直接說我個人認為的結論：
現在極度不適合，現在是經濟大環境惡化中；人口老齡化和增長情況惡化中；房地產也沒有政策支持（現在沒有，以後經濟熬過去了更沒有）。對於一個經歷過深重屈辱的國家來說，好不容易靠最近40年經濟高速發展獲得一些驕傲感，以至於一些人說話都硬氣了，我不敢想象要是這份驕傲被抹去後，會是一副怎麼樣的模樣？
對於這個民族來說，驕傲的夢是不能碎的，碎了的話隊伍就散了；所以只能用更大的夢凝聚人心和力量；這個更大的夢就是這個國家整體成為發達國家過歐美人過的生活；所有與這個夢背離的都要犧牲掉，更何況那些夢實現路上的攔路虎了。
夢一定要有，能不能實現是另一個問題！
房價回到15年，我覺得沒什麼可怕的，如果中國可以轉型成功，能量將不亞於又一次改革開放。
以下幾個論點，誰能有理有據推翻，我就相信房價還會漲！
論點一：城鎮化空間有限
全國房地產有過兩次“飛躍”，分別為2008~2009年以及2015~2016年。2008~2009年的飛躍直接得益於4萬億的刺激計劃，4萬億刺激計劃開啟了高鐵等大基建時代；2015~2016年的飛躍直接得益於以“330新政”為代表的房地產去庫存刺激計劃。這兩次飛躍基本上讓很多優質城市的房價在2017年相對於2007年翻了的4倍，遠高於經濟發展的增速。
下圖為一線城市——“北上廣深”2002~2017年住宅商品房的銷售價格走勢圖（注：數據來自國家統計局），統計局的數據比較保守，和我們消費者自身的“體感溫度”相差甚遠。雖然如此，還是可以清楚的看出08~10年和15~17年一線城市除廣州，基本上都翻倍了。廣州相較於其他一線城市，是一座非典型的一線城市，北京和上海不用多說，全國唯二，廣州沒法比；深圳則是佔盡了改革開放的春風，這種千年一遇的機遇是其他城市不可比擬的；而廣州更多的是憑藉自身地理位置優越得到的大發展進入一線城市的。
兩次飛躍的中間，2010~2014年的房價基本比較平穩，甚至有的年份房價是下降的。首先說明一下，本次研究的舉例是拿一線城市的數據進行的，全國的數據可以參見上一篇文章——【中國房地產的過去、現在及將來--第一篇】中國房地產發展史概要。
下面來分析一下兩次飛躍的不同點。下面兩幅圖為我們國家城鎮化的歷史進程圖，數據來自國家統計局。2007年我們國家的城鎮化率是46%，而全國總人口為13.18億；2017年我們國家的城鎮化率是58.52%，而全國總人口為13.86億。下面簡單計算一下：
2007年城鎮人口：13.18 * 46% = 6.06億；
2017年城鎮人口：13.86 * 58.52% = 8.11億；
10年城鎮人口增量：8.11 - 6.06 = 2.05億；
下面再看看城鎮人均居住面積的變化，2007年人均居住面積為22.6㎡，2017年人均居住面積達到37㎡。10年人居居住面積增加14.4㎡，要知道1990年人均居住面積都不超過這個數的啊。
以上數據分析可得，由城鎮新增人口帶來的新增居住面積為：
2.05億 * 37㎡ = 75億㎡；
由住宅面積的增加帶來的新增居住面積為：
6.06億 * 14.4㎡ = 87.3億㎡；
兩者相加可知08~17年10年間新增住房居住面積為：
75億㎡ + 87.3億㎡ = 162.3億㎡；
這就是中國房地產在2008年開啟高歌猛進的原因，沒有這個根本，再好的政策都只會曇花一現。這162.3億㎡還是保守估計，比如改善型住房，推倒舊房再築新房，一減一增，又會劇增很多居住面積。憑藉著這些新增的居民居住面積，只需要政策適當引導即可給房地產帶去突飛猛進的跨越式發展。
