宅基地改革：農民老房子變成“錢袋子”

宅改在基層：農民老房子變成“錢袋子”

半月談記者 李勁峰董建國 秦宏

宅基地改革收效幾何?半月談記者近期在部分試點地區走訪看到，隨著農村宅基地和農房可流轉、可抵押、可退出等多種創新形式出現，老房子正在變成“錢袋子”。

可流轉：喚醒沉睡的資產

湖北武漢市從去年4月開始，鼓勵市民用租賃、合作等方式下鄉利用農村空閒農房。2017年底，全市閒置農房中已超過1萬套被簽約出租。在江夏區梁子湖畔，59歲的村民範秀雲說，自家農房簽了5年的出租合約， “每年可以獲得4萬元房租收入，非常划算。”

長期以來，所有權歸村集體、村民僅擁有使用權的農村宅基地，除了嚴格禁止買賣轉讓外，能否出租、流轉一直是法律政策模糊地帶。隨著農民進城，本質屬於農村建設用地的宅基地，與農房一道被大量閒置。

借鑑農村承包地“三權分置”辦法，將宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”，將使用權剝離出來，即可在有條件情況下進行流轉，盤活資源。

晉江(縣級市)是福建省唯一的宅基地改革試點縣。走進磁灶鎮大埔村，整齊劃一的農民住宅小區映入眼簾，沿著小區行走，道路乾淨整潔、綠樹成蔭。

就在15年前，這裡要路沒路、要配套沒配套，汙水橫流。村支書吳金程選擇了新村建設，大埔村逐漸從裡到外煥然一新。

這一切關鍵就在於土地，土地的關鍵又在於錢。經過統一規劃，大埔村探索農民宅基地有償退出、置換機制，村民將現有宅基地和房屋退出，用於置換住宅小區的新房，不願意置換的，可通過宅基地有償退出機制領取補償款。

晉江通過“指標置換、資產置換、貨幣補償、借地退出”等多種模式探索宅基地退出機制，目前全市共騰退宅基地6345畝。

宅基地退出後，如何解決農民住房問題，實現戶有所居?晉江採取有償取得和分類保障的辦法。在城中村，農民可以拿宅基地和房屋，換安置房、商務辦公樓、店面、現金和股權等;在城郊村，鼓勵有一定規模的村民住宅，通過集中改造，建設農民公寓、住宅小區等方式解決農民住房;在郊外村，儘量滿足一戶一宅，同時鼓勵危房翻建，完善公共配套，改善居住條件。

作為另一個全國農村宅基地使用管理制度改革試點地區，江西鷹潭市餘江區堅持“誰改革誰獲利”的原則，充分保障人民利益、讓利於民，把“沉睡”的資源盤活後以“宅票”形式還給農民，可在本集體經濟組織內部流轉，並根據條件可選擇在集鎮建房或以優惠價購買商品房。

在餘江，農村村民以戶為單位，全部將宅基地退回集體、全部將宅基地流轉、符合宅基地申請資格且承諾放棄15年資格權進城落戶的農村村民，可享受住房、財政、教育、醫療、創業等配套政策。

可抵押：農房+金融=融資新渠道

湖北宜城市小河鎮高莊村養殖戶熊興林去年拿到農房不動產權證後，馬上找銀行抵押貸款10萬元，用於擴建豬舍。

受農村宅基地所有權限制，農房一直無法成為抵押物，通過“三權分置”，並經過確權發證後，宅基地使用權可以類似農民承包地一樣，用於抵押融資貸款。

10多年前，晉江就已經開始了農房抵押貸款的探索。晉江市國土資源局副局長陳英俊表示，隨著早期經濟發展、人口擴張，一批位置好的村莊演變成“城中村”或“鎮中村”，這些農村宅基地及集體性質建設用地，儘管受政策限制不能自由交易，但其潛在的價值得到了極大的提升。在此背景下，農民的住房財產權觀念不斷強化，入市流轉的意識不斷加強。

