2020年伊始，受疫情影响，众多企业申请破产，鲸哥预估未来一段时间，将会有大量破产房涌入网络司法拍卖市场。而这些破产房将极有可能成为未来投资的主力房源，今天鲸哥就给大家讲解一下破产拍卖的潜在风险。
01首先我们先来了解一下，什么是破产拍卖？
破产是指债务人在不能清偿全部到期债务时，经债权人或债务人向有管辖区的人民法院提出申请，由人民法院经过审理，依法宣告债务人破产，并将债务人的全部财产公平清偿给所有债权人的程序制度。
而破产拍卖实际上是将破产财产中的非金钱财产变为金钱财产的一种变价方式，是反映将破产财产以公平竞争的方式，确定其财产的价格，并将其出卖给出价最高的购买者的一种特殊买卖方式。
虽然我国破产法规定企业破产财产都可以拍卖，但是对企业的某些固定资产、有价证券、未出售的产品、无形资产、成套设备等的拍卖要有所限制。
对固定资产的拍卖：一要注意，只有在企业破产时，才可将固定资产强制拍卖。二要注意，即使是允许破产时拍卖企业的固定资产，在拍卖的程序或应买人的范围上也有限制：
1) 国有资产必须经国有资产管理部门批准后，才能进行拍卖。
2) 国有土地使用权以拍卖形式出让，须按国家土地使用权出让的有关规定处理。
3) 船舶、汽车及其他机动车辆、房屋的拍卖，必须办理过户手续，否则，拍卖不能生效。
4) 法律规定的不能拍卖的自然资源等，不能进行拍卖。
5) 涉及文物的，在经国家文物管理部门鉴定批准后，才能拍卖。
6) 对一些主要的生产资料的拍卖，为了保证国家不丧失所有权，购买人必须限定一定范围，如限定在国营企业范围内。
7) 破产财产中的高、精、尖设备及应用设备和特殊设备要尽可能地出让给同类企业或急需这些设备的国营企业。
02鲸哥真实案例分享
2018年8月7日，北京富庶电子有限公司破产管理人在京东平台处置房产一套：（破）北京市朝阳区朝阳公园路9号院2号楼10至11层16单元1101室，这也是北京首套破产拍卖房产，起拍价：1734万元，评估价：2890.82万元，经过几轮竞价客户最终以1874万元成功竞得。
按照司法拍卖流程，缴纳尾款后等待法院出具材料即可办理房本，但破产拍卖这只是开始。应管理人要求，在尾款缴纳截止日前支付尾款后，联系管理人领取相关材料，签署《房屋买卖合同》（破产拍卖按照二手房流程办理）。到目前为止还是非常顺利的，但当去不动产登记中心办理权属变更时，意想不到的事情发生了，据不动产登记中心工作人员了解，需要核对破产企业税务情况，确认是否存在税务问题，之后才可以协助买受人办理过户。问题是待核对企业尚有很多，预计二、三个月左右才可以出结果。更加无奈的是——
按公告第六项约定，需在签订《房屋买卖合同》之日起45日内向向不动产登记机构申请办理不动产转移登记手续，否则视为竞买人违约；竞买人逾期未申请办理不动产转移登记手续的，应按成交总价的日万分之一点七五向管理人支付违约金。
你以为这就完事了——大招来了，该破产企业因税务问题，需缴纳罚款1600万余元......管理人也慌了，本次处置基本是无意义拍卖（财产处置主导方处置后，没有任何获益），最终协助客户另立案起诉，才得以过户，不然就卷进了破产流程，无休止的等待中。
鲸哥历经此案例后总结出几个重点：
1. 破产拍卖政策尚不完善，大家都在摸索中前进；
2. 破产拍卖每个地方政策不一样，参拍前一定要做好功课；
3. 破产拍卖的拍卖主体是管理人，法院仅仅是监督方，所以强执力度和法院正常拍卖没有可比性。
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