李中东
商铺是危险的资产，但是还不至于是最危险的资产，在投资上也尽量不要碰商铺这样的资产，避免亏损。
商铺是一个非常看重地段，客流量，租金价格的投资，一个好的地段，多的客流量，高额的租金价格对于任何投资商铺的人来说都是极其好的。
但是目前商铺普遍存在的问题是:租客无法承受高额的租金。背后的现象就是租客辛辛苦苦开店赚钱，然而一大半的收入都到了商铺拥有人的手上，如果行情不好，亏损都是非常有可能的。
所以这导致了很多的商铺都关门着，急于在市场上出售，为了卖得更快一点，原先的持有者还会打出“低价”等口号，但是实际上却已经卖不出去，困难重重。
而对于好的商铺来说，持有者基本上不会出售的，因为这就相当于一只“金母鸡”，没有必要在市场上抛售，一定程度上，好的不卖，坏的卖不出去，这基本上就是目前商铺的现状。
当然也有因为家里因为急于需要资金周转不得不卖掉“金母鸡”商铺的，但是这样的数量实在太少了。
所以投资商铺的第一个难点就是好的买不到，而坏的卖不出去，一旦入手商铺，太容易成为接盘侠。
不仅如此，投资商铺还有第二个难点:租金回报率低。目前这是大部分商铺普遍存在的问题。虽然资金无法被广大的租客接受，但是商铺的价格同样好，如果现在再买入商铺，然后出租出去，其实得到的租金回报率非常低，远远得不偿失。
有数据统计，大部分的租金回报率可能就是在3%左右，如此的租金回报率甚至不如一些理财产品的利率，所以租金回报率低是让商铺成为危险资产的原因之一。
还有第三个难点:升值空间小，很难再卖出去。一旦投资了商铺，商铺成为自己的了，那么在如今这个房地产市场价格难以上涨的情况下，商铺也很难再涨价，几乎没有了升值空间，不仅如此，以目前一个高价来接盘，几年之后房价形势是横盘，大家看到商铺的价格没有上涨，更多的会持币观望，难以找到下家。
投资商铺的价格无非就是两个:一是租金回报，二是商铺升值，如今无论是租金回报，还是商铺升值，都存在很大的困难，所以这使得商铺成为最危险的投资之一。
财道
说这话的人一看就知道是内行的人，如今的商铺真的是最危险的资产，如果投资能不碰就不要碰了。
为什么这么说呢？就拿我们小区来说吧，我们小区是2016年交房的，交房之后我们开始装修，真正入住基本上是2017年左右。然后小区下面有几十家商铺，这些商铺也陆续开业。有做理发店的，按摩店的，水果店的，药店的，还有各种餐饮店等等。
我们小区所处的位置还算可以，周围是城中村，人口密度也很大。当然光是我们小区就有1500多户，这些商铺一开始估计也都以为生意应该不会太差。可是事实上，从他们开业到，现在，两年多时间，有些店铺都换过好几波人，店铺做的生意也都换过好几种，就是这样也没见哪一家生意做得好。所以到现在好多店铺还是空的，租不出去。
还有我公司楼下，地下好多店铺，还是在地铁出口位置，生意见他们也很难做。尤其是那些卖衣服的店铺，常年都见贴着店铺转让字样。稍微做得好的店铺估计就是那些便利店了，还有就是那些卖早餐的。我觉得现在投资店铺如果位置不是很好，或是人流量不是很大，你想出租都租不出去，基本上就是亏本的买卖。
如果有钱宁愿购买理财产品，也不要投资店铺，现如今店铺真的很难出租的。
月牙亮投
原来都说“一铺养三代”，现在看来，商铺的投资风险越来越大，尤其是三四线城市，很多地段一般，人口密度不大的地方，商铺租不出，卖不掉，已经成为地产投资的“鸡肋”。
我一个同学在自己小区的沿街位置购买了一个商铺，当时花了100万左右，原来认为商铺沿街应该不错，但是由于距离小区入口较远，前面和右面有绿化带，就像在一个死胡同里，又无法停车，所以两年多了没有租出去，想卖也很难出手。
