2020年伊始，受疫情影響，眾多企業申請破產，鯨哥預估未來一段時間，將會有大量破產房湧入網絡司法拍賣市場。而這些破產房將極有可能成為未來投資的主力房源，今天鯨哥就給大家講解一下破產拍賣的潛在風險。
01首先我們先來了解一下，什麼是破產拍賣？
破產是指債務人在不能清償全部到期債務時，經債權人或債務人向有管轄區的人民法院提出申請，由人民法院經過審理，依法宣告債務人破產，並將債務人的全部財產公平清償給所有債權人的程序制度。
而破產拍賣實際上是將破產財產中的非金錢財產變為金錢財產的一種變價方式，是反映將破產財產以公平競爭的方式，確定其財產的價格，並將其出賣給出價最高的購買者的一種特殊買賣方式。
雖然我國破產法規定企業破產財產都可以拍賣，但是對企業的某些固定資產、有價證券、未出售的產品、無形資產、成套設備等的拍賣要有所限制。
對固定資產的拍賣：一要注意，只有在企業破產時，才可將固定資產強制拍賣。二要注意，即使是允許破產時拍賣企業的固定資產，在拍賣的程序或應買人的範圍上也有限制：
1) 國有資產必須經國有資產管理部門批准後，才能進行拍賣。
2) 國有土地使用權以拍賣形式出讓，須按國家土地使用權出讓的有關規定處理。
3) 船舶、汽車及其他機動車輛、房屋的拍賣，必須辦理過戶手續，否則，拍賣不能生效。
4) 法律規定的不能拍賣的自然資源等，不能進行拍賣。
5) 涉及文物的，在經國家文物管理部門鑑定批准後，才能拍賣。
6) 對一些主要的生產資料的拍賣，為了保證國家不喪失所有權，購買人必須限定一定範圍，如限定在國營企業範圍內。
7) 破產財產中的高、精、尖設備及應用設備和特殊設備要儘可能地出讓給同類企業或急需這些設備的國營企業。
02鯨哥真實案例分享
2018年8月7日，北京富庶電子有限公司破產管理人在京東平臺處置房產一套：（破）北京市朝陽區朝陽公園路9號院2號樓10至11層16單元1101室，這也是北京首套破產拍賣房產，起拍價：1734萬元，評估價：2890.82萬元，經過幾輪競價客戶最終以1874萬元成功競得。
按照司法拍賣流程，繳納尾款後等待法院出具材料即可辦理房本，但破產拍賣這只是開始。應管理人要求，在尾款繳納截止日前支付尾款後，聯繫管理人領取相關材料，簽署《房屋買賣合同》（破產拍賣按照二手房流程辦理）。到目前為止還是非常順利的，但當去不動產登記中心辦理權屬變更時，意想不到的事情發生了，據不動產登記中心工作人員瞭解，需要核對破產企業稅務情況，確認是否存在稅務問題，之後才可以協助買受人辦理過戶。問題是待核對企業尚有很多，預計二、三個月左右才可以出結果。更加無奈的是——
按公告第六項約定，需在簽訂《房屋買賣合同》之日起45日內向向不動產登記機構申請辦理不動產轉移登記手續，否則視為競買人違約；競買人逾期未申請辦理不動產轉移登記手續的，應按成交總價的日萬分之一點七五向管理人支付違約金。
你以為這就完事了——大招來了，該破產企業因稅務問題，需繳納罰款1600萬餘元......管理人也慌了，本次處置基本是無意義拍賣（財產處置主導方處置後，沒有任何獲益），最終協助客戶另立案起訴，才得以過戶，不然就捲進了破產流程，無休止的等待中。
鯨哥歷經此案例後總結出幾個重點：
1. 破產拍賣政策尚不完善，大家都在摸索中前進；
2. 破產拍賣每個地方政策不一樣，參拍前一定要做好功課；
3. 破產拍賣的拍賣主體是管理人，法院僅僅是監督方，所以強執力度和法院正常拍賣沒有可比性。
閱讀更多 鯨哥說法拍 的文章
