3月1日之前，我在知乎上面寫了一篇小文。大致給大家講了一下3月1日之後，房地產利率換錨，具體是怎麼一回事？
一不小心，這篇小文成了知乎熱文。引起了大家的熱烈討論，看樣子國內像我這樣的“房奴”還真不少。
既然大家那麼關心房貸利率轉換的事情，我就用通俗的語言，把大家所關心的問題寫一篇小文說一下。
順帶，我把自己今天不小心刪除的文章也發出去。
首先，2020年1月1日之後申請房貸的“房奴”朋友們，你現在可以該幹嘛、幹嘛去了，因為你的房貸利率已經跟LPR掛鉤了，想不掛鉤都不行。
使用公積金貸款的，這事情你也不用操心了。這事只跟商業貸款有關係，跟你沒半毛錢的關係。
剩餘的朋友就得聽一聽了，這事跟你有關係。
可能有的朋友對於什麼叫做LPR不太瞭解，我就先從LPR講起。
前期，居民或者企業在銀行申請貸款，各個銀行給出的貸款利率，是與“法定基準利率”掛鉤的。
法定基準利率包括“存款基準利率”與“貸款基準利率”，這兩兄弟同升同降，同生共死。比方說，在2015年的時候，央行大放水，一口氣連續5次降準、降息。其中的降息，就是同時降低存款基準利率與貸款基準利率。
而如今，居民購房貸款不與貸款基準利率掛鉤，轉向與LPR掛鉤了。LPR就是“貸款市場報價利率”的意思，它是由18家銀行的貸款利率，去掉一個最高價，去掉一個最低價，最終取一個平均值。它不是一個固定的利率，它是浮動的。
每月20日都會有新的LPR利率新鮮出爐。有1年期的短期貸款利率，有5年期及以上的，當然大部分是房貸利率，這也預示著貸款利率市場化向前“狠狠”邁進了一步。
那麼，LPR利率是如何確定的呢？
LPR=MLF+點
可能你就要刨根問底，MLF是什麼個意思？
我這裡也簡單說一下。
MLF，俗稱“麻辣粉”，是商業銀行向央行借錢的利率。
商業銀行是經營錢的，而央行是生產錢的。
商業銀行向央行借錢，就得付出一定的代價。它得付出一定的利率，同時提供一定的抵押物才行。
從這個角度來理解，商業銀行向央行借錢需要一定的成本，那麼居民或企業向商業銀行借錢，同樣需要一定的成本，這個成本就是“加點”。
比方說，MLF利率是3.15%，二月份的1年期LPR利率就是4.05%，其中的加點就是0.9%。
由於商業銀行向央行借錢的成本是浮動的，MLF自然是浮動的，MLF浮動帶動LPR浮動起來，最起碼貸款利率在“形式”上實現了市場化。
針對新的房貸利率的計算方式，央行在12月份的時候，就發佈了公告。
大概意思是，從2020年開始，前期的28萬億存量房貸也得與LPR掛鉤。
與LPR掛鉤的房貸利率，有一次“二選一”的機會，記住，只有一次，過期不候。
什麼意思呢？
無論你當前執行的房貸利率，是基準利率（4.9%）打折，還是上浮20%，它與2019年12月出臺的LPR利率相比，總會有一個差值吧。
這個差值就是你未來房貸利率的“加點”。
關於這個加點，你得記住4點：
第一、這個“加點”的換算方法與我上面說的商業銀行的加點是兩碼事，你加你的點，銀行加銀行的點。
第二、一旦你換算出“加點”，不能再變了。
第三，這個“加點”可以是正數也可以是負數。
第四，算出這個加點之後，銀行會讓你選擇一個重定價日，你可以選擇下一年的同一天或下一年的1月1日，這個你來定。如果你不選擇的話，貸款利率默認隨LPR浮動。
至於具體的例子與換算方法，我已經在上一篇文章中列舉過了。在這裡就不多說了，我今天把那篇文章也找出來，一起發出去。
後期，你再還房貸，你可以選擇一直使用這個貸款利率，雷打不動，這叫固定利率。
你也可以選擇每年變動一次。
比方說，貸款利率“加點”是固定的，而每年的LPR是浮動的，這叫浮動利率。
今天，就大家最關心的選擇固定利率與浮動利率的問題，我具體講一下。
首先，我先說出我的觀點。
大家真的沒有必要糾結於這個問題。無論是選擇固定利率還是浮動利率，最終對於你的生活不會造成任何影響，對你的生活造成重大影響的是房貸，而不是房貸利率的些許變化。
我就這麼說吧。100萬的房貸，30年的期限，未來即使你做出了正確的選擇，LPR利率100個基點的變化，每年給你節約下來的開支也就是大幾百塊錢，每月幫你節約50-60元的樣子，你每個月多出或少出這50塊錢，對你的生活能造成多大影響呢？
甚至，我們把時間線拉得再長遠一些。如果你承擔的房貸是20-30年之間，無論你選擇固定利率還是浮動利率，結果幾乎是一樣的。