像他这种算是特殊情况，但是，整体看现在投资商铺确实风险比较大了，一是商铺的价格已经炒得很高了，由于前期房价上涨较快，商铺更是水涨船高，无论什么地方，只要是店面就比普通房价高两三倍，泡沫非常严重；二是开发商为了赚钱，到处规划沿街商铺，小区周边几乎都规划成商铺，太泛滥了；三是现在电子商务发达，很多交易都是通过网上完成，淘宝、天猫、京东取代了大量的实体店铺；四是商铺租金已经高得让人望而却步，很多个体经营者开店，自己赚的不如房租多，因此实体店铺关门的越来越多。
由此可见，现在投资一定要睁大眼睛，做好风险控制。一是要选择有投资价值的优质地段，二是充分考虑未来的投资收益目标，三是做好租售两难的情况下如何度过危机的打算。现在整体经济形势一般，赚钱感觉越来越难了，这种情况对商铺的影响是最直接的。
虽然现在投资商铺风险很大，但如果说商铺是最危险的资产，我倒不认同，毕竟商铺属于不动产，即便租不出，卖不掉，店铺仍然会在那里，贬值的空间也不大，只是丧失了赚钱的机会而已，相比股票、期货等高风险投资，不动产仍然属于风险小的。
我一个同学在2016年把全部资金投入股市，然后还融资融券，结果100万资金去年就全部亏光了，如果他当时投资商铺的话，也不会沦落到现在的地步。
任何投资都是有风险的，在你没有制定风险控制方法之前，最好不要盲目投资，商铺也是这样，所以并没有最危险的资产，只有最危险的投资方法。
互金直通车
我很认同这个观点，我很多朋友和亲戚都问过我，手上有钱，想买套商铺，以后收租金，我都不建议他们买商铺。
有位朋友的弟弟，是做书店生意的，主要是针对考研之类的专业书籍，商铺的总结是五百五十万，租金是三十万左右一年，因为我做过很多年房产，他弟弟就问我能不能买，我说最好不要买商铺，投资其他的比较好，他说好的，后来又给我打电话说，说商铺定下来了，房东降价了，降了三十万，他觉得便宜，就买下来了，后来缴税过户之类的，税费和中介费交了六十万，商铺全程下来用掉五百八九十万。没过两个月，又给我打电话了，说房子租不掉，之前租三十万的，现在租金降到二十五万了，还是租不掉了，已经空了两个月了，老婆又在家吵架，所以决定给卖掉，问我多少钱合适，我就和他说，成本价肯定卖不掉，你周边的比你价格低，肯定不会买你的，你现在买就要降价卖，他说实在不行就降价卖，先按成本价卖一段时间再说。
以前说一铺养三代，现在可以说三代养一铺。随着经济和科技的发展。
从购物方式来说，人们的生活习惯和购物方式都产生了极大的改变。以前那种实体商业模式，受到了电商的极大冲击。所以实体商铺的租金之类的都收到很大的影响。
从商铺的供求关系来说，现在全国各个城市的商业库存都比较大，各种综合商业体，特色小镇，商业街，比比皆是。
如果实在要投资商铺的话，我建议购买沿街商铺或者住宅底商。综合商业体，商业街，特色小镇，大型批发市场都不要投资了。
总的来说，现在的商铺已经严重过剩，并且受到电商的影响，实体行业不好做，所以商铺肯定是很危险的资产了，尽量不要碰。
蓝色太阳
这种观点我不完全认同，并非所有的商铺如今是最风险的资产，只能说不同商铺有不同的价值;至于如今真正还想要投资商铺需要谨慎，三思而后行，下面说说我个人看法。
