排在第三，位列廣東、江蘇之後，而且山東是一個典型的均衡性的省份，各地差距沒那麼大，甚至各有特色；但同時在經濟質量方面山東汙染型重工業為主的第二產業，以及在第三產業方面的發展速度不夠快，在經濟結構方面似乎令人擔憂。
與此同時山東對人才的吸引力與經濟地位似乎不太匹配，在2019年人口淨流出幾十萬，對一個人口過億的大省似乎沒有那麼大影響，但淨流出的年輕人居多，也一定程度上反映了山東需要一個更核心的城市來留住人才，佔領高地的迫切。畢竟只靠趵突泉、大明湖畔的段子刷不出來新意。
以四川、河南、湖北等省份的省會看，是必須集全省之力去做大省會，帶動總體經濟同時留住人才，均衡的山東雖然並非要搞那麼極端，只不過濟南作為交通、政治、教育文化的中心城市，需要一些題材來充實自己城市發展的脈絡。
這不機會來了。
首都北京要把更多的非首都功能轉移出來，這已經是幾年來北京城市功能定位轉型的一系列動作之一。何為非首都功能，並不是三言兩語說得清，從固安到河北的香河、大廠、三河三個縣的規劃發展來看，北京的醫療服務、二三產業、養老等等諸多方面都或多或少需要擴容到外部承接的地區。那麼我們從濟南的動作裡可以一窺端倪。
濟南的19條措施
在本月18號，濟南市發改委發佈《濟南市精準承接北京非首都功能疏解的政策措施(試行)》，這次的文件非常具體，無論是對市各部門和各區、縣均有安排。從產業發展集群到人才引進，企業落戶，乃至子女入學等各個方面均為此次北京非首都功能的承接開始做準備。
政策打通永遠是第一位的，規劃方案則是整個指導方針的基礎。類比長三角一體化示範區、大灣區9城市協同發展的這些大規劃（雖然濟南此次承接並非同樣的戰略高度），但大同小異，我們先來看規劃定位：“京滬會客廳”、央企、跨國企業基地。
京滬會客廳是充滿了想象力的說法，濟南作為交通樞紐的地位近年來被旁邊的鄭州擠壓的夠嗆，然而京滬線繁忙的軌道交通，也是南北通衢的濟南的機會。只不過之前只是山東東西向和京滬南北向的一個交集，典型的路過卻錯過。
如今把產業放進來，這就給了濟南一番作為的機會。作為企業基地，意味著很多北京的產業、經營實體將有可能落戶泉城，產業鏈帶動則會充分發揮濟南的交通優勢。因為產業鏈並非全都在北京，那麼搬出來到濟南落戶的企業同樣需要交通聯繫起來跟全國尤其是華東重要城市群的上下游協同，而南邊的長三角則是中國經濟的核心地區之一。
濟南的西客站每天繁忙的南北交通，如果給企業在商務條件上創造更好地環境，何嘗不是一個就近落腳的好地方。這需要辦公、會展、文化、投融資一體的服務。例如在西客站片區,規劃建設佔地約100平方公里的“央企城”,吸引北京的院士、專家、科研團隊前來創新創業,讓濟南成為北京非首都功能疏解轉移的重要承接地和橋頭堡。
我們來看看濟南給出的政策有哪些亮點：
一、專科以上學歷即可落戶開通隨遷子女入學“綠色通道”，而且定價人才最高給予1億元資助，創新人才扶持資金最高可達200萬，創業人才則是最高300萬，團隊扶持達500萬。真金白銀的邀請，這次濟南的誠意十足。對人才的渴求是一個城市新舊動能轉換的原動力，也是提升城市實力的軟性基礎。
立業安家，購房補貼自然不必說，高層次人才可享受高達百萬的購房補貼，要知道濟南的房價均價不過在1.4~1.5萬元/㎡，百萬購房補貼用在濟南和用在北京效果自然不同。另有5年的租房不同或者同等年限的人才公寓免租期。總之住的問題不需要擔心。
再來說對購房戶籍限制的鬆綁，措施規定戶籍暫未遷入本市且在濟南無住房的項目職工,可在本市購買住房1套(需提供連續兩年以上在濟南市區個人所得稅及社會保險繳納證明),享受首套房貸款利率。也就是說原本的非戶籍不能購房的限制門檻已經基本不存在。
落戶本身也不是一個問題，符合以下條件的均可在濟南辦理落戶：
1、專科以上學歷或初級以上專業技術職務資格；
2、四級以上職業資格的職工；
3、具有全日制中專學歷(含技工、職業院校畢業學歷),參加濟南市鎮職工養老保險的即可落戶；
4、凡經認定的人才均可遷濟落戶。
上述人員共同生活居住的配偶和未婚子女可以隨遷。
並且隨遷落戶的子女入學安置“綠色通道”,為職工中非本市戶籍子女提供義務教育保障,根據職工實際居住情況就近擇優安排入學。對學前教育階段適齡兒童根據本市公辦、民辦學前教育資源情況進行安排。對承接北京非首都功能疏解的項目,其企業職工在北京繳納醫療保險的,為其提供醫療服務保障,可在聯網醫院直接結算。
一個教育、一個醫療，直接免除人才來濟的後顧之憂，不再需要工作居住兩地奔波。這一點我想為濟南點贊，那麼多城市都在盡力吸引人才，留住人才，濟南早該有大動作了！
二、提升審批效率和服務意識
“在泉城，全辦成”。對承接北京非首都功能疏解的項目， 通過推行“一窗辦”“網上辦”“就近辦”“簡化辦”, 實現“一件事情一鏈辦理”，建立市區聯動的“全程代辦制度”，以“店小 二”式服務打造優質高效便捷的辦事環境，著力打造承接北京非 首都功能疏解項目審批高速通道，精準服務北京非首都功能疏解 項目。
這一點有點學習杭州的意思，浙江一向以行政治理高效率和服務意識著稱，對企業個居民的各項服務強調只跑一次，說實話，這是一個城市是否包容和有利於創新、創業的標誌。
三、槐蔭區的機會和挑戰
這其中西客站片區所在的槐蔭區承擔了很大比例的任務，也迎來發展的契機。多年以來，濟南西部發展遲緩於東部，雖有西客站高鐵中心，卻沒有圍繞交通打造有力的商業、產業環境。那麼這回“京滬會客廳”的定位則會給槐蔭區的商務辦公、企業投資創造市場機會。
因此總體看好濟南西部的服務業、商業地產項目的發展前景，當然產業先行而不是房地產先行，這時候空炒作概念樓盤絕不是什麼好辦法。真的要做好承接和服務，開發企業必須擁有資源和運營能力。尤其是各行業龍頭企業的對接，對金融、產業運營方面的積累不是一朝一夕的，在這方面國內做的好的運營例子有鄭州航空港區、西安滻灞生態區等等，值得借鑑。一味的追求房地產開發最大化，而產業空心，實際上反而會事倍功半。
以鄭州空港新區為例，也是交通樞紐為核心的生產、製造、商務一體的產業新區，而後引入富士康等知名企業，最終使得鄭州成為接入世界製造業產業鏈上的重要一環，進而帶動了教育、服務業和進出口。當產業聚攏了人力資源，那麼城市發展的基礎才打紮實，之後的配套建設開發、商業開發才能有支撐。
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