17年的時候，辦公室裡每天都有人接到推銷電話：XXX有臨街旺鋪，火爆搶購中，需要了解一下嗎？每次大家都開玩笑說商鋪滯銷，現在已經很久沒接到電話推銷商鋪了。
實際上，現在的新樓盤，開發商做底層商鋪很謹慎，沒有必要絕不多做。我甚至見過一些樓盤，商鋪幾乎少到了極點——只有售樓部後期要改造成商鋪售賣，除此之外，再沒有其他商業面積。五年前完全不是這樣的，那時候商鋪面積是香餑餑，所以開發商經常把商鋪做滿用地的一條邊，兩層的商鋪也很常見，現在敢做兩層商鋪的都是很好的位置了。短短几年開發商對商鋪態度大轉變到底是為什麼？
以前為什麼多做商鋪？
我們先要說明一下，開發商拿到的用地條件裡，一般已經規定了商業面積的比例，這個限值就規定了商業的最大面積，最終做出的商業建築面積只能比這個少，不能多。也就是說，以前的項目商鋪都是頂滿最大面積要求（跟容積率一樣），現在很多項目沒有用完這個指標。
以前開發商之所以願意多做一點商鋪，很重要的一個原因是商鋪價格比住宅高。那時候大家討論設計的時候經常拿價格舉例：你這住宅設計得再好，也只能賣2萬，我的商鋪至少要賣4萬，所以無論如何商業指標都要用完。
在這樣的背景下，很多商鋪的形態，在今天看來有點誇張。比如前文說的，鋪滿用地幾百米的一條邊，比如一個兩層商鋪產權面積達到200㎡，甚至我在一個五線城市看到一個樓盤做出了內商業街，而它的位置和人流都不算理想。
為了補滿商業面積，用得最多的辦法就是增加商鋪深度，4米寬的鋪子，深度增加5米一下就多了20㎡面積，如果有25個商鋪就增加了500㎡。我曾經見過18米深的商鋪，看起來透氣都困難，而這樣做僅僅只是為了湊商業面積。
近幾年有些一線開發商主動做很少的商業面積（這在以前就相當於主動損失溢價），大家細想才發現之前的想法是不對的。
現在商鋪為什麼越做越少？
之前的思維哪裡不對？商鋪價格比住宅高是真的，高很多，可是賣出去難。文章開頭提到的17年商鋪大推銷就是最好的例子，住宅被瘋搶，很多商鋪沒賣出去，只能電話推銷。去年我在一個五線城市看到了更大的難題，一個樓盤開了2年多，住宅早賣完了，商鋪還有超過60%無人問津，銷售人員一籌莫展。賣不出去，價格再高，也是虛無縹緲。
大量商鋪不去化，資金壓力就大了。近兩年房企的融資成本越來越大，大家經常會在新聞裡看到，有些地產公司貸款利率已經超過10%，甚至更高。所以高週轉成了必然選擇，快速做房子快速賣掉，然後去做下一個項目。
賣得慢的商鋪就儘量少做一點，只留下一些必要的黃金位置，快速去化。這是項目裡商鋪變少的直接原因。
追根溯源，商鋪難賣是因為業主投資回報降低了。過去人們都說一鋪養三代，買個商鋪租出去就有源源不斷的現金收入，商鋪還能升值。現在因為
電商和外賣的衝擊也大打折扣了。以我身邊看到的為例，街邊的小店，很多都是3個月就關門了，然後就是一段時間的空置和招租。小區的底層商鋪大多隻服務於本小區，一旦位置不好，出租更難。所以業主投資這種商鋪更加小心謹慎，反映出來的結果就是位置不好的商鋪難賣了。這是項目裡商鋪變少的深層原因。
我們再來捋一下：因為線下小生意難做，社區商鋪出租難，業主投資商鋪熱情降低，商鋪做多了賣不出去，所以開發商選擇少做一些社區底層商鋪。
將來商鋪會消失嗎？
我認為無論如何將來的樓盤還是會帶一些底層商業的，這有三個原因：
1.項目開盤總歸需要售樓部的，而售樓部後期最常見的處理方式就是劃分為商鋪售賣；
2.底商難賣是相對面積做多了而言，如果只在黃金位置設計少量商鋪，銷售壓力小；
3.一個小區，總還是需要一些配套服務店的，比如小賣部、水果店、房產中介甚至封陽臺，有這些需求就免不了少量的商鋪。
幾年時間，開發商從想盡辦法湊滿商業面積，到現在謹慎地減少商鋪總量，表面上看是因為銷售壓力，實際上反映的是線下實體小商業的艱難。這種趨勢不會改變，所以我判斷未來樓盤底層商業會繼續慢慢減少，直到剩下必須的小區生活服務面積為止。
你身邊的朋友有投資社區商鋪的嗎？情況如何？歡迎分享。
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