转自楼市头条
作者村长
人逢喜事精神爽。
在3月13号的时候，有14个人估计就是这种体验。
他们凭借着鼓鼓囊囊的荷包，和超快的手速，抢下了蛇口的招商太子湾·湾玺T7栋14套房源。4200万起步价，8秒就宣告售罄，14套房总价值6亿元！
在此一周前，还有一群人，戴着口罩上演楼市的狂欢。
太子湾在7号推出N3栋首批精装商务公寓，97折开盘，总价2000万起，15分钟成交即破亿元。最后，12小时不到，全部售罄！
听说因为现场人太多，还搞起了限流。
有人欢喜有人忧。
两次都没抢到房的人就皱起了眉头。
不过，刚需一看，连有钱人都要抢房，那自己这种没啥钱，没什么选择余地的，别说皱眉了，眼泪都快掉下来了。
01
深圳刚需买房不容易。
好不容易掏空6个钱包，结果一看市场，深圳2月新房0供应。
就算把之前在售的新房都拉出来，我在中原统计的在售项目里数来数去，面积在90平以下，属于住宅性质的，也才50个出头，在目前在售的148个项目中，占比1/3左右。
这还是没有考虑单价的情况下。如果考虑单价，还能排除掉一部分对刚需不友好的项目。
即便是二手房，价格也不是特别友好。
比如说近两年很热的西部。
我从链家上看到的，宝安西乡的宏发前城，挂盘均价9.1万/平，甚至还有部分挂盘单价在10万+。
有一套75平的3房2厅，西北朝向，高层，挂盘单价就到了10.2万/平！
还有沙井，目前二手房已经普遍5万/平，甚至有的已经冲向6万。
比如说博林君瑞。在2018年的时候，无论新房还是二手房，都是在4万/平左右，现在链家上的挂牌价都到5.4万/平了！
西荟城就是冲得比较高的，2月份的整体挂盘价在5.6万/平，但是已经有破6万/平的挂盘价了。
有一套67平左右的中楼层户型，2房1厅，单价在6.2万/平，总计415万。
如果说西部是托了前海的福，热度有点高，那我们看看东部。
龙岗坂田，链家上给的数据是，信义嘉御山均价在7万/平左右！
而具体来看，信义嘉御山五期一套69平的3房2厅，挂牌价在9.8万/平，距离10万大关只是一步之遥了！
多少人做梦也没想到过，龙岗的刚需盘有朝一日，单价竟然能卖到10万！
这感觉就是，以前妥妥的刚需房，怎么几年过去，就要变成了豪宅的节奏？上车门槛越来越高，都快让刚需喘不上气了。
有人可能要说，还可以买安居房。
安居房的价格是美得很，但真要等下来，是要命的。
我看到的数据是，在2012-2019年的8年时间里，深圳配售了34233套安居房，平均下来每年4279套。
但是，你知道有多少人在轮候吗？137769户家庭！这还是在2019年10月份，已经通过资料申请的数据！
要买安居房，首先，想要轮到就很难。
我有个小伙伴，在2015年就开始申请安居房。从2015年到2019年，轮候排名仍在3W+徘徊，按照这个速度，他自己估计，起码还得再等上5、6年。
而且，真要轮到了，能不能抢到还要看运气。
2019年4月份，龙华观禧花园安居型商品房认购资格核查，均价1.5万/平，有1680套。结果，有13897户合格认购家庭，认购比例高达1:8！
抢手的香饽饽，看的见吃不着的人多了去了。
02
最近深圳有网红奶茶店，限时3天，限量供应10份5升的奶茶。但是想喝的人从地球都可以排到月球了。
求解，能买到这桶奶茶的可能性有多大呢？
这就像是深圳楼市的情况。深圳就是那家网红店，各种购房者就是馋奶茶的人，供应的房子就是限量奶茶。
我们来分析一下。
深圳是座网红城市，这个从40年前的改革开放，就已经奠定了，我们改变不了。
购房者的数量倒是在变。“来了就是深圳人”，吸引了不少人从天南地北来到深圳。
我看到的广东省统计局给出的数据是，从2016年到2018年，深圳常住人口的一路都在飙升，而且飙升的速度也比北上广的都快。目前常住人口大约在1300万人左右。
这一茬茬的深圳人，不仅多，还有钱。
就胡润研究院发布的《2019胡润财富报告》（Hurun Wealth Report 2019）来看，深圳的各类高净值家庭数量，都排在全国第四，仅次于北京、上海、香港。
而且，我看《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》里的数据显示，深圳住房自有率仅有23.7%。
按1300万常住人口来算，有大概991.9万人是没有自有住房的。
最后，我们来看供应量。
我看乐居报道的数据是，截止到2019年12月31日，深圳新房住宅库存量只有31448套。
我从世联研报统计数据里看到，深圳今年1月新建住宅库存去化周期为8.4个月。也就是说，深圳市场消化完这些新房库存只需要8.4个月。
8.4个月究竟是什么概念？
在自然资源部的“库存五分法”里说，消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要适当减少供地；18-12个月的，维持供地持平水平；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加并加快供地。
按照这个概念，深圳应该要增加供地了。但这就是难题所在。
深圳的土地面积是一线城市里最小的，仅有1997平方公里，是北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4。
再加上，深圳的开发力度不算小，住宅用地可以说是稀缺的宝贝了。
就像前面说的网红店，如果每天不限量供应5升奶茶，点了就有，那倒是不用抢。但原料不多了，哪里还能那么豪气地按桶卖奶茶？
这就出现了一个问题：供给少，需求大。
哪怕是深圳政府放话说，深圳到2035年要建170万套房，对于991.9万人来说，也还是有点杯水车薪的感觉。
所以，深圳的刚需买房难，其实冥冥之中早有注定。
03
我们知道，供不应求，价格上涨。
在“房住不炒”的时代，价格波动或许不会太大。
但这就意味着，对于刚需来说，影响要素只有数量，没有价格吗？
NONONO！
从数量上来看，随着人口的越来越多，需求的累积和爆发，刚需买房大概率是要靠抢了。而且怎么抢，抢不抢得到，还都是问题。
我们可以从2019年的成交数据里看出点东西。
2019年，在总价段方面，300-800万元区间产品为市场成交主力，占比77.4%，相比2018年增加7个百分点。整体来看，深圳购房总价门槛较2018年有提升，300万元以下产品总体占比不足7%。
也就是说，价格门槛是在往高了走的。
“全款的往里走，贷款的别堵门口，公积金的把车挪走。”相信不少老铁也都听过这句话。
我觉得，可以直接理解为，日后刚需抢房，归根结底是财力的比拼。特别是好房子，抢不过人家的，哪怕刚需再“刚”，也只能乖乖租房住。
而且，租房很可能成为绝大部分深圳刚需的常态。
当然，现实是，深圳也从没打算过让全部“深圳人”都能买上房。“深圳人”里也未必有那么多“刚需”。
只是目前，房子和太多资源捆绑在一起了，不少深圳人不得不刚需。比如说学校，多少家长还不是砸锅卖铁筹钱买房，就为了让孩子上个好学校。
什么时候租售同权了，那时候的刚需才是真刚需。
不过距离达成这个状态，我们还有很长一段路要走。
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