寫在前面：馬上前灘又要出小戶型一房了！
這個總價“比上不足比下有餘”，同樣規劃熱點區域，虹橋可以買三房、前灘可能是塔樓一房。房產群也一直在討論“同樣總預算，到底是選XXX還是前灘？”（可以換成臨港、周浦、虹橋、大華、老公房等），每個小夥伴的心裡都有不同的答案。“絕對好的不一定適合你、也不一定你買得起、買得到。”今天分享一篇粉絲買房故事，搖過中糧前灘、看過東方悅耀，最終還是選擇了虹橋。也希望可以給我們《樓市獨家》公眾號的廣大上海購房者粉絲一些過來人的“換房”、“買房”參考！
【背景介紹】
已有自住房
閒錢考慮房產投資
先簡單介紹背景：夫妻倆均為新上海人，來滬求學以後留在上海工作、成家，育有一兒一女。自住大三房，雖然大三房也僅僅是勉強夠住，但由於小區環境太好，房型太好，已經成為心中不可割捨的“純元”。
手邊恰有閒錢若干，既買不起住的舒心的豪宅，放著理財又擔心被洶湧的通脹徹底貶值，畢竟辛辛苦苦搬磚所得，又克勤克儉積攢下，上海的房產就成為了我們的重要選擇。
NO.1|
房住不炒的時代下
我為什麼還考慮買房？
“房住不炒”的概念於2016年年底中央經濟工作會議提出，之後，與房地產相關的部門陸續出臺了與之相配套的涉及到房企融資、信貸等政策。但是，作為投資渠道很有限的普通老百姓，買房依然是很多人會考慮的選擇。
因為我們別無選擇，—手緊握著大額現金，投資渠道極為有限。也來說下個人的一些考慮：
1、買股票？對於大部分風險厭惡型的人群，中國股市以過去30年的表現告訴我們，股市有風險，入市需謹慎。
百萬富翁怎麼來的？很簡單，曾經我是個千萬富翁，後來投資了股票……2、買債券？2017年之後，投資者適當性管理不斷完善，合格個人投資者能夠購買的也只有AAA小公募，也再也不會有人兜底。買信託？在過去年間信託的回報率不斷降低，並且信託的基礎產品也是房地產。
3、買P2P？更沒門。買理財？難以跑贏通脹，當然小規模資金目前仍然主選理財。投資實業？小白領目前還不敢走出這一步，哪位大佬帶帶我。
綜上，當手裡有個小几百萬資金時候，買房又提上了議事日程。
雖然16年底以來，大部分時候，滬上樓市如一潭死水；但一線城市優秀的城市管理能力、豐富的醫療與教育資源、便捷的交通，以及最最重要的——密集的工作機會，尤其對於國內的高端人才，一線城市仍然是最佳選擇。
而上海是一個有底蘊的一線城市，在上海居住多年，筆者早已成為這個城市的死忠粉。在上海買房，個人認為，至少不會虧。
NO.2|
首先考慮：
是買新盤還是次新？
在這次購房前，家裡的直系親屬（包括父母和隊友）在滬上共計購房3次（包括已拋售的），全都是買的新盤。
十多年的看房生涯中也看了多次二手房，幾次心動，但與房東博弈，與中介糾纏都是很考驗個人平衡能力和精準眼光的，
對於個人考驗太大了。以及二手房涉及的稅費也多，稅費往往達到房價的10%甚至更多，而新盤只有清清白白的契稅（1.5%或者3%）及維修基金。（《樓市獨家》公眾號後臺回覆#稅費#可以看到詳細的科普文章）
此外，2017年以來，各地包括上海實行的是“限價”政策，新盤入市，拿預售證之前，價格必須獲得管理部門認可，從某一程度上，這是人為壓低了新盤的價格。部分地區，一二手房價倒掛嚴重。
有鑑於此，這一次買房，我依然選擇新盤。
NO.3|
兜兜錢袋子：預算有多少？
非剛需非改善 預算有限
500萬-800萬...