可是2015年的時候，我們國家的城鎮化率已經到了56.1%，要知道發達國家的城鎮化率是70%，目前長三角/珠三角等沿海地區的城鎮化率早期超過發達國家平均水平。而且由圖可知15年以後，城鎮人均居住面積幾乎沒有明顯增加。然而，由於自08年以來房地產的猛漲在絕大多數人的心中刻下了房價不可能跌只會漲的烙印，加之中國傳統文化的“有房即有家”理念，讓很多人對“房地產會繼續增長的預期”很恐慌，這個時候只需要政策稍加引導/媒體助攻一下即可釋放這個恐慌，帶動房價進一步增長。
但是，這種增長是不可持續的，因為新增需求已經捉襟見肘了。而且，房價這一波竭澤而漁的增長會造成一些不利影響，主要有二：一是土體房屋的租金驟增會增加企業的成本，一些勞動密集型的中小企業本來盈利能力就有限，這樣就更加艱難了，而且高房價會阻礙年輕人去當地求職工作，企業因此會招不到相應的員工，所以即便華為這樣的企業也要去東莞等其他地方，一方面降低自己的成本，另一方面減輕員工的生活壓力。二是，因為土地租金以及人力成本的增長，勞動密集型企業會轉移到東南亞等土地租金和人力成本低的地方，而勞動密集型企業又是招工大戶，這樣的轉移會加劇國內的失業率，這個風險會大得多。
下圖為日本城市化的歷史走勢，日本的城市化經歷過四個階段，其中第四個階段尤其應該得到我們的重視。1975-2000年，日本城市化率基本保持不變；但是到了2000年，開始了一波大幅增長。這是什麼原因呢？就是因為日本人口老齡化到了一個階段：農村老齡人口死亡驟增，而年輕人又大多待在城市裡，因此在計算城市化的時候，分母減少的速度大於分子，因此日本的城市化在2000年開始大幅增長。這個時候日本政府基本不需要出臺政策吸引年輕人去城市買房生活，就可以自然而然地看到日本的城市化大幅增加。
日本在1975年左右基本結束城市化進程，目前城市化率穩定在91%左右。1945年-1975年，由於人口加速流入城市和“市町村大合併”，城市化率快速提高至76%，；1975-2000年，城市化率基本保持穩定；2000年至今，因為町村老齡人口離世和第二輪“市町村大合併”導致的被動提升，城市化率由79%進一步上升到91%。
日本的人口老齡化就是我們國家的前車之鑑。對照日本的情況，結合舊文站在2019年看——中國房地產最後的五年，我們可以合理的得出一個推論：2025年後，即便沒有政策引導，我們國家的城鎮化率也會大幅提高。都2019年了，就再別拿城鎮化來做多了。
總結：所有的做多，皆因有做多的空間，當這個空間擠壓完全的時候，就黔驢技窮了，即便諸葛再世，也休想借來東風。
論點二：人口老齡化加劇
我們必須記住：房子是用來住的，而不是用來珍藏的；房子是有壽命，不像藝術品那樣可以永恆保存待升值。房子不像藝術收藏品那樣具備時間以及藝術家賦予它們收藏價值，中國只有極少數地方的房子因其地理位置具備區位優勢以外，其他的都只是一般意義上的房子。
首先，我們要尊重一個基本事實：房價短期看政策，長期靠人口。
其次，我們得承認目前的房價極其不合理。如果說清北等名牌大學畢業生只有少數幾個人買不起合適的房子是個人問題；那清北等名牌大學畢業生靠個人奮鬥普遍買不起合適的房子那就是嚴重的社會問題。這裡的“合適的房子”是指與自己身份相匹配的房子。下來開始具體分析：
1、嬰兒潮
新中國建立以來的三次人口大爆發（以出生人口大於2000萬計，如下圖所示）：
