西安，世界四大古都之一；
西安，全國第九個中心城市；
西安，樓市漲幅曾位列全球第二，多次領跑全國；
西安，2019年下半年以來樓市驟然進入存量時代；
這就是西安，以及過去幾年樓市曾發生的故事。
燥熱之後的橫盤，是漸入的黑夜，還是黎明前最漆黑的夜，西安樓市將走向何方？這是所有人想要得到的答案，所以我們只能再度迴歸基本面去尋找。
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從經濟來看，2019年西安實現GDP9321.19億元，同比增長7.0%。其中第一產業增加值279.13億元，增長4.3%；第二產業增加值3167.44億元，增長7.6%；第三產業增加值5874.62億元，增長6.8%。
2019年3月17日，西安常住人口正式突破千萬，成為“千萬級人口超大城市”。
坦白講，比之北上廣深難以媲美，距離鄭、成、渝仍有差距，但西安也有自己的辨識度和優勢所在：中國第三城。
西安是繼北京、上海後國家明確支持建設的第三座超級城市，為何？
從地理位置來看，祖國之芯，東西分界，向東則為繁華一線城市，向西則一片蕭瑟西部城市化水平較低的諸多區域；
從城市脈絡來看，從大國到強國需要文化復興，十三朝歷史古都，周秦漢唐的歷史饋贈讓西安成為當之無愧的“文化中心”；
從國家戰略來看，“大灣區”和“一帶一路”是當今時代的兩大國策，而作為絲綢之路起點的西安，需承擔起引領西部城市群發展的歷史使命；
況且，就現狀而言，西安2019年GDP增速超過全國0.8個百分點，2020年進入萬億GDP俱樂部觸手可及；營商環境的改善也讓其民營產業所在的第二產業增速領先一、三產業，基礎不斷加強；人口邁入千萬級，增強了城市活力和消費力，也印證著吸附力的加強。
而樓市，去掉小週期的波折，最根本的價值曲線依然與城市發展相一致。
所以，無論何時，我們都可以相信西安，以及西安樓市的預期和未來，這是一座城市的價值，而不是樓市所能具備的能量。
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從城市到樓市，依然是一個很宏觀的話題。
地段如何、配套如何、價格如何、品牌如何、產品如何、預期如何，環環相扣，從以往的“西安高新＆西安曲江”，到如今的全面開花，樓市置業出三奔四，但總體而言有“兩大結論、三大特徵”。
兩大結論：
傳統西安城區。無論配套還是價格，城南＞城東＞城西＞城北；
大西安版圖（西安+西鹹），無論是配套還是價格，以能源金貿區為核心，大西安新中心軸線最為稀貴；
三大特徵：
區域端，高新曲江之後，開發區爭雄；
價格端，西鹹分化，高價遍地叢生；
置業端，環線被打破，地鐵價值線清晰。
這裡做一下簡單闡述。
隨著西安“三軸三帶多中心”及“十字方針”的推進，西安湧現出一批諸如新區進入視野，比如國際港務區、大興新區、航天新城、常寧新區、高鐵新城、涇渭新城、灞河新城等等，並且每個區域都有一些明星項目受到認可。
而西鹹新區房價備案與西安分離之後，自2019年下半年開始，備案價高出主城許多，基本在1.3萬-3.1萬之間，而西安主城區2W+項目走出高新曲江，出現在滻灞、城北，哪個區域都可能產生“天價盤”。
前兩者導致的直接原因是，地鐵拉近空間距離感和通勤效率，導致一些有潛力和特色的區域進入舞臺，也決定著沿線物業價格較之同區域產品普通高出15-20%，且更受歡迎。
所以，乍一看哪裡好像都挺好，但細想一下要買到一套“好房子”，簡直苛責。幾乎必須達到以下幾點要求：
第一步，選對一個有價值的區域；
第二步，選好區域內有潛力的地段；
第三步，同一地段裡選擇最合適的一個項目；
在此之上，還得注意自身預算和區域門檻，地段成熟性和未來增值性，產品在區域的競爭力以及未來出手的市場……
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面對沒有一個價值衡量標準的樓市和項目，普通人該如何置業？其實很簡單，有以下兩個角度與大家分享：
其一、根據資金能力選區域。
我們根據各區域所有主要在售住宅項目（非某一個月數據），計算了西安限購區域均價及在售項目門檻，多種物業類型以高層為準。
曲江均價：15881元/平，門檻約13000元/平；
高新均價：20278元/平，門檻約15000元/平；
城東均價：12829元/平，門檻約10229元/平；
城西均價：12666元/平，門檻約9399元/平；
