2020-03-21 04:57:44 佚名

舒夢陽

大家都知道，我們使用的電腦和手機，若沒裝上殺毒軟件，等於在“裸奔”，有可能會受到各種病毒的侵害而變成“磚頭”。

買二手房子，產權沒有過戶和登記在自己名下，就如同“裸奔”中的電腦手機，弊端滿滿，隨時會出現各種風險，導致交易“泡湯”，甚至錢房兩空，即使買方緊緊將房產證攥在手裡，也不會有多大的保障。

為了讓朋友們更能理解買房子沒有過戶的弊端和風險，我們先聊聊購買已取得房產證的房子不過戶或者過不了戶的背後原因。

1.受限售政策的影響。

在房住不炒的定位下，從2017年開始，各地陸續出臺了各種時長的限售政策，新購買的住房需要超出規定的年限後才能轉讓。

在這種情況下，即使取得了房產證，但房產證的時間還沒滿足政策規定的時限，還是辦不了過戶手續。

以上表中的廈門為例，2年內限制轉讓，若領取房產證的時間是2019年1月份，2020年3月份想轉出去，滿足不了限售政策要求的年限，在房產交易中心辦不了過戶手續。

2.房子還處於抵押狀態。

目前市場上很多二手房都是帶“債”轉讓，等有客戶看中並確定合同關係後，再去辦理提前還貸和解押手續。

這個環節涉及到提前還款申請、審批，籌錢還貸、辦理抵押注銷幾個步驟，需要花費1個星期至1個月不等時間（具體耗時要看籌錢還貸的速度和銀行的審批速度）。

這種還處於待解押或正在解押當中的房子，過不了戶。

3.合同約定的過戶時間還沒到。

因為買方的款項一時難以到位，或者賣方短時間內不能去辦理過戶手續等等原因，雙方在合同中對辦理過戶手續的時間作了延長。

我曾見過一宗二手房交易，在合同里約定的過戶時間是從合同簽字之日起計180日內雙方去房地產交易中心辦理過戶手續。

除了上面這些原因，此外還有一些惡意的原因，比如說賣方故意玩失蹤、“在國外一時回不來”等等，也會導致辦不了過戶手續。

無論是什麼原因導致還沒有過戶或過不了戶，這種二手房交易都潛伏著非常多的弊端和極高的風險。

房子還沒過戶，房子還是賣方的名下財產，房子就可能會被賣方“拖累”，賣方還有任意處置房子的機會空間；買方也有可能因政策原因而買不了房。

1.政策風險。

在“房住不炒，因城施策”定位之下，房地產調控政策並不是一成不變。

當房地產市場過熱，房價出現非理性狀態時，就會出現高壓調控，例如原本首期最低30%即可，變成最低70%甚至停止貸款；原本有1套房子的家庭還可購買第2套，調整為已有1套住房的家庭限制再購等等。

政策的變化，有可能會讓買方買不了房，還有可能因此揹負上違約責任。

2.市場風險。

例如樓市受利好的刺激，房價出現上漲。賣方感覺”價格虧了“，找種種理由不履行合同，或直接違約。

這種變卦的案例在樓市”牛市“時出現的頻率非常高。

3.意外風險。

例如賣方突然身故，房子後續的交易手續需由繼承人出面辦理，而繼承人眾多，意見不統一或有些人的時間很難配合等等，這些都會有可能讓交易“流產”。

4.一房多賣或惡意抵押的風險。

因房子沒有過戶，在房管局查詢的結果是房子在賣方的名下，這可以迷惑到很多人，讓賣方有機會收了A的定金，又收了B的首期款；或者直接將房子進行民間非正規抵押，最後捲款跑路，扔下一套房子由這麼多買家、債主去爭。

5.被法院查封的風險。

例如賣方與人有債務糾紛，法院受理後對賣方的名下財產包括房子進行查封。如果這宗交易不能對抗查封，那交易等於終止了，這意味著房子沒賣成，錢也難退回了。

……

可見，房子只要一日還沒有過戶，沒登記在自己的名下，都會有可能讓潛伏著的弊端和風險暴發。

如果房子沒過戶，但買方手上拿著房產證，這樣會不會讓各種弊端和風險降低？

1.買方手上拿著房產證，只能在一定程度上降低了賣方進行抵押（指正規的抵押）和一房多賣等惡意操作的便利性，但起不了堵”漏洞“的作用。

賣方如想一房多賣或抵押，只需一邊找藉口拖延過戶時間，一邊悄悄申請補辦一張房產證即可。（重新補辦房產證一般要在房管認可的媒體上登一份聲明。但這種聲明很多人包括買方都不會太留意，這讓賣方有機會補辦成功）