我為何這麼說？
假如你選擇浮動利率，前10年你會節省下來一點點房貸開支，也就是3000-5000元的樣子，這是大概率事件。
而後10年，說不定你也得把這些錢重新“吐”出來。因為從時間長週期來看，人民幣越來越貶值是必然的事情。你想想看，90年代的“萬元戶”，放在現代就是一個窮光蛋。
但是，關於如何選，大家總得做出決定，我還是說一說我的建議吧。
如果你的房貸在最近10年就可以還完的話，我建議你使用浮動利率。
因為這10年的全球大勢已經很清晰了。
當前全球經濟正處於衰退過程中，大家日子都不好過，降息是一個大趨勢。
相對來說，美國的日子還是好一些的。而它也進入了降息週期，更不用說2016年採用存款負利率的日本、前不久採用負利率國債的德國。
全球都在進行降息比賽，中國自然不能獨善其身。再加上，中國已經進入老齡化社會，年輕人越來越少，降息壓力進一步加大。
如果你的房貸是20年以上的話，我的建議是，根據個人未來收入情況、以及個人的風險愛好來定。
你如果是穩紮穩打型的，我建議你採用固定利率。
因為，保不齊在10年之後，人民幣加息到10%也有可能，畢竟從長遠來說，通脹是大概率事件。我不是危言聳聽，美國基準利率曾經都漲到20%過。當前，美國10年期國債利率已經跌成狗了，你不能期望美國國債實行負利率吧。
你如果對於自己的掙錢能力比較有信心，我建議你採用浮動利率。
因為，很有可能在10年左右，你就翻身“房奴”把歌唱了。到時候你一下子把剩餘的房貸還清不就得了，再往後，天塌下來也跟你沒關係了。
當然，我還得囉嗦一句。
其實，即使10年之後，房貸利率大幅上漲，對老百姓的日子影響也不會太大。
因為，等到你還了10年房貸之後，你揹負的房貸也大大減緩了，因為你欠銀行的本金本來就少了。
還有，房貸利率上漲肯定是有原因的，若是因為經濟過熱，按常規來說，你也比以前更容易在這個市場上掙到錢了。
所以說，大家不要再糾結於固定利率與浮動利率了。你真正要糾結的是，未來10年，如何使自己的資產增值的事情。畢竟，節約是不會使你財務自由的。
未來，你需要有一個正確的認識。只要你的思路正確，在賺錢的路上走的快一點與慢一點都無所謂。
對於大家來說，我們必須意識到一個非常重要的信號。
那就是：
未來，存款基準利率下降是大概率事件！
未來，存款基準利率下降是大概率事件！
未來，存款基準利率下降是大概率事件！
重要的事情說三遍，不是為了湊字數。
為何這麼說？
你想啊，當前LPR利率已經大幅低於貸款基準利率，如1年期貸款基準利率是4、35%，而1年期LPR利率為4.05%，未來十年LPR利率低於貸款基準利率是大概率事件。
居民房貸與LPR利率掛鉤，而存款利率仍然參照“存款基準利率”，這意味著是銀行能夠得到的存貸利差越來越小。
對於任何銀行來說，存貸業務都是它們的主業。前期，1年期存款基準利率是1.5%，貸款利率是4.35%，而現在變成4.05%，這對於銀行來說是很大的壓力，特別對於實力弱小的中小銀行或城商行而言。
未來，只有降低存款基準利率，才能夠減輕商業銀行的負擔。
因為，中國是實行的“主銀行金融結構”。銀行是中國金融樹的主幹，是中國經濟啟動的金融發動機，這個發動機是不允許出現任何問題的，去年2箇中小銀行被國有無大行火速接管的事情大傢俬下了解一下。
存款基準利率降低意味著什麼？
意味著更多的資金出走銀行，進入到市場上來。在各種金融“歪實力”被清除，房地產被嚴控的前提之下，這些資金只會被引導到股市或股權市場中去。
這也符合國家這些年金融改革的目標：引導長期資金有序進入金融市場。
大家一定要記住，國家喜歡的是長期資金，不是追求快進、快出、賺快錢的“飛毛腿資金”。
前些年，國家沒少吃這些“飛毛腿資金”的虧，經過這2年的整治，已經基本銷聲匿跡。當然，飛毛腿資金橫行，商業銀行只肯貸給企業短期資金，也跟中國的金融政策使用不當有關，不能把板子都打到商業銀行或金融野路子身上。
不管怎麼說，未來十年，如何使你的資金在金融市場上保值、增值，才是你應該倍加關心的，而不要糾結於某些房貸利率變化這些小錢。
從歐美走過的老路子來看，利率市場化之後，他們往往會走出一波牛市行情，不管你信不信，反正我信了。
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