第一波嬰兒潮：1949-1958；
第二波嬰兒潮：1962-1975；
第三波嬰兒潮：1981-1997；
（注：3年自然災害隔斷了前兩次嬰兒潮）
以結婚年紀來算：
據中國婦聯統計的《中國幸福婚姻家庭調查報告》，目前中國總體的平均結婚年齡是在26週歲。則：
1997+26=2023；
以讀書時間來算：
考慮到大學生本科畢業就大約是23歲，研究生畢業大約25.5歲了，這個時候他們尚且沒有積累足夠首付款，假設大學生本科工作3年後開始購房，研究生工作1.5年後開始買房（為什麼研究生是工作1.5年，因為研究生工資高啊），那麼：
1997+[(23+3)+（25.5+1.5）]/2=2023.5；
這是一個估計值，其中誤差大概率在正負1.5以內，不影響我接下來的推論。
以上兩個角度所得數據表明，最後一個嬰兒潮，亦即1997年出生的人，最遲在2023年購房。有的觀點認為第三波嬰兒潮的截止年份為1991年，如果這樣算，最遲購房年份為2017年。不管怎麼說，我們現在處於第三波嬰兒潮的尾巴階段。未來購房目標客戶會越來越少，所謂剛需來接盤，明顯是一種忽悠人的胡言亂語，因為我們沒有足夠的接盤俠了。也別期望於改善型購房者來填這個窟窿，即便改善型購房者也是賣了現在的再買改善型房子，並不存在增量。
2、人口老齡化
中國人平均壽命是75歲（最新值），以前兩波嬰兒潮計算即將到來的老齡化人口去世情況：
1949+75=2024；
1975+75=2050。
2024～2050必定是我國最艱難的時間段，因為這27年間，每年我們國家都會逝去大約2000萬人口，有相當的年份還不止2000萬。2018年出生人口為1500萬，死亡人口為1000萬。距離2024年還有6年時間，假定2024年去世人數為2000萬，19年到24年逝去人口為等比例增長，未來6年出生人口保持在1500萬（幾無可能，必定少於這個數），則
大約在2021-2022年，出生人口和死亡人口持平。這之後，我們國家的人口將開始負增長。2022年後，每年將會有多少購房者呢？這個可以通過下面的方法估算，2022年購房者假定為結婚者，依照上面統計的平均購房年齡大約為26歲，從2022年向前追溯26年，即為1996年。這一年出生人口約為2000萬，按照一組夫妻組建一個家庭需要一套房子則是1000萬套，而逝去的人大約1600萬左右，大約800萬套房子，說明還沒有到去世的人騰出的房子比新組建的家庭多。
但是把時間線劃到2024年呢？這一年去世的人大約2000萬，而組建家庭的人由1998年出生的人決定的，這一年出生的人口大約1900萬。這一年，意味著去世的人所騰出的房子就夠新組建家庭所需房子的數量了。這裡並不是說年輕人會去買去世的人留下的老房子，而是想表明，這一年開始中國房地產的“折舊率”會突飛猛進。從這年開始，我們的房子一年比一年剩餘。到時候，馬雲說的“未來房子是白菜價”還真會實現，落後地區為吸引人才送房子也不是沒可能。馬雲是在2017年說的“8年後，中國最便宜的東西可能就是房子
”，亦即2025年後，和我推算的2024年基本吻合。有朋友會說“隨著醫療進步，我國平均壽命會增加啊”；
那我得告訴你：日本人平均壽命是80，我就假設我們國家醫療水平大幅提高，中國人平均壽命增長到80歲，那也就是延緩了5年；但你看看前兩波嬰兒潮（除去三年自然災害）是從49年持續到了75年，長達27年的啊。即使我們國民平均壽命增長，但也逃脫不了人口老齡化的厄運。給陽光下的雪人撐傘並不能遏制住雪人的溶解，只是稍微延緩了一下溶解的時長，並不能改變雪人註定被溶解的命運。