2.買方手上的房產證，不會變成一把“尚方寶劍”，並不能抵抗來自政策、市場、法院查封等方面的風險。法院要查封的還是照樣查封，政策和市場該變時還是變。

因而，買方手上拿著房子的房產證，對沒過戶的二手房交易中的弊端和風險起不了降低的作用。反而因手上拿著房產證，風險意識弱的買方易出現麻痺大意，變成更壞的結果。

如果買有房產證的房子，還過不了戶，如何消除弊端和降低風險？

1.少交定金，資金託管，不要碰不能交易的房子。

定金若直接交付到賣方手中，儘量少交。這樣即使交易出現風險，損失會大大降低。

首期或全部房款（全款買房）委託銀行或房地產交易中心進行託管，按合同約定的進度分批支付給賣方。

辦理交易資金託管業務時，銀行或房地產交易中心除了要求房子已取得房產證外，還要求房子滿足能上市交易的條件。因而不能交易的房子例如在限售範圍內的商品房、回遷房等等不要碰。

2.在合同中加大違約責任，將免責條款具體化。

例如關於賣方違約責任，除了定金雙倍賠償外，另註明具體賠償金額；同時將政策風險例如限貸限購加碼，導致買方無法履行合同等等內容列入免責條款，避免因政策變化讓已交的錢”打水漂“。

3.做好B計劃。

簽完合同後，積極配合賣方和中介履行合同，但為了預防萬一，要做好B計劃準備，還是要抽時間去看房，物色侯選房源。

如正在進行的這宗交易出現變故，則啟動B計劃，不會因一次交易失敗，影響置業計劃，尤其是等著結婚，小孩要讀書或急著搬家的買方，更應做好B計劃預案。

上面的方法只能將風險降低，但不能杜絕弊端和風險，在以上避險方法的基礎上，選擇可儘快過戶的房源才是王道。

綜上

買二手房子沒有過戶，即使買方拿著房產證，還是存在著諸多弊端和風險，最穩妥的做法是以少交定金、資金託管等形式降低風險，最大化縮短等待過戶的“風險期”，儘快將房子的產權完全轉移到自己名下。

最後

買二手房，不要輕信”熟人交易，遲點辦過戶也不會有風險”的說法，按正常流程交易，該賣方簽字確認的一定要賣方簽字，該過戶的一定要過戶。

我是［房微言］，專注分享實用的房地產乾貨和買房賣房防套路技巧，歡迎關注我。

房微言

買的房子沒有過戶，但是對方把房產證給到你們手裡，這樣做有什麼弊端呢？弊端是有的，還比較大，小菜分享下對這個問題的法律意見，供參考。

第一、買了房子沒過戶，但拿了對方的房產證在手上，如何看待這種行為？

01、國家相關法律規定

根據《物權法》、《合同法》規定：

（1）不動產物權的設立、變更、轉讓，自記載於不動產登記簿時發生法律效力。

（2）當事人之間就不動產轉讓訂立的有關合同，除法律另有規定或合同另有約定的外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

