云桥观世界
公寓跟住宅该怎么选，差不多的价格下，公寓产权只有40年，住宅产权却有70年之多，既然如此，为何还要投资公寓？
首先，在一线城市中房子是限购的，也就是如果你已经有一套住宅，想投资第二套住宅是不被允许的。除非你将第一套房子的产权转移；而公寓是不受限购约束的，你想买几套就买几套，只是首府的比例会随着你持有房产的数量而有所提高。
其次，住宅虽然有70年产权，但一般都为单层，且使用率不高（一般都在80%以下），实际使用面积会大大缩水；而公寓一般属于LOFT复式建筑，买一层送两层，实用率高达160%左右，并且装修起来十分自由，符合现在年轻人对于个性化的追求，因此用来出租的时候也更受年轻人青睐。
还有，公寓一般以小户型为主，总价低，投资者可以拿着买一套住宅的钱购买两套公寓，回报率特别高，而一般涨价的话，同区域的公寓与住宅涨幅差别不会太大，这么一算下来，投资公寓的收益会更高。
三条公式助你选对投资
房产投资公式一：租金乘数小于12
租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数=投资金额/每年潜在租金收入）。如果得出的结果小于12，即在合理购买范围之内。比如某套房子的售价22万元，月租金1500元，那么它的租金乘数约为l2倍。一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
房产投资公式二：8年至10年收回投资
投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。它的公式是：投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（月租金-按揭月供款）×12。
投资回收期越长，投资风险越高，反之，投资风险则减少。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年至10年之间。
房产投资公式三：15年收益高于买入价
如果该物业的年收益×15年=房产购买价，该物业物有所值；如果该物业的年收益×15年>房产购买价，该物业尚具升值空间;如果该物业的年收益×15年
Li倔起
各有不同，希望能帮到您
1、用年限的不同。公寓和住宅规定的使用年限不同，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年。但公寓也有70年使用年限的。
2、用的不同。公寓和住宅的费用不同，有的公寓是商业用途，这些公寓的水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵。但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，而且还需要看当地的政策法规或者通知。
3、业管理的不同。公寓面积较小，只有30-60平方米，一般都是非常精致的装修，相对的物业管理的费用就会比较高一点。而且销售价格一般高于区域的整体水平。
4、率和首付不同。打算贷款购买公寓，则需要按照商业住房的规定办理，首付比例一般为50%，贷款利率相对也会高一些。若是贷款购买住宅，首付比例通常为20%，但根据地区的差异，首付比例也会有所不同。
5、寓和住宅的区别六：税费不同。买公寓和住宅要缴纳的税费也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出。拿个税来说，如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过五年，则免交个税，但如果所售房产是非住宅类房产，则不管什么情况都要缴纳个税。
房产证面积在140平方米以下，住宅小区容积率在1.0以上，实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以下的为普通住宅。而公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等。
公寓和住宅对比，公寓的投资会小点，短期回报高点，住宅投资大点，长期回报高点。其实一般的商住公寓也是住宅属性，水电费用都是一样的，只是居住氛围和物业服务不同，产权年限具体要看项目所在地块的土地性质，一般普通住宅是70年，商业用地是50年。
胡哥在海南
适合投资
1、用年限的不同。公寓和住宅规定的使用年限不同，一般而言，住宅年限是70年，公寓是50年。但公寓也有70年使用年限的。
