原創 樓小姐 層樓 2019-02-20
杭州房價究竟高不高？有沒有泡沫？房子是不是造得太多了？
要回答這個問題，有太多的經濟指標變量，或許永遠也爭論不清。不過，今年春節我去大阪轉了一圈，卻發現這座城市，是杭州最好的的對標。
為什麼？因為大阪和杭州GDP總量相當，大阪的城市化又先行一步，它的路徑值得我們參考。
PART 1
大阪市是日本第二大城市。
以大阪為中心的京阪神都市圈，總人口約1877萬，在日本也僅次於東京為中心的首都圈（約3680萬）。
巧合的是，在大阪生活，和杭州頗有相似之處。
95後杭州人小王，曾在大阪工作一年，各方面都很適應。在他的眼中，東京很像北京或上海，大阪則更像杭州。
“相比東京，大阪的生活節奏遠沒有那麼快。除了市中心的核心區域，馬路上也不算擁擠。大阪人比較熱情，生活幸福感還挺強的。”
我們再來看幾項數據的類比。
大阪市的面積在日本也屬於比較小的，僅為223平方公里。跟杭州的江乾區（200平方公里）最接近，75個大阪才能拼成一個杭州。
大阪的人口，也只有268萬，且多年來變化不大。而杭州，剛剛在2018年末首次達到980.6萬人，晉級千萬不是夢。
大阪標誌性的摩天輪
再看GDP總量。
2017年，大阪市GDP約合人民幣1.25萬億，杭州當年的GDP剛好也是1.25萬億，兩者精準相當。
但人均GDP差距就大了。2017年，大阪的人均GDP為69515美元，杭州為19637美元，大阪是杭州的3.5倍。
儘管從人口來看，杭州距離1000萬的超大城市只有一步之遙，而大阪遠未達到，但兩個城市的國際化程度還是有差距。
無論大阪鬧市街頭堪比香港、高度繁華的商業，還是由地鐵和JR鐵路構成、交織如迷宮的便捷立體交通網絡，以及安全有序、整潔乾淨的城市環境，大阪都有優勢。
不過在粗略的表象上，國人的感覺可能不明顯。
大阪街頭的高樓沒有想象中的多，外立面也以樸淡的黑白灰為主，看上去平平無奇……
PART 2
大家知道，1991年，日本泡沫經濟破裂，之後進入長期經濟低迷，被稱為“失去的20年”。
在巔峰時期的1989年，銀座四丁目的地價是每坪（約3.3㎡）1.2億日元。若把東京的地皮全部賣掉，甚至可以買下整個美國。
最近五年，借力於東京申辦2020年奧運會成功，日本的房價有所回漲。去年漲幅最高，大阪漲了6%左右，京都上漲約10%，之前每年約漲兩、三個點。
而大阪如今的房價，只達到了巔峰期的約四分之一到三分之一。
因此這兩年，在大阪買房子的中國人也不少。
比如中國人最愛買的大阪市中心小戶型公寓，位於梅田、難波等。使用面積20㎡左右，二手總價約70萬—80萬人民幣，折算下來3.5萬—4萬人民幣/㎡。日本不算公攤，實際單價還能再打個七、八折。
地段外圍些的公寓，價格還要再低兩到三成。
如果拿杭州的南星橋和申花對標，大阪市中心房價大約只有杭州的一半。
大阪街頭景象
中國人之所以在大阪買買買，大多看中的是不高的門檻和不錯的租售比。一來大阪的公寓普遍小巧玲瓏，單價和總價都不貴。
以100萬人民幣的總價而論，在杭州已買不到市中心的40年產權酒店式公寓，而大阪買房還都是永久產權。
二來，在大阪買一套二手公寓出租，扣除管理費等成本，淨回報率為5%左右。如果地段核心，單價再高一些，淨回報率約4—4.5%。畢竟杭州住宅的租售比，只有2%左右……
這類小戶型公寓，多為普通工薪家庭的首選。
近年來，隨著日本越來越開放旅遊市場，有些資金實力更雄厚的投資者，開始瞄上總價數百萬人民幣的一戶建，買下做民宿。