晉江自古商業氛圍濃厚，改革開放以來，晉江湧現出一大批小微民營企業，時刻需要金融貸款支持，而抵押方式卻十分有限。

一些小微企業期待抵押的宅基地按規定不允許交易。而農房交易流轉的對象必須是本村集體成員，流轉的價格並不包括對宅基地的估值。制度的要求，限制了宅基地由資源屬性向財產屬性的擴展。

為了紓解兩難困境，晉江農商銀行積極探索城鎮住房抵押在農房領域延伸的可能。2015年，晉江開拓出以農村住房抵押貸款為主體的“農房樂”產品，將原本侷限於農房的抵押範圍擴大至農房及宅基地，並正式將宅基地的價值顯化到抵押評估價值中，有效解決了早期農房及宅基地價值難以分割的問題。

晉江市2015年12月成為全國農民住房財產權抵押試點縣(市)，截至2018年4月末，晉江農民住房財產權抵押貸款餘額為9.98億元，比試點前增加4.48億元，居全國前列，其中，農房抵押貸款佔比達88%。

通過賦予農村宅基地抵押權，拓寬了農民的融資渠道，實現了農村“死”資源向“活”資本的轉變。晉江磁灶鎮東山村33歲的張金劍正是依靠“農房樂”的支持，將瓷磚銷售的生意越做越大。

可退出：自願退出，有償使用，倡導“集約”

新型城鎮化推進過程中，大量進城農民不願將戶口隨遷進城，關鍵是遷走戶口就意味著自動放棄承包地與宅基地的承包權和資格權。隨著多地探索宅基地資源有償退出，標誌著農民獲得宅基地使用權的公平處置權利。

一年多前，安徽省金寨縣白塔畈鎮劉衝村村民張統知家搬到集中安置點。他說，新房建房成本8萬多元，老房子享受宅基地有償退出政策，每平方米補償70元，共補償2萬多元，加上房屋補償13萬多元，如此下來不僅沒掏錢還有餘錢。

與此同時，很多地區由於管理混亂，出現農村常住人口不斷減少，農村宅基地面積不斷增加等亂象。一些地區在宅基地改革試點中，紛紛探索宅基地有償使用機制，引導村民集約用地。

湖北宜城市基於全市80%的宅基地超佔面積現狀，採取倒逼退出、獎勵補償、集體回購、增減掛鉤等多種形式，引導農民退出閒置和多餘的宅基地;同時創新採取“政府定價、村定標準、動態調節”的辦法，對超佔部分實行“分段+調節”的階梯式繳費。

可入市：“三塊地”改革試點的創新探索

在晉江金井鎮圍頭村，村民和投資方都看中了一個地塊，準備投資開農家樂。地塊不大，權屬關係卻異常複雜。按照過去的辦法，國土部門要先收儲、再報批、再招拍掛，“時間至少一兩年。”陳英俊說。

按村集體的想法，既要以土地招商，又不出讓土地所有權。有這樣的好事?有!這就是晉江的集體經營性建設用地入市改革探索。首先，入市的主體必須是村集體經濟組織，或村集體授權的股份合作社;其次，無須再走收儲、上報的路子，只需要最終由晉江市政府批准即可。

晉江規定，農村集體經營性建設用地入市，與國有建設用地同等入市、同權同價，無論最後這塊地是商業用地還是工業用地，出讓後的收益70%～85%都返還給入市者。

2018年2月，圍頭村這塊3495平方米的土地迎來新的開發者，圍頭村村集體獲得了182萬元收益。根據改革政策，還可以為地塊競得人抵押融資。

“通過開展農村土地制度改革，晉江的土地集約利用水平得到較大提升，農民權益得到有效保障，農村新產業新業態發展迅速。”陳英俊表示。

半月談記者瞭解到，截至2017年9月，全國已有577宗集體經營性建設用地入市，總面積1.03萬畝，總價款約83億元，如浙江德清縣完成入市交易136宗，農民和農民集體獲得收益1.55億元，惠及農民9.1萬餘人，為探索建立城鄉統一的建設用地市場、增加農民收益奠定了基礎。