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適用政策分類
綜合應用例解
某改造地塊面積20,000平方米，全部為國有土地，房屋建築物已確權登記，土地與房屋權屬人均為A公司，地塊改造前現狀為工業、職工宿舍用地，地上建築物有廠房、辦公樓、倉庫、配電房和A公司員工住房。有縣以上人民政府收回土地使用權手續，A公司與當地政府2019年簽訂補償協議，當地政府向A公司支付補償2500萬元，其中：現金補償1500萬元，異地置換地塊已協議出讓方式供地，A公司無需補繳地價，估價時點（補償協議簽訂時）估價1000萬元，A公司不進行異地重建，被搬遷固定資產（房產）賬面原值2500萬元，累計折舊1200萬元，無形資產（土地使用權）賬面原值500萬元，累計攤銷300萬元，估價（公允價值）為1000萬元。A公司被搬遷當年支付職工安置費150萬元，發生拆除建築物和平整土地費用100萬元，2021年取得異地置換土地使用權，50年攤銷，2022年全部完成搬遷。假設上述價格均為不含稅價，納稅人增值稅採用一般計稅方法。
一、會計處理
二、被徵收方主要稅務事項
（一）稅收優惠資料整理
2019年
（一）辦理增值稅免稅與申報
A公司獲得政府補償款2500萬元，其中屬於土地使用權的補償款為1000萬元，屬於房屋的補償款為1500萬元。其中：土地補償款1000萬元屬於免稅收入，房屋補償款1500萬元屬於應稅收入，不動產屬於老項目，採用簡易計稅。
1. 土地補償款免徵增值稅
稅收減免代碼：0001129927
優惠事項名稱：土地所有者出讓土地使用權和土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者免徵增值稅優惠
免稅額=1000×5%=50萬元
免稅事項涉及《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》的主表、附列資料表一、增值稅減免稅申報明細表的填報。
2.房屋補償款按規定徵增值稅
應納稅額=1500×5%=75萬元
A公司在不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，在機構所在地主管稅務機關納稅申報。
（二）憑證管理
1.免徵增值稅1000萬元，A公司以與政府土地儲備部門簽訂的收回土地協議、相關資金支付憑證（如銀行轉賬單）入賬。
如有其他企業代政府土地儲備部門支付補償款，最好可以取得省財政部門統一印製的非稅收入票據。
2.A公司房屋補償款1500萬元，在發生應稅行為並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天，向政府開具增值稅普票。
（三）辦理土地增值稅減免與申報
假設重置成本價與賬面價值相同，評估費用1萬元，成新度折扣率為60%。A公司獲得政府補償款2500萬元，可憑政府依法徵用、收回房地產權文件，辦理土地增值稅免稅。
稅收減免代碼：0011129905
優惠事項名稱：國家徵用、收回房地產免徵土地增值稅
免稅額=[2500-（2500×60%+500+75（7%+3%+2%）+1+0.13）] ×30%=146,96萬元
免稅事項涉及《土地增值稅納稅申報表（三）（非從事房地產開發的納稅人適用）》第八列“減免稅額”填寫。
（四）辦理政策性搬遷
A公司應當自搬遷開始年度（2019年），至次年5月31日前，向主管稅務機關（包括遷出地和遷入地）報送政策性搬遷依據、搬遷規劃等相關材料，包括：
1.政府搬遷文件或公告；
2.搬遷重置總體規劃；
3.拆遷補償協議；
4.資產處置計劃；
5.其他與搬遷相關的事項。
逾期未報的，除特殊原因並經主管稅務機關認可外，按非政策性搬遷處理。
2019年A公司取得搬遷補償收入2500萬元，當年不進行納稅處理。
（五）辦理綜合稅源信息變更申報（房產稅、城鎮土地使用稅）
綜合稅源信息報告（房產稅、城鎮土地使用稅）
（六）辦理印花稅申報
在中華人民共和國境內書立、領受印花稅應稅憑證的單位和個人，在合同簽訂時、書據立據時、賬簿啟用時和證照領受時，應辦理印花稅申報。
2021年
（一）辦理契稅免稅與申報
稅收減免代碼：0015011716
優惠事項名稱：土地、房屋被縣級以上政府徵用、佔用後重新承受土地、房屋權屬減免契稅
免稅額=1000×3%=30萬元
填寫A06115《契稅納稅申報表》中“稅款徵收信息”的“減免性質代碼”和“減免稅額”欄次填寫。
（二）辦理政策性搬遷
A公司搬遷完成當年（2021年），其向主管稅務機關報送企業所得稅年度納稅申報表時，應同時報送《企業政策性搬遷清算損益表》及相關材料。
（二）搬遷所得計算與申報表填報
2021年購置土地溢價800萬元應進行納稅申報。2021年完成搬遷的年度應對搬遷收入和支出進行彙總清算。企業的搬遷收入,扣除搬遷支出後的餘額,為企業的搬遷所得。企業應在搬遷完成年度（2021年）,將搬遷所得計入A公司應納稅所得額。
搬遷收入=2500萬元（政府補償款）
搬遷支出=1500萬元（土地房產處置支出）+150萬元（職工安置費）+1萬元（評估費）+100萬元（拆除費用）= 1751萬元
搬遷所得=2500萬元-1751萬元=749萬元
A公司搬遷中被徵用的土地採取土地置換，換入土地的計稅成本按被徵用土地的淨值，以及該換入土地投入使用前所發生的各項費用支出，為該換入土地的計稅成本（200萬元），在該換入土地投入使用後，按《企業所得稅法》及其實施條例規定年限攤銷。
填寫A06579《政策性搬遷納稅調整明細表》，其餘年度申報表相關填報欄此不贅述。
此外，土地1.5級開發相關概念與稅務事項梳理，可參見本號2018年的推送
土地1.5級開發來了，稅務人準備好了嗎？
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