同樣在大阪，如果購買一戶建，託管給專業公司運營民宿，淨回報率約為6—8%。
不過，在海外購置房產，也容易面臨一些不確定性和風險。
比如這幾年日本房價已經漲了一輪，再買房需要謹慎一些；中國人買房可能會無法貸款，對資金要求較高；而隨著日本去年6月實施新民宿法，如今民宿數量已經銳減，今後想再買房運營民宿，也將受到嚴格限制……
PART 3
這裡又涉及到一個極富日本傳統特色的話題——一戶建。
所謂一戶建，即獨棟住宅，大致相當於中國的小別墅。由一個小院加停車場、部分私有道路，2至3層的小樓構成，土地面積約為數十到數百平方米不等。
中國人對一戶建的最初印象，始於上世紀八九十年代風靡亞洲的動畫片——《機器貓》、《櫻桃小丸子》和《蠟筆小新》。
住兩層小獨棟，前有庭院，後有花園……童年的我們，以為全日本家家戶戶，都是這樣的奢侈。
這一次，趁著遊歷京都的機會，我提前預約中介，親身探訪了兩套一戶建。
我探訪的一套京都清水寺旁一戶建，百年老屋
川端康成說：“京都是日本的故鄉，也是我的故鄉。”
這裡擁有眾多幽靜的古剎與神社，驚人的古建密度讓它成為最具文化氣息和古樸韻味的城市之一。
清水寺許願觀櫻，千本鳥居參拜稻荷大神，祇園觀看京都八藝，再到花見小路租一套和服，踩木屐踏碎步，感受古日本風情……
去年初，薛蠻子就買下了京都的一條街，整整11間老町屋。
我探訪的其中一套一戶建，地段好極了，就在清水寺旁800米。兩層小樓，土地面積165㎡，建築使用面積152㎡，掛牌價約合人民幣930萬元（地價加上房價）。
百年老屋的內庭院
神奇的是，這房子建於1911年，不折不扣的百年老屋。儘管看上去有些老舊，但房子內外的完好程度，讓我對日本人愛惜物品的態度再一次印象深刻。
這套房子是六室戶，如今主人將其一分為二，三室自住，還有三室則用作民宿。
屋內整潔乾淨，井井有條，各項設施一應俱全，並自帶一處閒情逸致的內庭院。入戶玄關不大，但地上仍放了多個憨態可掬的小玩偶。還有一個很迷你的玻璃魚缸，魚兒在其中嬉遊，頗有生活情趣。
和女主人微笑告別出門，中介悄悄告訴我，這家的男主人還是京都大學的老師呢。
PART 4
在大阪和京都晃盪一大圈，我一直在想開頭那個有意思的問題。
為何日本人多地少，還有大量不適合造房的山地，但日本居住仍能以獨門獨院的一戶建為主流？
京都和奈良可以另當別論，它們是很特殊的存在。
二戰時期，正是在梁思成的建議下，京都和奈良才得以保護，免遭美軍戰機轟炸。作為保留盛唐洛陽遺風的古都，兩地基本見不到高樓，放眼望去都是一戶建或低層矮樓。
我查了一下，京都的城市建築限高為35米。也就是說，房子最高只能建到11層左右。放眼望去，幾乎只有在JR京都車站附近，會建一些接近10層的酒店等。
京都街頭景象
再看日本其他城市，1363萬人口的東京是獨一派。這個2017年GDP達上海一倍多的超級大都市，如同摩天大廈的汪洋。不過，很多人還是喜歡住都市圈的一戶建。
而其它大城市，無論大阪還是名古屋，只要從市中心略微往外走，一戶建也仍是住房主流。
我輾轉詢問了大阪的資深房產從業人士。
對方告訴我，在大阪北面的傳統市中心梅田，基本都是高樓，沒什麼一戶建。再到大阪南面的新興市中心難波，會有少量一戶建，價格也比較貴。
而從梅田所在的北區，和難波所在的浪速區再往外，一戶建就開始大量出現了。
從難波俯瞰大阪，建築高度一覽無遺
大阪共設24個區，北區面積10.3平方公里，浪速區4.4平方公里。加上位置核心的福島區、西區、中央區，這一大阪的市中心總體面積約35平方公里。