首先说说我个人投资商铺情况，201我在老家新城区靠近高铁站和客运站那里也投资了一间商铺。而我投资商铺我就看商铺未来的价值，现在两年了商铺还是空置着，由于还没有发现好，人流不足。我投资这家商铺主要是博取未来新城区发展好之后，旺起来之后的价值。真正等旺起来就是一笔大财富，不管是出租或者拿来买都可以。所以我认为现在真正想要投资商铺一定要注重商铺未来价值，不能看眼前的利益，把目光放长远投资，这是我个人观点。
投资商铺其实真正的就是靠收租来收回成本，获取投资的收益;但随着互联网的冲击，现在很多商铺都关门了，都经营不下去，所以你想投资商铺，这两点你一定要考虑清楚。其次重点考虑商铺的出租率和租金，商铺未来的价值，商铺周边的发展前景。
出租率
商铺周边的有多少控制率，如果周边的商铺都是没有空置的，说明那里的商铺有价值，可以考虑投资。反之假如空置率高，证明附近生意不好做，肯定谨慎投资。
租金
假如你看好某家商铺，可以结合现在的资金，以及未来的租金进行预估，如果商铺年回报率达到6%以上，这个商铺可以考虑投资，低于6%暂时不考虑，或者直接放弃投资。
商铺未来的价值
现在很多城市都是发展新区，大量资金往新城区发展，旧城区是保持原样。所以假如有闲钱，可以在新城区买到未来十年八年有价值的商铺，一旦新城区旺起来就是一次财富，所以考虑商铺未来的价值。
商铺的位置
商铺的位置非常重要，同一条街不同的位置，商铺的价值是完全不同的。所以位置好，地段好的商铺现在也是可以考虑的。
总之在当前2019年楼市遇冷，投资商铺确实需要谨慎，不能盲目的乱投资。有句话这样说的，投资商铺跟投资股票类似，都是投资未来的价值，投资好了富三代，投资不好坑三代。
综合以上分析可以得出结论，并非所有的商铺都是属于危险资产，并非所有的商铺都不能投资，一定要考虑周全到底能不能投资才是最重要的。
老金财经
不能认同！投资商铺不是儿戏，懒人心态去瞎买，投什么风险都是巨大的。
商铺投资确实有风险
我们在实践中，遇到很多开发商朋友，搞商业自己都没有经验，包括云南龙头地产企业，小区品质搞得倒是不错的，但商业这块始终没有拿得出手的项目，就是炒不热。
我另外一个在江苏做实业的朋友，被他们地产公司销售人员忽悠，花了9000多万买了五间连着的铺面，当时是做售楼部用，八面风位置，看着蛮霸气的，想着肯定赚。哪知房屋交付后，商铺前面靠近路边绿化处，栽了一大排翠竹，长得还快，2、3年就把铺面的视野挡了，空了4年多都没租出去，最后是一个做美容整形的租了，年租120万，折算成年收益率1.33%，你说坑不坑人。
商铺投资的风险点
没有选好商铺，不容易租出去，租金收益还不高；前任租客搬走后，寻找下一任租客不容易，中间容易出现空置期；后期想转手也不容易出手，甚至还要亏些钱才卖得掉。
还有一个风险点在于税收，根据1986年国务院出台的《房地产税暂行条例》，商铺还要按年缴纳房地产税，要么以商铺余值的1.2%缴纳，要么以租金收入的12%交，这是政策风险，目前并没有严格执行，所以，很多拥有商铺的人估计都不知道这个税。
在实际经营中，商铺租赁纠纷也是一大风险点。租客租过来后，签了长约，后来转租了，收了转让费之类的；如果转手的次数多了，层层加价，房东很难收回去，一旦想收回去，租赁纠纷就很容易爆发。
如何预防商铺投资风险
1.调查好租金收益。商铺能不能租得起价，是通过调查和经验完全可以判断的。位于成熟地段，周边各种市政配套完善，常住人口多，商铺能辐射的人流也多，人流消费能力强，这样的商铺肯定是不愁租的，自然就租得起价。
2.分析好商铺的增值空间。商铺增值也是跟地段、区位、人流、配套、出租率和收益率挂钩的，好租、租金高的商铺，后期的增值空间肯定是很大的。