城南均價：14519元/平，門檻約9987元/平；
城北均價：14766元/平，門檻約10545元/平；
滻灞均價：13728元/平，門檻約10701元/平；
港務區均價：10249元/平，門檻約9651元/平；
灃東新城均價：14405元/平，門檻約12680元/平；
這一條主要針對以自住為主的購房者，通過這一點，幾乎95%以上的購房者會從幾百個項目裡篩選出幾個意向項目。
其二、根據預期性選擇區域。
這一條則主要針對一些具有投資或保值屬性的購房者，在當前樓市以“穩”當頭的行情下，大漲大跌幾乎不存在，能增值的優質項目佔比不超過10%，因此建議大家以“穩妥”為主。
衡量標準就是：可租可售可流通。
考慮到區域在售項目門檻，區域未來幾年發展，區域人口基礎和增值性的判斷，我們不推薦過往“開拓式”下定，即低價上車郊區，更推薦“半成熟式”下行，尋找成熟區域的邊緣位置，現在來講就是三環以外的部分區域。
主要包括以下幾個區域：
高新系推薦軟件新城，自高新區託管鄠邑區三區十鎮開啟第三次創業之後，作為西安乃至於西北第一區，高新區的潛力與價值再度噴薄而出，衍生而出的軟件新城、高新國際社區、高新三期（CID）三個區域。
就目前來看，儘管高新三期規劃和定位最高，但考慮到成熟週期的問題，產業導入完成、區域公園、道路、學校、商業等配套資源穩步落地的軟件新城，無疑領先一步。
這裡也是西安首個產業大於地產項目的地方，有高新外溢需求。
曲江系推薦航天新城 ，曲江二期的日益飽和，在售項目可選性不多的情況下，跨過航天大道已經成為許多開發商的選擇。
與曲江一路之隔，既能享受曲江的便利和配套，而航天產業也是西安一直以來的龍頭產業，多年發展已經匯聚有一批產業集聚，隨著區域基本配套的完善規劃，地鐵4號線完全貫穿曲江與航天之後，航天新城的價值正在集聚蝶變。
向東推薦滻灞生態區，作為西安繼高新、曲江後的第一置業地，關於滻灞生態區的價值其實無需太多的贅言。世博園、絲路會展中心、以及滻灞河串聯的高品質酒店集群，南接曲江、北接港務區，這也是西安三大軸線之中蝶變速度最快的一個。
需要注意的是，相比於經常被拿來比較的灃東新城，在西鹹房價備案獨立之後，已經失去了過去兩年的價格優勢，如今滻灞反而成為全西安主城區的價格窪地。
從目前呈現來看，地鐵依然是滻灞絕大多數地方的劣勢，但並不妨礙其最精華的一段在於滻灞三角洲。灞河西岸的產業、東岸的砂之船、三角洲的風景和酒店群，無一不加持著這裡。
向西推薦灃東新城，大西安如何實現，即便2020年GDP邁過萬億大關，但國家中心城市的定位依然需要西安+西鹹提升城市能級和輻射力來展現，這是獲批國家中心城市之初的政策定義。
大城向西的邏輯不變，而作為西鹹新區最早起步、發展最快的區域，灃東新城的價值在過去一年時間裡已經得到徹底印證和認可。
擺在市場上的一大問題是，大西安新中心軸線的價值毋庸置疑，但其上項目的定價著實驚人，因此城西與三橋交界處的部分區域便顯得優勢明顯，諸多項目銷售一路高歌。
國際港務區的價值才剛剛開始，這個話題可能會受到質疑。但如果你仔細梳理便會發現正是如此。從曾經偏居一隅的國際陸港定位，到全運會落地後催生的區域配套成熟，長安號成績亮眼，國際港務區正在迎來屬於自己的高光時刻。
區別在於，許多人覺得奧體之後，港務區將和瀋陽奧體一樣一地雞毛，遲滯幾年，但如今來看，隨著六大央企進駐的產業吸附力，以及陸港動力自身的強勁發展，區域執政者正在給出自己的解答。
毫無疑問，隨著全運會的臨近，國際港務區的故事和紅利才剛剛開始。
當然，還有一些區域，比如城北高鐵新城的部分區域，灞河新城的部分區域、長安的部分區域都存在一定的機會，但這都需要極為謹慎和專業的判斷，至於再遠的區域，至少就目前來看，三五年都很難有質的變化，因此遠郊建議慎重為上。
總體來看，儘管樓市處於橫盤調整期，但樓市價值取決於城市，西安的城市位置、定位、使命都決定著樓市平穩向上的趨勢，依然存在諸多機會和機遇。
從樓市發展來看，已經打破了曾經高新＆曲江兩家獨大的局面，無論是西安＆西鹹，還是滻灞＆灃東＆城北，都出現了一批高品質高價的項目，地鐵價值之下，樓市正在演繹著新的價值體系；特殊時期，樓市穩字當頭，因此置業降低風險，主城＆環主城區的部分區域，才是更好的選擇。
未來是一個很大的話題，但謹慎，才能真的把握住機會，而不是隨浪潮而去……
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