02、如何解讀法律規定？

根據國家上述法律規定，加上你目前的交易事實，小菜解讀法律規定如下：

（1）你們雙方就房子買賣的交易合同已成立，並已生效。

也就是說，如果對方違約，或者是你違約，都將依照合同約定承擔違約責任，雙方都有嚴格按照合同內容履行合同的義務。

（2）雙方沒有辦理過戶手續，房子所有權不發生轉移！

即便你已經拿到了對方的房產證，但未辦產權過戶手續，房子產權不發生轉移，房子在法律上還不是你的，還是對方的。

但是，你們雙方的交易已經成立。

通過本節的法律解讀，可以確認一個法律事實：你們雙方存在合法的買賣合同關係，但房子產權未發生轉移；合同受法律保護，但你對房子的產權不受法律保護。

第二、買了房子沒過戶，但拿了對方的房產證在手上，有什麼弊端？

根據法律規定，結合司法實踐經驗及案例，小菜認為弊端（風險）主要有以下方面：

01、存在拿不到房子產權的風險

在二手房交易領域，簽了買賣合同，未辦理房產過戶，如果對方將房子再次賣給別人，並且辦理了產權過戶，你拿不到房子的產權。

你覺得自己拿到了房產證原件在手上，對方無法實現把房子產權過戶給第三人的目的，其實，這個想法不完全正確。

如何實現上面說的這個目的？

很簡單，房東之前把房產證拿在手上，然後去房管局掛失，重新補辦新的房產證，然後再跟你交易，把掛失作廢的那本證交給你，同樣是原件，一般人無法看出此證已經作廢，但你並不知道這本證已經作廢。

因此，你認為把穩的問題，可能風險並未消除，這就是實踐中曾經出過的問題，也是很多人無法預測到的。

02、存在第三方債務風險

對方跟你交易之前，已經負債累累，賣房子的目的就是為了及時止損，套一部分資金跑路，然後把房子和債務問題留給你們。

比如，對方外債很多，房子很可能即將被債主處分，在這種情況下，對方搶先一步把房子賣了，收一部分房款，在你們的交易過程中，房子被查封，然後被法院拍賣。

在這個過程中，如果債權比較多，大家按比例清償。如果部分債權人享有優先權，優先權債務金額很大，甚至已經覆蓋了房產價值，那你即便主張基於買賣合同產生的合法債務，也不一定能拿回自己付出去的錢。

對方如果已經喪失了償債能力，甚至已經跑路了，你即便有合法債務，有合法依據，仍然是難以要回付出去的錢的。

綜合本節分析，你即便拿到了房產證原件，交易依然有兩大風險！

第三、如何規避兩大風險？

風險從哪裡出，就從哪裡著手去規避。

01、如何規避拿不到產權的風險？

（1）交易前，先查詢房產檔案，落實產權真實性、合法性及權利無限制性

買賣房子前，去房管局查下檔案，看下房子的產權登記信息，產權人信息，有沒有抵押、查封、扣押、房屋補款糾紛等問題，將掛失補辦忽悠的風險化解掉，也就其他權利瑕疵問題化解掉。

（2）及時辦理產權過戶手續，不要拖！

對錢來說，落袋為安！對買房子來說，產權過戶辦了，新證拿到手了，心就安了！

在沒有拿到屬於自己名字的房產證之前，理論上的風險都是存在的。

（3）如果不得已要拖延手續辦理，儘量將拖延的原因歸於對方

如果因買方的原因導致產權過戶辦理不及時，而出現了產權旁落，買方在這個過程中是有過錯的。那麼，在出現一房多賣的情況下，法院很難保護買方的利益。

這個（3）的說法不具有強制執行力，算是一種經驗。

02、如何規避第三方債務風險？

這個風險也是蠻大的，風險的根源在房子是不動產，不像買個手機，你把錢給他，他把手機給你，買手機的風險就沒有了。

房子是受國家不動產專門機構管理，必須要登記才有效！在買賣交易中，只有完成產權登記了，房子才是你的，而且實踐中，房管局登記收件到核發不動產證，也有時間管著，在收件到發證這1-3個工作日內，房子都存在被查封、扣押的風險。

（1）在買賣前，落實賣家的信息

可以詢問下賣家售房目的，是換房缺錢，還是資金週轉？一般來說，賣房換房的，風險低些；資金週轉的，需要加以注意。

可以跟賣家互換徵信報告，瞭解對方的資信情況和負債情況；可以查詢賣家的法院被執行人信息、工商登記的股權質押信息等，掌握這些信息，便於預判交易風險，決定是否繼續交易。

（2）通過靠譜的渠道交易

如果是通過中介交易，儘量選擇誠信的中介，不要跳中介的牆，積極配合中介防範住交易風險；如果沒有通過中介交易，儘量增加無利害關係的第三人進來，算是見證交易過程吧。

（3）尋求專業人士的幫助

房子的問題不懂，找房產類專家幫助；法律類問題不懂，找法律類專家幫助；金融類問題不懂，找銀行專家幫助。

03、出現房子被法院查封，怎麼辦？

萬一真的碰到了房子被法院查封，也要冷靜應對，不要過於擔心。

（1）買賣合同已籤，房產證已拿在手上，錢支付了很少部分

主動與賣家溝通，瞭解查封原因，落實查封債權金額大小，如果不大的，賣家資信也可以，償債和履約能力都有，可以與查封申請人、賣家簽署三方協議，由買家代為償還，但要跟法院協商好，通過法院賬戶轉款，將資金風險和查封風險降到最低。

