每年3.15，房地產幾乎都是消費糾紛比較集中的行業之一。今年受疫情影響，不少樓盤傳出可能延期交房的消息。拋開不可抗力，延期交房何以成為房屋買賣糾紛的“重災區”？
多城房企宣佈或延期交房，西安一些樓盤也發了通知
被疫情打亂節奏的房地產市場，正面臨一場波及全國的“延期交房潮”。最近一個月，北京、南京、杭州、青島、成都、長沙等多個城市出現樓盤公佈延期交房的通知。內容大致有兩種：一是確定延期交付，望諒解；二是可能會延期，先打個“預防針”。
開發商發佈的因疫情延期交房的通知
2017-2019年上半年，西安樓市基本處在“供不應求”狀態，許多以前無人問津的房子不愁賣，熱門樓盤更是一房難搶。交易高峰後，今年不少項目面臨交付，疫情影響也到了眼前。2月下旬以來，西安陸續有業主反映，還有幾個月就準備收房了，卻接到自家樓盤發來的告知函：受疫情（不可抗力）影響，交房時間可能會出現延遲。除了內部印發的告知函，還有一些樓盤以公告形式對外通知。近日，雁塔區一住宅項目發出的延遲復工公告稱，“本次疫情防控屬不可抗力事件，將對房屋交付、不動產權辦理等相關合同履行造成一定影響。”對這份公告，上週該樓盤一位工作人員表示，房子去年就已經賣完了，但工期延遲可能會影響到交房和辦證進度，所以提前和業主溝通一下。高陵區一樓盤發出的《疫情對交房影響的溫馨提示》實際也大同小異：“項目已響應指令而停工，因此導致您購買的該房屋及車位（如有）的交付時間可能會有延遲。”
西安今年超80樓盤交房，有業主擔心“趕工期影響質量”
究竟有多少樓盤受影響呢？因為樣本採集不同，市場中缺乏一致性統計結果。不過，有行業人士表示，影響最直接的恐怕是上半年面臨交付的樓盤。計劃下半年交房項目，還要看復工進度。綜合第三方數據看，西安今年交房樓盤預計超過80個，僅上半年就有50多個。
浙江大學房地產研究所調研員夏強認為，一般來說過年停工這個因素（大約45天）在房建早期計劃裡面已有過考慮。疊加疫情影響，全面復工估計要到四月份以後，那麼實際施工影響大約在兩個月。再考慮到銷售、交房等環節，估計會延遲一個季度左右。
2月26日，住建部發布的《關於加強新冠肺炎疫情防控有序推動企業開復工工作的通知》稱，疫情防控導致工期延誤，屬合同約定不可抗力情形。並要求各級主管部門要引導企業加強合同工期管理，根據實際情況依法與建設單位協商合理順延合同工期。上述行業人士稱，有些房企可能會採取加班方式來趕工期，以確保房屋能夠按時交付。
儘管面臨延遲交房風險，業主對趕工期並不“感冒”。王先生去年在曲江買了一套精裝房，層高是17層，合同約定今年年底交房。年前他去看的時候，剛建到地上5層。王先生表示，開發商沒有提及會延期，但因為牽扯精裝修，他希望“不要因為趕工影響交房質量。”
住建部3月5日發出的《關於加強新冠肺炎疫情防控期間房屋市政工程開復工質量安全工作的通知》強調，嚴禁盲目搶工期、趕進度等行為。工期確需調整的必須經過充分論證，並採取相應措施，通過加大投入、優化施工組織等措施，確保工程質量安全。
去年西安仲裁買房糾紛2075件，延期交付大約佔40%
疫情對房地產業的影響正在銷售與施工兩端同時顯現。有行業人士提出：假如沒有這次疫情，延期交房就能被杜絕嗎？畢竟延期交付屢有發生，是導致買房糾紛的頑疾。
據西安仲裁委員會提供的數據顯示，2019年受理的涉及商品房買賣的案件為2075件，爭議標的價值3.26億元。其中主要是延期交房和延期辦證，約佔商品房糾紛案件的80%以上。其中，僅延期交房案件大概就有40%左右。