首先兜底下：非剛需，也非改善需求。
當然，也不是完全沒有需求，作為落戶到上海的外地人，未來還需要將父母接來上海生活，亦或是將來孩子長大，婚房也是剛需。那麼我們屬於為未來的剛需進行佈局。
和隊友合計了一下家庭流動資金，考慮到二套房首付需7成以上，初步預定預算在500-800萬之間。如果真的有非常心動且划算的標的，也不是不考慮提高預算。
這一次，我們佛系預算，佛系看房。
NO.4|
排隊7小時 去搖了中糧前灘
無奈搖號500+ 與前灘擦肩而過了
2018年4月開盤中糧前灘海景壹號，可以說是近三年認購場面最火爆的一“支”新盤。
坐落於東育路福日中糧前灘海景壹號，開發商是中糧，背景雄厚的央企，位於頂級規劃、雲集諸多教育資源、諸多央企落戶，商業大佬垂青的前灘，取證價格僅僅均價8萬7，以緊湊型房型為主，怎麼能不讓人怦然心動？！
在這個新盤未上市之前，誠實地說，我對前灘一無所知。在朋友圈看到《住在上海》公眾號關注這個新盤以後，和隊友分享了這一信息，然後趁著清明假期，駕車去前灘踩點。
不得不說，前灘是我的菜！整片區域趁著世博的東風全新開發（我喜歡全新的區域，一切從頭開始，不會被之前的遺產所拖累），巨大的公園，遼闊的綠地，一棟棟簇新的建築，連空氣都有點甜美呢。
中糧前灘當時的外景實拍
當時的認購要求是認籌金100萬，資產證明220萬。清明後的第一個工作日是最後一個認籌日，時值清明假期，之前尚未打算買房，認籌金尚有理財節後到期，資產證明只認活期存款。太心水前灘的房子了，憂愁資產證明夜不能寐，後隊友表示可以找朋友過一下流水。
結果最後認籌日當日，我發現我的部分理財雖說當日到期，但是是在下午5點以後才能到賬，這真是晴天霹靂。於是我在辦公室現場借錢，用我良好的信譽（以及善良仗義的同事們）迅速籌集到了資金。
一切就緒，就加入了排隊的行列。中午驕陽似火，日落後陰風陣陣，整整7個小時，忍受嚴寒酷暑，忍受飢腸轆轆。隊友鼓勵我，如果搖到一套房子，轉手至少賺200萬，根據目前的號碼估計7分之一的概率，所以預期收益率是30萬。所以，加油吧！
最終的搖號結果，本人500+號，與熱門的437套房子差了一點點緣分。誰知道，和前灘的緣分，至今也沒有續上。
客觀地說，這是一次非常不錯的投資機會，前灘一直受到市場的熱捧，而中糧的房型屬於目前出來的前灘新盤中房型上乘的；單價尚可，總價不高，8萬7的均價，二手市場有11萬成交的案例。
華二九年制學區，用來掛戶口也極其合適。可租可售兩相宜，租金也很可觀——94平米的可達1萬5，無奈還是擦肩而過了。
NO.5|
迴歸佛系看房路
悅耀、華唐都不是“我的菜”！
2018年後來的幾次搖號，一則當時工作忙碌，二則後續的幾次開盤二套房的認籌條件都相當苛刻。佛系看房的我沒有再參與，於是就錯過了後續的幾次開盤。
2019年3月樓市突然回暖，樓市在沉寂了2年後，出現了小陽春，成交回升迅速。出於對暴漲的擔心，我重啟了看房進程（事後證明，當時可能判斷失誤）。
東方悅耀，前灘是我心儀的板塊，至今仍然希望未來能擁有一套前灘的房產，當時在售樓盤只有東方悅耀。
於是在某個週末，和隊友來到了悅耀看盤。從公開資料上來看，悅耀的房型十分詭異，因此雖然地處前灘如此熱門的板塊，其認籌情況依然很不理想，只有50%的認籌率，和中糧700%的認籌率形成鮮明的對比。（也是因為當時學區的不確定性）
但2019年度3.15教育局一經公佈學區，悅耀幸運地對口前灘華二，在上海，公民同招後，好的一貫制也是非常受市場追捧的，因此小房型被連夜排隊搶購一空。
我來看房的時候只剩下120以上的大房型，雖然不報期待，但是實地踩盤的感覺還是非常糟糕，所看的房型臨街，觀瞻已然不佳，房型更是… 面積不小，但是給人的感覺甚至沒有之前看過的90平米的戶型大。
當時前灘馬上在售的樓盤還有弘文華唐……由於轉租為售，因此售價無需備案，折價微乎其微。很遺憾，樓下保安拒絕了看房要求，於是，實地感受的機會也沒有了。當然，樓盤的總價也已經超過預算。
開車在前灘板塊轉悠，看著一塊塊被分割的林立的樓盤，不免有些許遺憾。
規劃配套和潛力如此被看好的板塊，每一個地塊都特別小，也不太方正，並且歸屬於各種名不見經傳，產品開發能力略差的開發商。
一個個小區都特別迷你，這就無法配套業主專屬的會所，而會所是我認為影響小區品質的重要配套；也很難有設計感的綠化，綠化對居住品質的提升也有著重要的作用，索性前灘板塊本身良好的綠化彌補了這一點。
NO.6|
機緣巧合開始關注大虹橋
火速下定 最終落子大虹橋！