論點三：房產稅的使命
房產稅直接目的不是為了降房價的，其直接目的是為了增加地方財政收入。
但我們也要認識到，房產稅會大幅遏制住炒房行為，因為房產稅會大幅降低房子的增值屬性，以及降低房子的投資屬性，甚至可以把房子拍成負資產。
當房子不能給炒房者帶去理想的增值時，他們必然會想方設法補救，或是出租或是拋售；要知道很多炒房者以前是寧願房子空著也不對外出租的；如果房產稅出來了，他們還不出租，那麼房子就會成為負資產不停地吞噬他們的現金流；所以大眾消費者大可不必擔心炒房者能把房產稅轉嫁到租房者身上，因為到時候你會挑花眼的。並且每年折舊剩餘的房子會氾濫成災。
房地產這個行業已經沒有潛力可挖了，它已經很好的完成了歷史使命。隨著房地產黃金時代的結束，賣地也將行將就木。因此我們國家迫切需要新的稅源，既然增量已經沒了，那就打存量的主意吧，因此房產稅的出臺是水到渠成的事情。想都不用想，只有這個可以替代賣地留下的大窟窿。因為房地產會在接下來的五年內急速沒落，因此房產稅會很快推出以履行它的歷史使命，大概率兩年內出臺，因為根本沒有時間拖延。
2018年全國賣地收入為6.5萬億，而全國房地產總值450萬億；為了彌補6.5萬億的賣地收入，房產稅就是一個答案。試想一下，只收1%的房產稅，就是4.5萬億收入。當然房地產在中國經濟中的比重絕不是一個賣地收入就能解釋清楚的，也不是簡單的數學計算就能劃等號的。但是這裡只是提供了一個分析和思考的角度，方便讀者理解。
房產稅有兩個作用：
一是降低甚至除去房地產的增值屬性，想穩賺不賠，做夢，因此會逼迫一些囤房（炒房）的人主動賣房，會極大增加市場房屋供應量；
二是降低地方政府對賣地的依賴，徹底解決土地財政尾大不掉的問題！
論點四：所謂的放水
首先是“放水”，很多人都不懂信用貨幣就在那裡喋喋不休說什麼印鈔，真是搞笑。
那就看看你們所說的放水吧！
最新新聞“央行發佈了6月份金融數據，中國6月貨幣供應量M2同比增長8.5％”，下圖為歷年貨幣供應量，看歷年趨勢（紅線），央行是在放水還是縮水一目瞭然。中國要想超過美國，我們的人民幣就必須在國際市場相較於美元不說超過，也必須旗鼓相當，如果一個國家隨意放水，人民幣就休想國際化，人民幣不能國際化，中國就不可能超越美國。以後，人民幣追求的是穩定穩定再穩定，為國際化推廣創造條件。一個不靠譜的貨幣是得不到國際市場認可的！
房地產不會作為短期刺激經濟的東西，長期也不會！
結論
基本面結論：未來五年出生人口會急速下降（18年相較於17年銳減200萬），但去世人數會急速增多，人口老齡化會越來越嚴峻。未來五年內，我們國家的人口大概率開始負增長。房產稅必定會快馬加鞭推出，且別寄希望於城鎮化。
房地產結論：全國範圍內不可能漲了（當然不排除有些地方最後靈光乍現式的浮動），目前全國房子最保值的當屬一線城市以及強二線城市的核心地塊的房子，即便是這些個城市，非核心地塊的房子也不具備保值功能。
對於手頭有投資性房產的人來說，接下來的五年，每一年都是最好的逃亡之年。如果他們執迷不悟的耗下去，必死無疑。對於想要買房的人來說，接下來的每一年相對於前一年都是更好的買點，五年之後，房地產就是馬雲說的“白菜價”。
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