宅基地改革：农民老房子变成“钱袋子”

宅改在基层：农民老房子变成“钱袋子”

半月谈记者 李劲峰董建国 秦宏

宅基地改革收效几何?半月谈记者近期在部分试点地区走访看到，随着农村宅基地和农房可流转、可抵押、可退出等多种创新形式出现，老房子正在变成“钱袋子”。

可流转：唤醒沉睡的资产

湖北武汉市从去年4月开始，鼓励市民用租赁、合作等方式下乡利用农村空闲农房。2017年底，全市闲置农房中已超过1万套被签约出租。在江夏区梁子湖畔，59岁的村民范秀云说，自家农房签了5年的出租合约， “每年可以获得4万元房租收入，非常划算。”

长期以来，所有权归村集体、村民仅拥有使用权的农村宅基地，除了严格禁止买卖转让外，能否出租、流转一直是法律政策模糊地带。随着农民进城，本质属于农村建设用地的宅基地，与农房一道被大量闲置。

借鉴农村承包地“三权分置”办法，将宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，将使用权剥离出来，即可在有条件情况下进行流转，盘活资源。

晋江(县级市)是福建省唯一的宅基地改革试点县。走进磁灶镇大埔村，整齐划一的农民住宅小区映入眼帘，沿着小区行走，道路干净整洁、绿树成荫。

就在15年前，这里要路没路、要配套没配套，污水横流。村支书吴金程选择了新村建设，大埔村逐渐从里到外焕然一新。

这一切关键就在于土地，土地的关键又在于钱。经过统一规划，大埔村探索农民宅基地有偿退出、置换机制，村民将现有宅基地和房屋退出，用于置换住宅小区的新房，不愿意置换的，可通过宅基地有偿退出机制领取补偿款。

晋江通过“指标置换、资产置换、货币补偿、借地退出”等多种模式探索宅基地退出机制，目前全市共腾退宅基地6345亩。

宅基地退出后，如何解决农民住房问题，实现户有所居?晋江采取有偿取得和分类保障的办法。在城中村，农民可以拿宅基地和房屋，换安置房、商务办公楼、店面、现金和股权等;在城郊村，鼓励有一定规模的村民住宅，通过集中改造，建设农民公寓、住宅小区等方式解决农民住房;在郊外村，尽量满足一户一宅，同时鼓励危房翻建，完善公共配套，改善居住条件。

作为另一个全国农村宅基地使用管理制度改革试点地区，江西鹰潭市余江区坚持“谁改革谁获利”的原则，充分保障人民利益、让利于民，把“沉睡”的资源盘活后以“宅票”形式还给农民，可在本集体经济组织内部流转，并根据条件可选择在集镇建房或以优惠价购买商品房。

在余江，农村村民以户为单位，全部将宅基地退回集体、全部将宅基地流转、符合宅基地申请资格且承诺放弃15年资格权进城落户的农村村民，可享受住房、财政、教育、医疗、创业等配套政策。

可抵押：农房+金融=融资新渠道

湖北宜城市小河镇高庄村养殖户熊兴林去年拿到农房不动产权证后，马上找银行抵押贷款10万元，用于扩建猪舍。

受农村宅基地所有权限制，农房一直无法成为抵押物，通过“三权分置”，并经过确权发证后，宅基地使用权可以类似农民承包地一样，用于抵押融资贷款。

10多年前，晋江就已经开始了农房抵押贷款的探索。晋江市国土资源局副局长陈英俊表示，随着早期经济发展、人口扩张，一批位置好的村庄演变成“城中村”或“镇中村”，这些农村宅基地及集体性质建设用地，尽管受政策限制不能自由交易，但其潜在的价值得到了极大的提升。在此背景下，农民的住房财产权观念不断强化，入市流转的意识不断加强。

晋江自古商业氛围浓厚，改革开放以来，晋江涌现出一大批小微民营企业，时刻需要金融贷款支持，而抵押方式却十分有限。

一些小微企业期待抵押的宅基地按规定不允许交易。而农房交易流转的对象必须是本村集体成员，流转的价格并不包括对宅基地的估值。制度的要求，限制了宅基地由资源属性向财产属性的扩展。

为了纾解两难困境，晋江农商银行积极探索城镇住房抵押在农房领域延伸的可能。2015年，晋江开拓出以农村住房抵押贷款为主体的“农房乐”产品，将原本局限于农房的抵押范围扩大至农房及宅基地，并正式将宅基地的价值显化到抵押评估价值中，有效解决了早期农房及宅基地价值难以分割的问题。

晋江市2015年12月成为全国农民住房财产权抵押试点县(市)，截至2018年4月末，晋江农民住房财产权抵押贷款余额为9.98亿元，比试点前增加4.48亿元，居全国前列，其中，农房抵押贷款占比达88%。

通过赋予农村宅基地抵押权，拓宽了农民的融资渠道，实现了农村“死”资源向“活”资本的转变。晋江磁灶镇东山村33岁的张金剑正是依靠“农房乐”的支持，将瓷砖销售的生意越做越大。

可退出：自愿退出，有偿使用，倡导“集约”

新型城镇化推进过程中，大量进城农民不愿将户口随迁进城，关键是迁走户口就意味着自动放弃承包地与宅基地的承包权和资格权。随着多地探索宅基地资源有偿退出，标志着农民获得宅基地使用权的公平处置权利。

一年多前，安徽省金寨县白塔畈镇刘冲村村民张统知家搬到集中安置点。他说，新房建房成本8万多元，老房子享受宅基地有偿退出政策，每平方米补偿70元，共补偿2万多元，加上房屋补偿13万多元，如此下来不仅没掏钱还有余钱。

与此同时，很多地区由于管理混乱，出现农村常住人口不断减少，农村宅基地面积不断增加等乱象。一些地区在宅基地改革试点中，纷纷探索宅基地有偿使用机制，引导村民集约用地。

湖北宜城市基于全市80%的宅基地超占面积现状，采取倒逼退出、奖励补偿、集体回购、增减挂钩等多种形式，引导农民退出闲置和多余的宅基地;同时创新采取“政府定价、村定标准、动态调节”的办法，对超占部分实行“分段+调节”的阶梯式缴费。

可入市：“三块地”改革试点的创新探索

在晋江金井镇围头村，村民和投资方都看中了一个地块，准备投资开农家乐。地块不大，权属关系却异常复杂。按照过去的办法，国土部门要先收储、再报批、再招拍挂，“时间至少一两年。”陈英俊说。

按村集体的想法，既要以土地招商，又不出让土地所有权。有这样的好事?有!这就是晋江的集体经营性建设用地入市改革探索。首先，入市的主体必须是村集体经济组织，或村集体授权的股份合作社;其次，无须再走收储、上报的路子，只需要最终由晋江市政府批准即可。

晋江规定，农村集体经营性建设用地入市，与国有建设用地同等入市、同权同价，无论最后这块地是商业用地还是工业用地，出让后的收益70%～85%都返还给入市者。

2018年2月，围头村这块3495平方米的土地迎来新的开发者，围头村村集体获得了182万元收益。根据改革政策，还可以为地块竞得人抵押融资。

“通过开展农村土地制度改革，晋江的土地集约利用水平得到较大提升，农民权益得到有效保障，农村新产业新业态发展迅速。”陈英俊表示。

半月谈记者了解到，截至2017年9月，全国已有577宗集体经营性建设用地入市，总面积1.03万亩，总价款约83亿元，如浙江德清县完成入市交易136宗，农民和农民集体获得收益1.55亿元，惠及农民9.1万余人，为探索建立城乡统一的建设用地市场、增加农民收益奠定了基础。