無證房就是違建？徵收時就該零補償、低補償？無證房就一定是違建嗎？當然不是的。
下面這幾種無證房不算違建，在遇到徵收的時候是必須按照法律規定進行補償的。
一、1986年《土地管理法》實施之前建造的房屋
80年代的房屋需要注意區分。我國《土地管理法》是在1987年1月1日正式實施的。如果房屋是在1986年之前建造的，那麼根據法不溯既往的原則，是不應當予以追究違建責任的。所以此類房屋在法律上並不能確定為違章建築，甚至不能確定是違法用地或違法佔地。
二、《城鄉規劃法》之前建造、翻建、擴建的房屋
我國的《城鄉規劃法》是2008年1月1日起實施的，在此之後建設的房屋必須獲得建設工程規劃許可證。
根據法律溯及力和法律適用的問題，如果您的建築屬於2008年之前建造、翻建、擴建的，並且是擁有完整的土地使用權，那麼這種房屋是不能輕易認定為違建的，即便認定了違建也不能不予補償。
三、未改變土地性質的養殖建築
在農村常見到村民在自己土地上飼養禽畜，修建豬圈、雞圈等，根據《中華人民共和國農村土地承包法》第十七條 承包方承擔下列義務：
（一）維持土地的農業用途，不得用於非農建設；
（二）依法保護和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害；
（三）法律、行政法規規定的其他義務。
因此， 養豬、養雞等屬於農業中的畜牧業，所以用途符合法律第（一）款規定。 其次，豬圈、雞圈不需要打地基，沒有給土地造成永久性傷害。 所以也不能輕易認定為違章建築。
四、有部分審批手續但無房屋產權的房屋
取得了土地使用權證、建築用地規劃許可等，但是沒有房屋產權證，這樣的房屋也不能輕易認定為違章建築。因為房屋既然取得了前面任一手續，都說明了對其土地用途進行了一定程度的許可，有合法性的基礎，而且可以通過補辦手續來完善其證件。
從辦案實踐中來看，這類房屋是可以爭取到合理補償的。
五、招商引資，經具有建築合法性審批權的行政機關或職能部門同意興建的建築
早期很多地方行政機關進行招商引資，並且同意在土地上建設房屋、廠房，但是也沒有辦理相關手續。這種情況在司法實踐中，不應隨便認定為違章建築，應遵守利益信賴原則，進行合理補償。特別在江蘇、浙江一帶，已經有相關的司法判例。
六、行政機關通過招投標、拍賣等方式一次性出售土地使用權的建築物
有些地方行政機關通過招投標、拍賣等方式一次性出售以前鄉鎮企業（包括老舊改小區）的土地使用權，但出售時地上建築物沒有相應的手續。這種建築也不能隨便認定為違章建築。所以說，從行政機關手中直接買斷土地使用權及地上建築物，是可以獲得合理補償的
律師提醒大家：一些地方在徵收時，會使用以拆違建的手段來推動徵收工作。農 村裡的很多無證房也就遭了殃，這種一刀切的拆違方式，其實是不合理
在實際徵地徵收活動中，很多徵收方為了能夠儘快達到他們的目的，經常以違建的名義強制拆除被徵收人的房屋，一旦他們說你們的房屋是違法建築或是違章建築，被徵收人一定要及時的諮詢專業律師，通過法律途徑來維護自己的合法權益。
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