站在2019年底看2020年樓市，形勢那是相當的明朗，可以說就是一杯波瀾不驚的涼白開。
政策層面，上面不厭其煩的強調“房住不炒”、“因城施策”、“穩房價、穩地價、穩目標”、“不拿房地產刺激經濟”。事實上也一直在這麼貫徹執行。
所以，在沒有“黑天鵝”的衝擊下，樓市大概率會沿著2019年的軌道繼續滑行。
業內大咖丁祖昱做的2020年樓市十大預測，如既要“防上漲”又要“防下跌”；行業規模、企業規模雙見頂；貨幣會松但樓市不是受益者；加速去庫存，銷售更加依賴渠道；市場進入淘汰賽，大魚吃大魚等等，及其他業內人士認為的三四月份會有一波小陽春等觀點，其實都是基於市場進入靜默期而做出的。
然而，一場突如其來“新冠疫情”直接將樓市打成了“休克”。需求端還好，購房者大不了推遲購房，不會有實際損失；但對於供給端來說，無疑是壓力山大，房企沒了經營性現金流，債務壓力呈幾何級放大。這也是為什麼節後以來，地方紛紛出臺“救房企”政策的原因。而樓市上下游供應鏈也不好到哪去。
樓市一旦不再四平八穩，年底預判樓市時的一些邏輯也就不再成立（換言之，最初的某些判斷便不再合乎時宜）。如今國內疫情明顯好轉，各行各業都在忙復工，而經疫情衝擊之後樓市，接下來會有哪些新變化呢？
1、“救需求”政策博弈不會停，地方會繼續試探上面底線。
駐馬店、廣州“救需求”政策被重點關照，浙商銀行、湖州銀行“降首付”政策無疾而終。昨天，寶雞的“降首付”文件也是不到24小時便被撤下。
這些被解讀為上面對地方的當頭棒喝（穩樓市但不能刺激樓市），也體現了上面對貫徹“房住不炒”的決心。
從主觀上講，完全可以理解上面的良苦用心。因為“救需求”政策的信號意義過於明顯，很容易被解讀為樓市調控鬆綁，引發市場躁動，讓近幾年的調控努力付之一炬，而我們也經不起樓市走回之前老路的再一次折騰。
但就地方客觀現實而言，“救需求”又是必須邁出的一步棋。
首先，房地產是一個銷售規模達是五六萬億（還不算上下游產業鏈）超級市場，而疫情讓這個市場受到嚴重的內傷。
現在各地方出臺的各種以緩解現金流為目的的“救房企”政策，頂多就是輸液，延緩其倒下，但就像一個好多天沒吃飯的人一樣，要想讓其儘快恢復到之前體力，最有效的辦法就是進食（有銷售收入）。當下購房者觀望情緒濃厚，所以適當的需求刺激其實是有必要的。
其次，樓市是地方經濟的“絕大大腿”，尤其是內陸的三四線城市。
如今上面給地方下的任務是，既要穩就業、穩工資、穩經濟，又要貫徹“房住不炒”。關鍵是這兩目標存在一定的衝突性。你說地方能怎麼辦，選擇性還真不多。
所以，雖然駐馬店、廣州、寶雞的“救需求”政策吃了閉門羹，但這並不意味著，沒有地方再動這個“歪心思”了。可以預計，政策博弈不會停，地方會繼續試探上面底線。
2、貨幣會比預想的寬鬆，地產行業還是會受益。
近來疫情在全球的爆發，直接導致全球主要央行的貨幣政策大轉向，我們亦不例外。
日前上面多次強調，“積極的財政政策要更加積極有為”、“穩健的貨幣政策要更加註重靈活適度”。
接下來，降息、降準都已是大概率事情。這不今天下午股市收盤後，央行便宣佈降準，釋放長期資金5500億。
“大河有水小河滿”，隨著貨幣放水力度加大，不管上面怎麼圍追堵截，肯定還是有不少會流到房地產，行業還是會受益。不管是從需求端流入（個人房貸規模增速變大），還是從供給側流入（融資貸款變容易成本下降）。
3、小陽春被推遲，但不會消失。
去年底時，市場普遍預測三四月份會有一波小陽春，理由有二，一是政策層面年底時的各地“因城施策”潮會進一步蔓延，二是出於對全年樓市平穩的預期，房企會提前搶收。
三四月份的小陽春雖然泡湯了，但不會消失，需求只是推遲到五六月份釋放。
4、降價潮要比想象的來得更猛一些，更短一些。
