這是 南山之路 的第 164 篇原創文章
前言：今天，萬科發佈了 2019 年度財報，從第一觀感來說，2019年淨利潤增速 15% 肯定是偏低了，要知道保利 2019 年淨利潤可是同比增長 34%，而其他房地產公司 2019 年度的淨利潤增速也肯定普遍高於萬科。
不過，在認真看了財報後，我認為並不能直接武斷的說萬科不行了，實際上還是有一些亮眼的地方。雪球上再次出現了要跌停的呼喊，但我不認同。
萬科 2019 年度財報解析
一、營收及淨利潤
3 月 17 日晚間，萬科披露了 2019 年度業績，實現營業收入 3679 億，同比增長 23.8%，歸屬股東淨利潤 388.7 億，同比增長15.1%。
萬科營業收入增速和淨利潤增速肯定是略遜於投資者普遍預期的，不說必然會落後於一大批同行，就是相比自己前三季度營收及淨利潤增速分別同比增長 27.2%、30.4%，也有比較大的下滑。
雖然說 53% 的淨利潤是在四季度結算的，但是淨利潤增速環比大幅下滑依然令人不痛快。
不過，這裡萬科依靠遞延所得稅資產項目，隱藏了部分利潤：2019年度遞延所得稅資產相比 2018 年增加了 77 億，相當於減少了年度利潤 77 億。
分項來看，房地產開發業務依然是萬科的絕對核心業務，收入佔比 95.86%。
萬科物業佔比營收 3.45%，2019年實現營業收入 127.0億，同比增長 29.7%。萬科物業連續第十年蟬聯“中國物業服務百強企業綜合實力 TOP1”，連續第六年蟬聯“中國房地產開發企業500 強首選物業品牌”榜首。
二、經營現金流、分紅、淨負債率、負債情況
萬科 2019 年度經營現金流淨額為 456.87億，經營現金流連續十一年為正，顯示了萬科財務極為穩健的風格。
2019年度分紅金額 118 億，佔淨利潤比例 30.38%，每股分紅 1.045 元，股息率 3.7%，這個股息率應該說比較可觀了。但是相比 2018 年，分紅金額
淨負債率 33.9%，相比 2018年度的 30.9% 有所提升，但依然非常低，再次顯示了萬科穩健的風格，在當下疫情狀況下，這樣的穩健顯得更有意義了。
截至報告期末，萬科有息負債合計 2578.5 億，佔總資產的比例為 14.9%。有息負債以中長期負債為主。有息負債中，短期借款和一年內到期的有息負債合計 938.9 億，佔比為 36.4%；一年以上有息負債 1639.7 億，佔比為 63.6%。
三、盈利能力指標
房地產及相關業務的結算毛利率為 27.2%，較 2018 年下降 2.5 個百分點；
淨利率 15%，較 2018 年下降 1.55 個百分點；
ROE 為 22.47%，略微下降 0.6 個百分點左右。
2019年結算多為 2017 年度的銷售項目，所以萬科盈利能力下降與 2016 年拿地成本偏高有一定關係。
四、銷售情況
2019年萬科銷售面積 4112.2萬平方米，銷售金額 6308.4億，分別增長1.8% 和 3.9%，而 2019 年全國商品房銷售面積 17.16 億平米，同比下降 0.1%；銷售金額 15.97 萬億元，同比增長 6.5%。
萬科銷售面積增速大於全國平均水平，而銷售金額增速卻不如後者，這說明萬科的銷售單價增速不如全國平均水平，不過這個問題不算太大，但是 2019 年銷售不給力確實略微令人失望。
2019 年萬科在全國商品房市場的份額約 4%，在 21 個城市的銷售金額位列當地第一，在 12 個城市排名第二，份額基本保持穩定。
五、已售未結及土地儲備
1、截至報告期末，萬科合併報表範圍內有 4288.5萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約 6091.0 億，較上年末分別增長 15.6%和 14.8%。
這裡要注意的是，萬科 2019 年度營業收入 3600 多億，而 6000 億的已售未結相當於接近 2 年的營業收入儲備，為後續的業績提供了有力支撐。
2、截至報告期末，萬科在建項目總建築面積約 10256.1 萬平方米，權益建築面積約 6170.0 萬平方米；規劃中項目總建築面積約 5394.3 萬平方米，權益建築面積約 3360.2 萬平方米。此外，參與的舊城改造項目按當前規劃條件，權益建築面積合計約 492.9 萬平方米。
三項合計權益面積 10023 萬平方米，而2019年度銷售面積是 4112 萬平方米，說明萬科土地儲備勉強還是夠用的。
六、2019年度項目開發及 2020 年度計劃
2019年萬科開發項目新開工面積約 4241.1萬平方米，同比下降 15.1%，完成年初計劃的 118%；開發項目實現竣工面積約 3007.9 萬平方米，同比增長 9.1%，完成年初計劃的 98%。
2019年獲取新項目 147個，總規劃建築面積 3716.5萬平方米，權益規劃建築面積 2478.4 萬平方米，權益地價總額約 1549.6 億，新增項目平均地價為 6252 元/平方米（2018年均價 5427 元/平方米）
按建築面積計算，2019 年新增項目 71.5%位於一二線城市；按權益投資金額計算，79.9%位於一二線城市。
整體上萬科依然是選擇深耕核心城市，2019年竣工面積居然還比銷售面積少 1100 萬平方米，依然說明過去的一年萬科十分保守。
2020年，萬科預計項目竣工面積 3319.3萬平方米，同比增長 10% 左右，在疫情
七、員工情況
最後說的這一點，比較有意思，但估計關注的人不會太多。
截至 2019 年 12 月 31 日，萬科共有在冊員工 131505 人，較上年增長 26.1%，平均年齡為 31.2 歲，平均司齡 1.62 年（這人員流動率也太高了吧？）。
其中，房地產開發系統共有員工 19372 人，較上年增長 52.9%，平均年齡 31.24 歲，平均司齡 2.7 年；
物業服務系統共有員工 100575 人，較上年增加 25.5%，平均年齡 31.3 歲，平均司齡 1.4 年；
其他系統共有員工 11,558人，較上年增長0.4%，平均年齡32.2歲，平均司齡2.4年。
其中特別值得注意的一點是，萬科房地產開發系統員工 2017-2019 連續三年保持了高速增長，增長速度分別高達 50%、31%、52.9%，這是不是萬科將要發力房地產的前奏呢？
畢竟一般來說，一家大型企業在平穩發展時，是不太需要大幅擴張人員的。當然，這僅僅是我的臆測，背後的原因可能是別的。
總之，萬科2019年度淨利潤+15%，確實是不及預期的，但考慮到萬科穩健財務表現，以及近期跌幅不小，可能接下來會有一波調整。
不過目光稍遠一點來看，如果房地產出現了倒閉潮，萬科絕對會是最後倒下的一批房企之一，而疫情過去後，淘汰掉的中小型房企，將會有大量的份額被活下來的房企吃掉，萬科也會是吃份額的龍頭房企之一。
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