據西安仲裁委員會介紹，去年底，德傑狀元府邸發出延期交房通告，稱為了響應環保要求調整工期，原定1月1日前交房4棟樓，延期半年交付。隨後卻被業主曝出，拖欠施工方的工程款，造成項目停工。德傑狀元府延期交房的事情並不是個例。在去年，西安有數個樓盤，如：華宇時間城、辰宇世紀城等曝出因延期交房被報道或業主維權。此外，一些前些年積攢的陳年舊賬也仍在“發酵”：九境城、天浩上元郡、檸檬時代廣場、紫雲南海家緣等樓盤，都存在交房時間一推再推的情形，有的項目停工數年仍遙遙無期。
缺錢或是延期交房主因，警惕以“疫情”作擋箭牌
拋開疫情影響，延期交房頻發的原因是什麼？業內人士指出，很大程度上還是“錢”的問題。“開發商延期交房的情況不一而論，主要原因大多都源於資金困難。”夏強分析，因為資金不到位等原因影響工程進度，或者應該交的相關配套費不齊全，無法取得相關資質。還有的是因為資金短缺，拖欠建築方款項，或是建築方與承包方發生矛盾，導致項目停工。
對於資金緊張，長安區一樓盤負責人承認：“去年開始市場銷售轉冷，開發貸款和融資也相對變難，一些中小房企面臨資金短缺風險。”不過，他同時認為，延期交房的原因比較複雜，甚至不排除有意控制樓盤進度來等一個房價上升期，這樣做對開發商百益而無害。
那麼，因為疫情，今年延期交房開發商是否都可以免責呢？“關鍵是要判定疫情是否足以導致合同無法履行。”陝西豐瑞律師事務所姬英凡律師表示，不可抗力引發的順延交房時間，應以疫情對合同履行的實際影響來決定，此次疫情不可抗力的認定可能會比較寬泛，但不可抗力並非擋箭牌，具體案例還需具體分析。這幾種情形都不能作為不可抗力的免責理由：一是原本約定春節前就應交房，拿疫情來說事；二是疫情爆發後簽訂的購房合同，開發商可提前預知疫情影響；三是樓盤不能提供疫情影響證據、未能及時通知購房者；四是順延免責時間超出“不可抗力”時間，具體可參考啟動和解除公共衛生緊急響應時間，例如：因疫情停工2個月，卻延遲交房半年等。
延期交房屢見不鮮，點了預售制度“死穴”？
交房延期，拋開難以預知的不可抗力，表面看來是由資金和人為影響工程進度的失信行為。從根源上講，卻點到了商品房預售制度的“死穴”。
預售制度設計之初，是為了提高資金使用效率，加快建設和增加住房供應，解決我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求的局面。後來卻成為項目開發的主要“血源”：開發商投入本金獲取土地，然後用土地抵押啟動項目。後續建設資金大多靠銷售回款和建築方墊付。如果某一環節運轉不暢，就可能影響施工進度和交房時間。因此有人提議，現房銷售，雖然會增加開發商壓力，卻能讓購房者買個明白，提高房屋質量，減少延期交房、逾期辦證發生的幾率。長痛不如短痛，何樂而不為呢？
其實取消“商品房預售制”的呼聲由來已久。早在2005年，中國人民銀行發佈的《2004年中國房地產金融報告》中，就曾建議決策部門考慮取消房地產預售制度。近幾年，西安、南京、蘇州等也曾在土拍中加入過“現房銷售”的條款。但這些並未讓取消預售制進入實質階段，直到今年3月7日，海南宣佈了全國首個省級現房銷售政策。海南的做法是否有示範意義？目前來看，取消預售制仍然困難重重。分析人士指出，根本原因就在於，政策層面需要權衡開發商和購房者之間的利益，也要考慮房地產市場的穩定。而房地產市場與金融市場，乃至地方財政關係錯綜複雜，這是一個多方博弈的過程。
預售存廢的討論，已非新鮮話題。其最終命運，亦未可知。而在住房銷售中，儘快建立一套行之有效的風險防控機制，包括嚴格的行業准入和退出機制、資金專款專用、信息披露和監管手段等關鍵環節的完善，或許是維護消費者權益的有力保障。
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