這時，我在《住在上海》公眾號上看到了一篇推薦大虹橋板塊“天空之城”的文章，認真說，這篇文章打動了我。再加上，大虹橋板塊也是近年漲幅明顯，被市場看好的區域。我和隊友于是決定去看一看。
就這樣我們開始了告別前灘，踏上大虹橋的看房之路。
萬科天空之城位於青浦諸陸路，隸屬於大虹橋板塊，距離虹橋站還有10公里，從小區就可以不過馬路直接步行到17號線徐盈路站，距離虹橋站3站地鐵。當時，主要推出的房型是155平的四房和90平的2+1房型。
看完了東方悅耀，又緊接著看了天空之城，內心受到了衝擊。天空之城的特點是“逆風翻盤”，將一個很不規整的邊角地塊做出了精品。天空背靠崧澤大道，地下又有地鐵站，本身地塊很不規整。（當然這也符合萬科一直以來拿地的規律——就是特別好的地輪不到萬科♀️ 從航道下每3分鐘一班飛機的萬科城市花園開始，王石老大自己也是這麼說萬科自己的地的～）
但有著十多年看房經歷的我和隊友看完就心動了，萬科做產品的能力還是值得稱道的。
155平米的四房做出了豪宅的感覺絲毫不見侷促，過渡和分割都很自然，空間利用充分。（不贅述放戶型圖了，可以看《樓市獨家》文章萬科要用這套155平“雙鑰匙”四房征服“虹橋心”！）
而僅僅90平米的小房型也做成了2+1房型，據說是一開始賣得不好，於是將儲藏室和廁所的一部分改掉，優化了一個小房間，可以容納一張小床和一個書桌，緊湊而功能齊全。
小區內部人車分流，做了一個微妙的設計，就可以直接通過小區內設道路達到地鐵站。另外，無論是綠化、步道以及休閒空間的設計以及規劃中的商業配套都很完善……（也不贅述了……）
既然認可開發商，也認可產品品質，隊友去的第二次，我去的第一次，我們當即就做出了購房的決定。
155平的房型更適合自住；但如果投資的話，90平的2+1房型更為合適，首先2+1房型能夠滿足剛剛落戶上海的年輕人基本的生活需求，可以比較舒適地居住下一家三口及前來幫忙的老人。
其次90的總價在500多萬，而155平的總價則要900萬，90平的門檻比155平的門檻要大大降低，轉手要容易得多。
由於完全不啃老，資金也準備充分，我們當即支付了定金，簽訂了定金合同。銷售心情愉快，說從沒遇到我們這麼爽氣的客戶。嗯，我們就是這麼爽氣，心動就行動，上一次購房也是看完就做的決定。
最後覆盤|
前灘雖好 無奈沒緣分
“學區溢價”掩蓋了“品質不足”
+未來同樣看好大虹橋！
回到本文標題，到底是選前灘小戶型還是大虹橋三房？以下淺談筆者的考慮。
第一，地段是我們首要考慮的因素。在這一點上，無論是前灘，還是大虹橋，都是規劃利好的區域。前灘是浦東新區下一個開發之重，後灘未來將成為央企總部，而前灘的環境，商業配套及教育配套都可圈可點，尤其是教育資源，從幼兒園到大學，有一句玩笑“前灘，承包你昂貴的一生”概括地很充分。
而大虹橋板塊呢，背靠虹橋樞紐，國家會展中心，將作為長三角的中心獲得發展機遇。
相比較而言，大虹橋離市區太過遙遠，但是對於來自鄉下的我們並不是特別在乎，這裡有工作崗位的大量導入，也意味著人流的導入，未來可期。 另外越是一張白紙，越是可以大展宏圖，新也不是缺點。
第二，產品質量也是我們無法迴避的問題。前灘的地段上佳，然而每一單獨地塊過於迷你，開發商大多實力不強，產品本身值得推薦的也很稀缺，在做出大幾百萬的大選擇的時候，如果房子本身讓我感覺很不舒服，也是讓人很是為難的。
而品牌開發商用項目品質讓我心動，也許那句話是對的“一輩子要買一次X科的房子”（這是另外一個萬科業主告訴我的）。
第三，教育資源。根據這幾年的經驗，教育資源在影響購房決策中佔了越來越大的比重，前灘之所以銷售火爆，很大程度上，得益於夢之隊的教育規劃。
但是我們不能不擔心是否被高估。首先，前灘的對口公立中小學只有一所，
即華東師範大學附屬前灘分校（著名的前灘華二），然而前灘的樓盤極多，房型又以小房型為主。而且據我所知，選擇前灘的業主很多都是考慮子女教育，那麼僅僅一所學校，能否承載得起負荷？
其次，華師大前灘分校是一所全新的學校，有華師大的金字招牌，但是新校的辦學質量需要時間檢驗，在剛剛創辦之初，對其教學質量做出判斷可能言之尚早。
而天空之城並無任何學區概念，價格也不包含學區溢價。但是青浦區卻成為未來滬上教育的新興板塊，由於土地資源豐富，四大名校的分校、初中部，以及國際學校近年來紛紛落戶青浦，未來可能更有想象空間。
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