大概就杭州下城區那麼大一塊區域吧！
相當於說，整個大阪市，除了中央約20%的區域，其餘都以一戶建和低層住宅為主！吃不吃驚意不意外？
比如浪速區南面接壤的西成區，就建造了大批一戶建。由於離市中心近，房價相對便宜，這一帶煙火氣十足。很多白領和學生都居住於此，也是傳統的日本人密集居住區。
再往外圍走，比如大阪市東南面的生野區和住吉區等，一戶建更主流。
如果再擴大到大阪府範圍（大阪府相當於我們所說的省，下轄33市，大阪市是其中之一，相當於大阪府的省會），一戶建的存在就更普遍了。
PART 5
當然，一戶建在日本的流行，也有歷史原因。
日本是一個多地震島國，由木板或輕型建材搭建而成的一戶建更安全。即便地震，建材掉下來也砸不死人，在以往多次地震中已凸顯它的功用。
此外，由於人多地少和一戶建風行，事實上，大城市的一戶建也常略顯侷促，沒有我們想象的那麼寬敞。
比如在大阪，一戶建的土地面積50—70㎡很正常，只帶很小的庭院甚至沒有。樓間距一再縮小，建幾層也有嚴格規定，不能遮擋鄰居的陽光。
而正是基於螺螄殼裡做道場的居住需求，日本類似於香港，也在戶型佈局、收納設計等方面做得很極致。2010年我第一次去日本時，住過希爾頓，當時還是挺震驚的：房間怎麼那麼小……
聯想到國內城市，卻是完全不一樣的樓市圖景。
京都的一戶建內，尚能擁有如此閒情逸致的空間
比如日本的最高建築就在大阪，名為阿倍野Harukas，樓高300米，一共60層。而從世界範圍看，全球最高的10座摩天大樓中，7座在中國。日本這幢樓甚至擠不進前70名……
相比之下，國內城市即便遠郊都愛造大高層。比如杭州，東至大江東，西至臨安，動輒武林門三、四十公里開外，照樣一片片密不透風的高層大社區。
從人口密度來看，大阪市約12018人/平方公里，即便以大阪府來計算，也約4662人/平方公里。再看上海，人口密度約3810人/平方公里。
杭州則約582人/平方公里，只佔到大阪市的5%，大阪府的12%……
再說個人感受，國際大城市還是國際大城市，人流如織不是蓋的。在大阪的梅田、難波兩大中心，由JR鐵路、地鐵、其他電車和公交、出租車等構造的交通網絡，真有點像迷宮。
不熟悉地形的遊客，光要搞清楚這些不同的車站，就得花兩天時間。
美麗的一戶建
地鐵的擁擠程度不必說了，就算類似於城際輕軌的JR鐵路，每天的班次和客流量也很驚人。大阪到京都約45公里，乘坐JR列車，只需30—45分鐘，兩地通勤十分便捷，完全就像在同城。
大阪的夜生活也相當熱鬧。某天凌晨12點，我去居酒屋吃夜宵，只見街頭人來人往，還有路邊樂隊在演唱。居酒屋裡清一色都是來喝一杯的日本年輕人，好嗨喔。
而從大阪的發展歷程來看，儘管密集人口和有限土地形成了相當大的矛盾。但最終，CBD建高層、外圍一戶建等低密為主的城市格局，也證明了完全沒問題，房子是夠住的。
那麼，我們可能也要反思一下樓市模式了。
想想看，大阪的面積只是杭州的七十五分之一，人口密度是杭州的20倍。
如此高密度，依然能讓住在郊區的人“以時間換舒適”，大量帶花園的一戶建成為主流選擇。地域廣闊的杭州，是否有必要一定模仿香港模式，把遠郊也變成一片鋼筋水泥森林？
或者，我們有沒有計算過，杭州合併臨安之後，8000多平方公里的市域面積，如果住宅都以高層為主，需要填充多少人口？
也許再過十年，我們才會有答案。
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