時隔49年，東京JR山手線又添新站了。為了迎接奧運會，新設立的“高輪gateway”站於3月14日正式開啟了運營。
在東京所有的鐵路中，JR山手線無疑是最重要的，沿線覆蓋了東京大部分的商業中心和旅遊景點。比如大名鼎鼎的新宿、原宿、澀谷；還有賞櫻勝地代代木、上野、目黑川等等。其中，新宿站更是全世界最繁忙的車站，一天人流量高達150萬，光是出入口就多達200個！從這裡出發，幾乎能到達東京任意一個地方。
早前在東京的不動產圈子裡流行著“如果你不知道怎麼挑選地段，那就沿著山手線買吧！”。山手線的站臺設在哪裡，哪裡的房價就能“久經考驗”！此次新站設立，回顧這些年高輪gateway站附近的不動產漲幅，我們再次來驗證一下這條投資鐵律。
01、那些年錯過的高輪
高輪這地方雖處於都心三區的港區，但其實原來並不算特別好的地段。因為在其不遠處，便是東京的另一個重要交通樞紐——品川站。
在強大的虹吸效應下，人口、資源、生產要素等紛紛向品川站附近聚集，導致高輪一直以來都像個默默無聞的“小老弟”。以至於當年站名還沒官方確定時，大家都稱呼它為“新品川”。
從土地公示價格來看，高輪的這輪地價上漲週期與此政策高度吻合。
2013年東京申奧成功的消息傳回日本國內，掀起了一輪全國的不動產熱潮，但高輪卻“無動於衷”。但次年JR東日本就宣佈將在品川和田町之間的高輪設立新車站。大家除了震驚還是震驚！高輪的地價也“應聲而起”，在往後5年裡年平均漲幅高達12.82%！
要知道，在過去6年東京都平均年漲幅為3%；高輪所在港區平均年漲幅為6.34%。高輪12.82%的漲幅是遙遙領先平均水平啊！如果你在2013年時買入高輪的土地，此時你的收益率高達91%！
麵粉漲價了，麵包怎麼能不漲呢？
2019年，高輪的二手公寓平均價格為119萬日元每平米。與前年相比，上漲了3.7萬日元，同比小幅上漲3.2%。
下圖為2010年-2020年二手公寓價格走勢。綠色為東京都的均價，紅色為港區的，藍色則為高輪的。可以清楚地看到，高輪的價格近幾年的漲勢可是非常不錯的。2013年時平均單價僅有83.6萬日元，至今已上漲42%。
最後，我們從整體聚焦到具體的公寓。關注我們STARSEA的朋友一定知道，如果作投資用，我們是不會輕易介紹大家買新房的。
不過高輪Gateway附近的“年輕公寓”這些年卻有不俗的表現。截止到2018年年底，附近二手公寓的售價普遍高於“新築時”。這在日本是不多見的。
比如建於2018年的シティタワー品川，新建時售價為每平米為36.9萬日元，而如今則高達80.5萬日元，漲幅高達119.2%！
02、跟著再開發計劃走
建立在國家戰略上的“再開發”計劃，確實是當地不動產市場的一劑強心針。所謂“投資要跟著政策走”絕對是普天之下都適用的準則。
可能有朋友會好奇，道理都懂，但現在提這是不是有點“馬後炮”了，畢竟距離奧運會開幕都不過5個月了。該開發的都開發好了吧？
其實不然，作為一座成熟的城市，東京的“大興土木”可不是全為了奧運會。如果覺得奧運過後，東京的發展就會停滯，地產市場將缺乏推動力，那就大錯特錯了。
比如日本常盤橋再開發項目，計劃建造日本第一高樓，如此“面子工程”，大家可能想當然以為一定是喜慶奧運的吧～
其實不然，這樓要2027年才竣工；再比如澀谷的再開發，NHK放送中心2020年才剛剛開工。就連我們前文提到的高輪gateway車站，其實也不過是整個品川開發大計劃中的一小部分而已。
根據官方發佈的【品川開發計劃一期】（品川開発プロジェクト第1期）來看，將來在附近還將建設四棟165cm～175cm的超高建築。有意思的是，工期是2019年～2024年。
此外，日本未來最重要的國家交通戰略，連接東京都與名古屋兩大都市圈的“中央新幹線”，也已敲定從品川站出發，設計的營運時速505公里/小時，預計2027年才能通車。為了迎接這次鐵路大升級，周邊地區也已被納入再開發工程。
奧運會的召開，並不是東京這輪“大開發”的頂峰，而只是剛剛開始。縱觀近30年的奧運史，大會對主辦城市的房價推動有兩波組成：
第一波是申奧成功後，城市基建開發如火如荼，房價也自然也水漲船高。
第二波是奧運成功舉辦後，城市魅力被世界認可，大量國際投資湧入。
自1996年亞特蘭大奧運會起，就從來沒有一座城市在奧運會後房價崩盤的，無一不是越漲越高。
03 長期看好東京的另兩大原因
俗話說，短期看政策，中期看貨幣，長期看人口
1、妥妥的穩健貨幣
世界有多慘，日元就有多穩。
就拿這次疫情來說吧！當歐美各國相繼淪陷的時候，金融風暴同時席捲全球。美股在短短一週的時間裡兩次“熔斷”（大盤下跌超過7%時觸發）。要知道，美股歷史上至今一共也就熔斷了三次……
股市有多慘？
而日元有多能避險？
我們來看這段時間日元兌美元的匯率！日元是在2月27日開啟上漲的。當天，世衛組織首次宣佈，中國境外新增新冠肺炎病例超過境內。歐美國家正式成了“全球抗疫主戰場”。而這波高峰是在3月9日，匯率達到0.0097，而這天正好就是美股熔斷的那天！
所以，“日元是世界三大避險資產之一”可不是吹的！為什麼黑石、安聯等國際保險巨頭也選擇投資日本不動產？因為有信心穩賺不賠！
2、進擊的人口
東京的人口已連續23年淨流入。截止到去年10月1日，人口數量已達到1394萬。
可能這麼說大家沒有概念。去過東京的朋友一定有一個體會，雖然是世界第二大城市，但東京的高樓大廈並不多。站在“晴空塔”上眺望遠方，目之所及大多是一片層高5、6層的“小平樓”。
而這現象的背後是高得可怕的人口密度。這是東京人口密度最高的5個區：
這是東京人口密度最低的5個區
可以看到，最低的大田區，人口密度也要高達12164人。
什麼概念？我們印象中北上廣擠不擠？其實和東京比起來真的是小意思兒。北京最擁擠的街道人口密度15000人！上海的人口密度平均僅有3800人！號稱只能住“鴿子籠”的香港，人口密度也就6735人吧！
而東京人口密度最高的豐島區23117人，墊底的葛飾區13070人，不用算平均數我們也知道，秒殺國內是妥妥的事兒。
錯過了高輪gateway固然可惜，但更可惜的是錯過整個東京未來的發展。那麼東京買房怎麼選地段呢？還用問～當然還是那條鐵律：
如果你不知道怎麼挑選地段，那就沿著山手線買吧！
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