3.管控好租户。在签原始租房合同时，尽量不要给予租户转租权，后期他想转让铺面了，双方再来商量，这样便于控制转租次数，对受让人也是一种保护。也可以在租房合同中约定好，一旦转租后，必须要跟原房东再次签约确认，目的都是保护房东和受让人利益。
4.合理纳税。“把猪养肥了杀”，还是要注意的；正常纳税，合理纳税，是公民义务，不要为了捡便宜，惹来大麻烦。
5.谨慎投资。很多人觉得商铺投资风险大，在于容易被销售忽悠，容易被中介洗脑！在自己没有亲自调查、了解的情况下，稀里糊涂就买了商铺，完全被销售洗脑了，沉浸在美好的投资前景中不能自拔。
因此，商铺是重大投资，必须要亲力亲为，实地了解，多番调查，才能得出能不能投资的决策。商铺投资是一门技术活，也是一门体力活。任何懒惰的想法和行为，最终的结果就是失败投资。
房坛法菜
现在商铺太多了，对原来黄金地段的商铺严重打击，原来一铺十几万租金，转让费二十多万，现在不仅房租降了，转让费也不用了。有些还不好租。我邻居在市场二楼买了个铺，五十多万，结果现在一年租金5000都没人要。有些干脆也就不租了就关着。这情况全国各地到处都是
九月的雨2018
对于商铺这一块现在比较的熟悉，然后说一下我的看法。
现在商铺基本上分为两个大类，一个是沿街的门头房，一个是商场里边的铺位。
这两种房子来说，商场里边的房子的风险要大于沿街门头房的。
先分别说一下他们的优缺点
沿街门头房优点1.独立产权。2.人流量大，车流量多。3.可以自由的选择自己的业态。4.自主性强。 缺点：1.价格高。2.业态乱，没有统一规划。3.受天气影响严重。
内铺：优点：1.商场统一管理，业态统一。2.装修档次较高。3.商场运营起来后可以很好的享受流量加成。 缺点：1.必须接受商场的管理2.如果商场没有经营好，自己生意也会有影响3.没有实体墙分割，自己容易找不到
这只是房子本身的特点，还有现在在三四线城市建设了大量的城市综合体，以及商铺，再加上电商的影响，现在商铺的生意，真的影响很大。
峰神pHq
把商铺说成如今最危险的资产我是不认同的，我所见到年收益率在7或8的铺子还是很多，好位置的铺子即使店在换但从来不会空置。
我想人们只所以认为商铺投资最危险，可能有两方面原因：一是看到或者听到很多投资失败的例子，比如周边空置的铺子、实体店经营困难等等，二是认同网络购物的普及使实体店没有了存在的意义。
我首先用个现实的例子来说一下商铺的风险来自哪里，以及怎么避免风险。
下面这张图片是我今天为了回答这个问题刚刚去外面怕的。这是一个刚建成交付的回字型商业体，
第一张是商业体的外围，这一侧是临街的。
第二张是入口的情况。
第三张是入口进入后内部的情况。
我先简单介绍一下，这个商业体刚刚交付半年，地上一共四层。地下是车库和超市，四层是电影院。当初是一、二、三层卖给个人投资，地下和四层是开发商自持。我们可以看到半年来临街和入口处的商铺还没有租出去，而内圈一层已经绝大部分出租完毕，连二三层也大部分出租完毕。租金收益也不错。而且形成了从电影院到超市等多品类业态。而且这是在这个商业体只有南面一侧有居民区，东、西、北三测还是空地没有开放的情况下完成的。
上面这个例子说明了什么？我看说明了两点：
1 怎么选商铺至关重要。
