十八屆三中全會後，我國進入社會轉型，社會矛盾處於高發期，其中，隨著城鎮化的高速發展，社區矛盾尤為顯著。作為社區直接的管理機構，物業服務企業的管理和監督問題，成為新的課題。
01
誰有權管物業服務企業？
首先，依據《物業管理條例》第六條：房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有下列權利：……（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；
第十五條:業主委員會執行業主大會的決定事項，履行下列職責：……（三）及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同……。
可見，業主（成立了業主大會和業主委員會的，由業主委員會執行業主大會決定）對物業服務企業有監督權。
其次，依據《物業管理條例》第五條
國務院建設行政主管部門負責全國物業管理活動的監督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。
也就是說，各地縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門（當地的住建委、房管局等，具體以當地官網公佈的機構職責為準）也對物業服務企業有監督權。
再次，物業行業協會進行行業自律管理。
除了行業自律，其他兩個監督職能是有區別的，第一個業主監督是基於《物業服務合同》的約定為基礎，而第二個房地產行政主管部門的監督是法律賦予的行政職能。
下面我們重點要討論的就是第二個行政職能監督。
02
舊有物業服務企業監管模式
2004年3月17日，建設部令第125號發佈了《物業服務企業資質管理辦法》，期間經過兩次修訂，一直執行到2018年3月8日被住房城鄉建設部發布第39號令廢止。近15年，對物業服務企業我們採取的都是行政許可模式。
作為事前監管手段，《物業服務企業資質管理辦法》把物業服務企業分成3級，每級都從註冊資本（2015年修訂，取消了註冊資本要求）、人員數量、人員資質、業績要求及制度建設等各方面作了嚴格的要求。
一級資質最高，要求也最高，相應的承接業務範圍也最大。2015年第二次修訂後，一級物業資質，物業專職管理和技術人員不少於30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少於20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；物業管理專業人員要取得職業資格證書等等。
而相應的，一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目，而二級和三級資質物業服務企業卻有面積限制。
這種監管模式，通過設置軟硬件條件，衡量物業服務企業的履約和規模能力，適應了當時的社區發展。
03
新的物業服務企業監管模式
2018年3月8日後，基於市場已具備自我調節能力，《物業服務企業資質管理辦法》被廢止，國務院要求住建部和各地區抓緊做好取消和下放行政許可事項後的落實和銜接工作，加快制定、完善事中事後監管措施，制定相應標準，確保放得開、接得住、管得好。
審批制改為備案和告知承諾制，並不意味著國家放棄對物業服務企業的監督管理，相反是國家對監管模式創新提出了更高的要求。
把對物業服務企業的監管交給市場，有助於提高物業服務企業的服務質量，緩解社區矛盾，但是同時也給事後監管、信用監管的建設提出了時間表和任務單。
2017年11月1日，《山東省物業服務企業信用檔案與評級管理辦法(試行)》（以下簡稱試行辦法）正式施行，成為省級層面出臺的第一個信用檔案與評級管理辦法。
相應的，2018年，山東省下轄各市也紛紛啟動，開始著手建立物業服務企業信用檔案制度和黑名單制度。
《試行辦法》中對山東省住房城鄉建設廳、各地方物業主管部門、物業行業協會以及物業服務企業的職責做了清晰的劃分。
省住房城鄉建設廳負責建設維護信用系統，物業主管部門負責本行政區內物業服務企業信用信息的歸集、入檔、評級等工作，物業行業協會以及物業服務企業自律和配合。評分由1個自然年逐漸過渡到動態，信用分值在60分以下的、列入黑名單，信用等級為D級（含未參加信用評價的）。
有《試行辦法》中第二十四條的六種情況的，還可以直接列入黑名單。被列入黑名單的物業服務企業，將成為日常重點監管對象，投標時會被重點關注，政策補助及優惠有可能不能享有，還會被採取其他聯合措施，基本意味失去了市場準入資格。
04
物業服務企業資質還有用麼？
既然國家已經取消了物業服務企業資質，那麼2018年3月8日後，這一資質理論上是沒用了。
但在實踐中，由於很多地方信用監管標準及系統還沒建立起來，這些舊有資質在某些地方的投標中還有一定的含金量，會被當作評定信用的一種參考，但這也只是過渡期中的無奈之舉。
05
物業服務企業管理的新思路
除了“黑名單”這種事後管控模式，一些地方對如何管好物業服務企業也提出了一些新辦法、新思路。
2019年10月22日，北京市住房和城鄉建設委員會發布的《北京市物業管理條例（草案）（徵求意見稿）》（以下簡稱草案）中，就對如何加強物業服務企業事前、事中監管作出了一些嘗試性的規定。
比如，草案第五條，就提出了建立黨建引領下的社區治理架構，推動在物業服務企業、業主委員會或者物業管理委員會中建立黨組織，發揮黨的基礎組織作用。
草案第三節，專門用一個獨立的章節對“物業管理委員會制度”作出了規定。由居（村）民委員會組織居（村）民委員會、業主、其他物業使用人代表成立的物業管理委員會，將在做好物業服務企業監管、化解社區矛盾糾紛中扮演重要角色。
草案第六十六條，建立了物業服務收費動態調整機制：商品房小區物業服務收費實行市場調節價；物業服務費納入政府定價目錄的，規定由市發展改革會同市住房和城鄉建設行政主管部門根據實際情況予以調整。
2018年後，河北省衡水市、江蘇省無錫市、海南省海口市等地，也紛紛出臺了企業信用相關試行辦法，諸多地方政府也紛紛出臺新的物業管理條例，相信在不遠的將來，不僅僅是“黑名單制度”、“物業管理委員會制度”，一定還會有更多、更好地辦法出臺，物業服務企業重服務、重質量的信用時代即將到來。
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