2、用的不同。公寓和住宅的费用不同，有的公寓是商业用途，这些公寓的水电费用属于商业用水电费用，要比纯住宅昂贵。但有的公寓还是民用水电费用，这要看开发商的楼盘是如何立项，而且还需要看当地的政策法规或者通知。
3、业管理的不同。公寓面积较小，只有30-60平方米，一般都是非常精致的装修，相对的物业管理的费用就会比较高一点。而且销售价格一般高于区域的整体水平。
4、率和首付不同。打算贷款购买公寓，则需要按照商业住房的规定办理，首付比例一般为50%，贷款利率相对也会高一些。若是贷款购买住宅，首付比例通常为20%，但根据地区的差异，首付比例也会有所不同。
5、寓和住宅的区别六：税费不同。买公寓和住宅要缴纳的税费也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出。拿个税来说，如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过五年，则免交个税，但如果所售房产是非住宅类房产，则不管什么情况都要缴纳个税。
房产证面积在140平方米以下，住宅小区容积率在1.0以上，实际成交价格在同级别土地平均地价的1.2倍以下的为普通住宅。而公寓式住宅是相对于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等。
公寓和住宅对比，公寓的投资会小点，短期回报高点，住宅投资大点，长期回报高点。其实一般的商住公寓也是住宅属性，水电费用都是一样的，只是居住氛围和物业服务不同，产权年限具体要看项目所在地块的土地性质，一般普通住宅是70年，商业用地是50年。
张帅说房
投资房产是学问中看似简单实则很深的学问，房产是典型的长周期产品，手续明显复杂，变现麻烦还需要打理，投资楼层、投资位置、投资面积、投资城市等等从小到大的问题也需要多方考量。现分析优点和缺点如下：
优点：
1. 单身公寓投资门槛低。单身公寓面积小，总价比住宅低，市场上购买单身公寓用于投资的占70%左右。
2. 单身公寓租金回报相对高。长沙房价来算，40平米的公寓，市政府旁1万每平方，首付20万，出租租金现达到1600-1800左右。付完首付，交房简单装修后可用租金抵月供，22年回本（房钱加装修钱）。
3. 单身公寓相对更容易出租。这点相信不用解释。
说完优点，说说缺点：
1. 短租占大部分，打理起来复杂。相对容易出租没问题，但是短租是单身公寓的最大麻烦，单身公寓租赁的对象主要是外地来宁的商务人士、一些海外人员以及经济条件较好的年轻人，这些人群都具备一定的流动性，所以看似每个月租金都高，但实际打理起来比较麻烦。
2. 单身公寓多的小区房子升值慢。单身公寓多的住宅最大的问题是小区物业会逐步变差，因为出租率太高，出租率高会让社区不像社区，让房东无法自住，物业无法正常工作不得已变成更差的服务。
3. 在楼市行情不好的时候难出手。行情不好时，由于单身公寓功能简单，自住不合适，投资冷淡，更难出手。
用心去猜透世界618
我们看房子，只有两个标准：
能不能买？
多少钱值得买？
未来价格是市场决定的，我们通过大量的看房，反复比较思考得出一套房未来的价格。
但在此之前，更重要的问题是能不能买？以及怎么买的问题。
公寓很容易混淆
土地性质是住宅，设计格局上也是住宅，只是名字叫公寓的，当然可以买，和普通住宅类似，有合适的价格就可以入；
办公格局的，要看本地市场对于这一类物业的的口味，通常需要较多的折价。
土地性质是商业的，存在一个土地增值税，这个税收的存在会扣去收益的30%-60%，因而导致商住交易极度减少，价值大打折扣。
通常我们说，价格在同地段住宅的三分之一以下可以考虑购买，为的是赌LVAT取消，而北京通常在6-8折，基本不存在套利机会。
成家立业指南
公寓和住宅那个更适合投资，那么来说说我们一个三线城市的公寓。
公寓在我们这有两种性质，一种是70年产权，因为面积小没有学历是不能落户的，有学历可通过人才引进的方式落户小孩可上学，另一种公寓是40年产权，可居住可办公（注册公司）小孩不能上学，40年产权的不论水电物业费都比70年的贵，我一朋友17年的时候花了55万买了一套40年产权的公寓。从18年开始卖(原价卖出)到至今都没有卖掉。那么70年产权的公寓相对40年的就有很大优势了，很多年轻小夫妻可以买来做一个过度，不用担心卖不掉！地段决定出售时间
而我们的住宅，现在很多开发商也开始做起小面积的了，如果考虑买住宅的话，要把你们当地的落户政策，小孩上学条件等原因考虑进去。不论买住宅还是公寓既然是投资的，相信你已经买过一次房，自己算算目前的租金回报率，和自己的实际情况来决定，如今国内疫情刚刚稳定，国外疫情开始爆发，有时等等也未尝不可！