这是它最大的风险点，需要投资者具备相当的经验。至少目前为止不同商铺的投资者有了不同的命运。实际上在这个项目上即使有些经验的投资者都可能会掉坑里，因为按常理说临街商铺和入口处最容易出租，而且租金高，现在在这个项目上反了，里圈的比临街和入口处商铺好出租。因为人们的出行多数都是开车了，车停到地下车库，人坐电梯出来后就在里圈。再加上里圈的商铺面对面商业氛围比较好，聚人气。而临街商铺门口没有停车位，路边也不让停车。所以人们出行方式和习惯的改变导致人流向的变化影响了商铺的价值。
一个商铺是否有价值还有很多其他关键因素。比如这个售卖的商业体中开发商自持四层电影院和地下超市，这一点对于日后的引流起到了关键作用。决定了一二三层租户敢于进来。如果没有这一点这个商业体做起来的难度大增，商铺的风险也大增。还有商铺的面积也大小搭配，这样就可以适合多业态的要求，为日后形成商圈打下了基础。（关于这个案例我后面会找时间拍个实地的视频大伙儿看得会更清楚些）。有的项目开发商单纯为了卖切割成一个一个很小的单元，这样日后很难做起来。我们这边有个区域开发了个万达广场自持，万达地产在广场边上有搞了个小型商街，切割成一个个小商铺对外卖，这样的商铺风险太大根本不敢碰，万达广场的人流溢出的概率不大，里面已经什么业态都有了，外面的这些大量同质商铺由不同业主持有的情况能做起来太难了。上面只是针对性的说了些风险点，这些可能就是很多人看到的风险，但我们清楚了不碰就没有风险。
2 这么短的时间内在周边还没开放完善的情况下出租达到这种程度就很好的说明实体店还是有它的生命力的。
实体店的生意比过去差是事实。但其中的原因是不是都是因为电商造成的需要我们深入思考。实体店经营者的理念需不需要更新，我们社会变化这么快，凭什么实体店经营还是跟过去一样的方式一成不变。大量分销式的商品确实适合网上卖，而我们实体店的优势是体验，这就是商铺存在的理由。相信经过商铺经营理念不断的创新后很多商品就又会从网上回到实体店。优衣库、无印良品不是一直活的好好的。
最后要说的是商铺投资不同于住宅投资，有很强的专业性，对于一位没有经验的投资者肯定风险大，但道理是没有经验进入哪个投资市风险都大您同意吧？股市、期货、期权风险一个比一个大，甚至现在进行过去躺着都挣钱的住宅投资我看风险都不会比股市小。
芦花庄园的老李
我不认同商铺是最危险的房产投资的看法，相反，商铺是不动产里最有投资价值的。
请问恒隆广场，是什么样等级的“最危险的房产投资”？
认为商铺最危险的，基本上都是工薪阶层，根本不懂投资商铺。
请问你没有经过驾驶员培训，拿到驾驶证，制造出车祸现场，原因就可以归咎汽车是最危险的交通工具么？
商铺是指专门用于商业经营活动的，经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。
现在人人都有手机，手机都能拍照摄影，难道说人人就可以轻松成为摄影师，就可以拍出电影电视剧？
术业有专攻，任何时候都是。
在不动产投资领域也不例外。
不动产投资，尤其是商铺投资，从来就不是普通人可以随便参与的。
商铺，也不是沿街搞个卷帘门就算商铺了。
说商铺不行的主，你倒是说说哪家具体的“肯德基”“麦当劳”租赁的商铺是“最危险的资产”？
不是商铺不行，是你的智商财商不行。
我们都看到了“肯德基”“麦当劳”等洋快餐的红火，但是有几个知道，他们在筛选商铺时，就事先有过各种实地测试呢？
所有的商业成功都绝非偶然，同样哪些叫嚣商铺是“最危险的资产”的人，他们做其他投资一样“最危险”，因为我还没有见过一个靠嘴皮子成功的企业家。
那些叫嚣商铺是“最危险的资产”的人，我几乎可以肯定，都是不懂投资的。
这些人，才是“最危险的资产”！
离他们远些，别被忽悠。