疫情使得大部分房企的資金流都高度緊張，所以一旦市場交易恢復正常，為了搶奪被壓制的需求，也為了增加銷售回籠現金流，房企打折降起價來，要比去年下半年兇猛的多，窗口期也會比預想的短。
當然對購房者來說，這是好事，因為有便宜可以撿。
5、疫情激發出了一些佛系的潛在購房需求。
疫情爆發前，還是有不少人認為在城市租房住也不錯，至少生活壓力不用那麼大。但是疫情期間，一些城市的管控政策，相信傷了不少人的心。
可見，雖然曾經金貴的城市戶口已經爛了大街，但城市治理者又豎起了一道無形的門檻——房子（某種程度上，如今房子就相當於八九十年代的城市戶口）。
所以，你可以不稀罕城市戶口，但是房子還真不能沒有，除非你還想回農村。
相信此次疫情會激發出一些佛系的潛在購房者加入購房大軍。
6、有房一族的置業觀，也發生了新變化，深刻認識到了室內空間佈局和通透性、健康科技配置、社區物業服務的重要性。
疫情也深刻改變了大家的住房觀，《助家戰“疫”大調查》報告顯示，面對“受疫情影響，以後買房會更加側重什麼”的問題，大多數受訪者選擇了清風徐來、自帶免疫力、空間佈局合理和高效利用的房子。
7、一些老舊小區將會迎來一波換房潮。
報告還顯示，僅20%的受訪者對居家環境滿意，56%的受訪者認為換房才能改善現狀；高達52%的受訪者則萌生了置業計劃。
基本可預見一些城市的老舊小區將會迎來一波換房潮。對於手中改善型貨值較多的房企來說，這肯定是好事；
而對於財力有限，或基於其他原因準備入手二手房的購房者來說，也是好事，選擇空間大了嘛。
8、不知名小房企開發的項目，爆雷風險增大，能不碰就不碰。
較於大型房企，在疫情衝擊下，小房企的現金流危機更加嚴重，換言之，項目爛尾的風險變大了。另一方面，小房企的物業服務和小區治理，也是很不咋滴。
不管是基於哪方面考慮，不知名小房企開發的項目，疫情結束後，還是能不碰就不碰。
9、不止是大魚吃大魚，國家隊開始發力。
去年下半年隨著一些TOP50的房企爆雷、賣身，一些業內人士判斷，行業進入了大魚吃大魚的時代。但受疫情衝擊普遍錢緊的情況下，即便是超級大魚也沒了以往的豪橫，反倒是國字頭背景的房企，趁此機會開啟了掃貨模式。
據克而瑞統計的2020年1-2月中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜，前5名中，有4家是國資背景（綠城中國的現任大股東是中交）。
尤其是中交系的兩大地產平臺，綠城中國和中交地產，單是2月份的拿地金額就有271億、188.7億，分別是其前兩個月操盤銷售額的2.7倍、12.2倍。
果真是不差錢的主兒。
當然從資本的角度來說，基於之前中交對綠城的厚望，及綠城在土地市場的狂吃，大家可關注下綠城中國的股票。
10、物業股將會迎來更加美好的春天。
其實2019年物業股就已經是牛氣沖天了。在2019年港股行情沒怎麼上漲的情況下，股價翻倍以上的的物業股竟有6家之多，而整個板塊還不到20家。若剔除2019年新上市物業股，去年物業股上漲率達72.7%。
即使在今年疫情期間，物業股市盈率基本在30倍以上，明顯跑贏大市（市盈率普遍在10倍以下）。
這充分體現了市場對於物業管理行業的認可，背後邏輯不難理解，因為物業公司的商業模式很清晰也很穩定，即輕資產結構、現金流穩定，且具有穿越週期的能力。而此次疫情又國人對物業的重視提到了前所未有的程度。
所以，疫情之後，物業股大概率會繼續保持強勢。另一方面，頭部物業公司也會加快擴張腳步，搶地盤。其他一些尚未上市的巨頭物業，也將會趁著窗口加快入市步伐。
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