如果發現賣家喪失了償債能力，經濟狀況嚴重惡化，應當及時維權，並及時終止交易，除非賣家提供擔保。

（2）買賣合同已籤，房款已支付了大部分，甚至已經付清了全部房款

及時向法院主張自己的合同權益，具備以下條件的，買賣合同權益一般法院都會支持：

①買賣合同簽訂的時間在法院查封之前的；

②在法院查封之前，買家已實際佔有房屋；

③已支付全部房款，或已按合同約定支付了大部分房款，剩餘房款按法院要求委付執行；

④非因買家的原因導致未辦理產權過戶！

遇到法院查封了，積極面對，及時處理，如若感覺風險不可控，及時終止交易，及時維權，不能拖延。

即便籤了買賣合同，拿了對方的房產證原件，在房子買賣中，交易風險依然是很大的！在沒有拿到屬於自己名字的房產證之前，理論上的風險都是存在的，萬不可大意！

房壇法菜

法律規定

《城市房屋權屬登記管理辦法》規定：國家實行房屋所有權登記發證制度，房屋權屬證書是權利人依法擁有房屋所有權，並對房屋行使佔有、使用、收益和處分權力的惟一合法憑證。

由以上解釋可以看出，如果沒有辦理房屋產權證書，有些權利是得不到法律保護的。

未過戶、未辦理產權證書的具體危害

類似提問中描述的情況，可以簡單分析為:買賣雙方通過買賣合同或協議約定的方式，對房產權屬進行了重新分配，但未到房產管理部門進行備案登記，買方僅留存賣方的房產證原件，從法律上來說房產依然屬於賣方，對於買方是有巨大的風險的。

第一，房產證的真假非專業人士不容易辨別。若房產證為假證，房產並非為該人所有，買方的購房資金可能打了水漂。

第二，賣方若有其他負債，債權方可向法院申請依法查封其名下資產。此時由於該房產還在賣方名下，也會被一起查封，對買方的生活和精神都會產生很大影響。

第三，房產證是可以掛失補辦的。賣方可能重新補辦房產證後再次辦理出租、出售、抵押等手續從中獲利，造成多方糾紛。即使後期起訴，案情也較複雜涉及人員較多，處理起來時間較久。

個人建議

一定要選擇專業、正規、有資質的中介機構辦理二手房買賣手續。具體中介機構信息各地住房保障中心官網上均可查詢。
一定要提前瞭解二手房買賣全流程涉及的環節和步驟，在規定時間內協助中介督促賣方及時辦理各手續。
一定別省不該省的錢。購買二手房的前期資金成本比較高，有的買家為了節省開支，鋌而走險繞過中介私下交易、暫不辦理過戶手續、通過價格差避稅等，最終撿了芝麻丟了西瓜，得不償失。

買房對於任何家庭來說都是大事，動輒幾十上百萬的資金。所以一定不能貪小便宜，最後折了本金。

祝您安全的買到心儀的房子。

武漢樓市金融民工一枚。

用簡單的語言分析專業的問題。

太陽蟲子

在我國，不動產是登記制的，因此你要取得對房屋的所有權，最終是要以辦理完過戶登記手續為準的。

如果您買房，但是還沒有辦理變更登記手續，那麼意味著您的此次交易行為尚未完成。也意味著您還不是房屋的真正權利人，對於您的權利無法得到保護。

房產證只是一個證明，一種權利的形式體現，在您手上，也不能避免房屋被二次出售的可能，房主如果想二次出售房屋，完全可以補辦一個房本，因為在登記機關備案的權利人仍然是他。所以建議您儘快完成過戶手續。

北京房產律師王穎

買房沒有過戶，如果你是把全部房款都給了原房主，風險很大，雖然房產證在你的手裡，但是房管局系統裡，這套房子的產權還是原房主的，如果他掛失房產證，重新補辦一本房產證，然後把房子賣給別人，那你就麻煩大了，所以買房必須過戶，如果不能及時過戶的，必須要去公證處做買賣公正，可以先付一部分定金，必須打收條，把過戶時間，違約責任寫清楚，保證萬無一失。