AD星期五
1．住宅主要针对刚性需求，面积较大，公寓的面积普遍较小，因此总价也要比普通住宅低，更多人能买得起，降低了投资门槛和还贷压力；
2．住宅的出租或自住要考虑学区、医院等公共资源的分布。好地段的房子投资高，一般地段的房子不好出租，自己住也不方便；公寓多数处于繁华地段（写字楼、商业集中地段），出租的目标受众多数是上班一族、创业者、经营者等，如果生活配套齐全，那么租金收益就高，如果作为投资品，不仅能享受一定的回报率，也便于出售转让；
3．住宅的功能较为单一，只能居住，现代年轻人更喜欢独处，大面积的住宅并没有想象中那么好出租。公寓不仅能居住，还具有商务办公的性质，不少小型企业选择在公寓等商住楼办公，相比办公写字楼投入更低，而住宅是不能用来商业办公的，且不能注册公司；
4．使用年限不同，住宅的产权年限多为70年，而商业用地的公寓产权为40年。“但不管是40年、70年，使用年限到了之后，市民还是在继续使用。据数据统计，住宅不动产平均的使用周期在7年左右，意思说不管是投资还是自住，7年、10年之后多半会转手或搬家。”新商代企业管理有限公司创始人唐畅这样表示；
5.公寓舒适性偏差，一般情况下，住宅是封闭式管理，有小区环境，人员相对稳定；公寓大多开放式管理，商住两用，人员流动性高，舒适性较差。但公寓一般用于出租，在此地经商或上班的短期居住的租客并不会把这个作为主要考虑因素。
一条公式帮你算出回报率
了解公寓回报率最直接的是用公式计算：
投资回报率＝（税后月租金－物业管理费）×12÷公寓总价。
投资回报率在3%-5%之间算是不错的，值得一提的是，公寓出租后，租金也不会一直不变的，随着该区域的逐渐成熟，租金也会跟着上涨，回报率也将更高。
业内专家分析，随着城市发展的动向，各重点区域的商业进一步完善，尤其是交通便利、靠近商务核心区位的地段以及年轻人就业、创业集聚区周边地块，公寓楼有着不可忽略的市场价值。中国铁建广场主推53㎡-101㎡精装修小公馆，拎包入住。双地铁覆盖，生活配套齐全，上班一族、创业者、经营者聚集之地，对于公寓有较大的需求。
所以，还怕你的公寓无人租吗？
项目名称中国铁建广场产品类型公寓（平层、loft）、写字楼、商业户型面积53㎡-101㎡精装房源平层均价1.8万/㎡-2.3万/㎡loft均价2.6万/㎡-3万/㎡
大连买房找小敏
不是所有的公寓都有投资价值，笼统的说公寓是否具有投资价值，这是答不上来的。
为什么？这先要说说我国对公寓的分类。国内公寓分为三种：普通公寓、商务公寓和酒店式公寓
普通公寓的用地性质为住宅，产权年限为70年。普通公寓户型面积小，一般为30~60平米；开发商设计建造此类公寓的时候，会精装修，购房者可拎包即可入住，相应的配套设施完善。所以公寓本身也有属于住宅的种类，把公寓从住宅中单独抽出来讲不太科学。
那，除了普通公寓，剩下的商务公寓和酒店式公寓就是题主认为的与住宅区别的公寓。一般这两种公寓用地性质都是商业用地，其产权年限都是40年，两者的区别是商务公寓具备写字楼功能，即可居住也可办公，功能更全面；而酒店式公寓则没有办公属性，且这类公寓一般以只租不售或产权式经营为主。
如果是前一种的普通公寓，那完全可以投资啊！毕竟产权70年，日常水电物费是按住宅用价走，和一般的住宅小区没什么两样，还更好租。
而如果是后一种的商务公寓，那就需要好好考虑一下了。因为产权只有40年，且日常水电物费是按商业用价，开销和权利肯定不如前者，自然更不合算。除非题主有额外的需要，如需要开设工作室、开公司等商业用途，有个小间的商务公寓不仅能解决公司注册的问题，日常运营成本能有所下降。
当然如果只是购房投资，那要注意公寓种类，选普通公寓这类属于住宅的小户型公寓，不要选商务公寓。
Yesir房谈
投资的话 ，首选当然是住宅。公寓大家都知道，转手的费用非常之高，到手的年限也少10年了。若住宅呢？想用钱时，挂出去。只要价格合理，银子在一个月妥妥的落入口袋。但是，还是根据自己的经济收入来，如果还贷款都难，那还是什么都不要考虑了。当然，土豪除外。
达琳掌柜
公寓投资针对手上闲钱多，或者没有购房名额的，买来总价低，后面作用大，可以出租，可以做酒店，可以自住，可以办公，可以注册公司，大部分公寓的地理位置选址，要么小区门口，要么商业繁华的位置，住宅方面，如果个人买来陪读，落户口，一辈子居家，最重要有购房资格可以选住宅，住宅来说，在一个一线城市一套下来可以买好几套公寓，所以具体分析看
