前幾天有個客戶當面諮詢。客戶說：“賀律師，我們和開發商簽訂的商品房預售合同約定開發商應於2019年12月30日前交付房屋，雖然我們也接到了開發商的收房通知，但據去收房的其他業主說，小區樓下都還用藍色鐵柵欄圍擋著，小區配套根本沒有完工，據說竣工驗收備案開發商也還沒辦理，我們懷疑開發商根本不具備交付條件，我們該如何維權？”
只能說這位業主已經算大多數業主裡比較謹慎的了，我遇到的很多業主都會簡單的認為，只要開發商向業主發送了收房通知書，向業主交付了鑰匙，那肯定房屋就具備交付條件了，事實上顯然不是這樣的，很多開發商向業主發送收房通知書時還根本不具備交付條件。
有些業主要問了，既然開發商不具備交付條件，為什麼要向我們發送交付通知書，為什麼要讓我們收房呢？
原因很簡單，業主和開發商簽訂的《商品房預售合同》中一般對房屋交付時間和逾期交房都會明確約定違約責任，如果開發商未依約交付房屋，就得承擔違約責任，所以開發商通常會在尚不具備交付條件的前提下通知業主收房，而業主如果不瞭解房屋交付的必要條件，也未查看驗收相關文件，很容易“小米煮成熟飯”，落入開發商設計的圈套。
一、開發商交付房屋的法定條件？
我們先看一下法律相關規定。
《建築法》第六十一條：交付竣工驗收的建築工程，必須符合規定的建築工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，並具備國家規定的其他竣工條件。 建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。
《城市房地產管理法》第二十七條：房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規範。 房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。
《城市房地產開發經營管理條例》第十七條：房地產開發項目竣工，依照《建設工程質量管理條例》的規定驗收合格後，方可交付使用。
《建設工程質量管理條例》第十六條：建設單位收到建設工程竣工報告後，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。建設工程竣工驗收應當具備下列條件：
（一）完成建設工程設計和合同約定的各項內容；
（二）有完整的技術檔案和施工管理資料；
（三）有工程使用的主要建築材料、建築構配件和設備的進場試驗報告；
（四）有勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件；
（五）有施工單位簽署的工程保修書。
建設工程經驗收合格的，方可交付使用。
第四十三條：
國家實行建設工程質量監督管理制度。縣級以上地方人民政府建設行政主管部門對本行政區域內的建設工程質量實施監督管理。縣級以上地方人民政府交通、水利等有關部門在各自的職責範圍內，負責對本行政區域內的專業建設工程質量的監督管理。
第四十九條：建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者准許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案。建設行政主管部門或者其他有關部門發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，責令停止使用，重新組織竣工驗收。
《房屋建築和市政基礎設施工程竣工驗收規定》：
第五條：工程符合下列要求方可進行竣工驗收：
（一）完成工程設計和合同約定的各項內容。
（二）施工單位在工程完工後對工程質量進行了檢查，確認工程質量符合有關法律、法規和工程建設強制性標準，符合設計文件及合同要求，並提出工程竣工報告。工程竣工報告應經項目經理和施工單位有關負責人審核簽字。
（三）對於委託監理的工程項目，監理單位對工程進行了質量評估，具有完整的監理資料，並提出工程質量評估報告。工程質量評估報告應經總監理工程師和監理單位有關負責人審核簽字。
（四）勘察、設計單位對勘察、設計文件及施工過程中由設計單位簽署的設計變更通知書進行了檢查，並提出質量檢查報告。質量檢查報告應經該項目勘察、設計負責人和勘察、設計單位有關負責人審核簽字。
（五）有完整的技術檔案和施工管理資料。
（六）有工程使用的主要建築材料、建築構配件和設備的進場試驗報告，以及工程質量檢測和功能性試驗資料。
（七）建設單位已按合同約定支付工程款。
（八）有施工單位簽署的工程質量保修書。
（九）對於住宅工程，進行分戶驗收並驗收合格，建設單位按戶出具《住宅工程質量分戶驗收表》。
（十）建設主管部門及工程質量監督機構責令整改的問題全部整改完畢。
（十一）法律、法規規定的其他條件。
《房屋建築和市政基礎設施工程竣工驗收備案管理辦法》
第五條 建設單位辦理工程竣工驗收備案應當提交下列文件：
（一）工程竣工驗收備案表；
（二）工程竣工驗收報告。竣工驗收報告應當包括工程報建日期，施工許可證號，施工圖設計文件審查意見，勘察、設計、施工、工程監理等單位分別簽署的質量合格文件及驗收人員簽署的竣工驗收原始文件，市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料以及備案機關認為需要提供的有關資料；
（三）法律、行政法規規定應當由規劃、環保等部門出具的認可文件或者准許使用文件；
（四）法律規定應當由公安消防部門出具的對大型的人員密集場所和其他特殊建設工程驗收合格的證明文件；
（五）施工單位簽署的工程質量保修書；
（六）法規、規章規定必須提供的其他文件。
住宅工程還應當提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
第八條 備案機關發現建設單位在竣工驗收過程中有違反國家有關建設工程質量管理規定行為的，應當在收訖竣工驗收備案文件15日內，責令停止使用，重新組織竣工驗收。
第十條 建設單位將備案機關決定重新組織竣工驗收的工程，在重新組織竣工驗收前，擅自使用的，備案機關責令停止使用，處工程合同價款2%以上4%以下罰款。
二、如何理解法律規定的“經驗收合格後，方可交付使用”？
在司法實踐中，針對“經驗收合格後，方可交付使用”有兩派完全不同的觀點，一派認為經由開發商負責組織勘察、設計、施工和工程監理單位進行竣工驗收，工程經竣工驗收合格取得《工程竣工驗收報告》，即視為經驗收合格，房屋可以交付使用。另一派觀點認為只有開發商取得《竣工驗收備案表》後才可視為經行政機關驗收合格，房屋才可交付使用。
如果按照第一派觀點，開發商只要組織勘察、設計、施工和工程監理單位進行竣工驗收，取得《工程竣工驗收報告》後即可向業主交付房屋。
但按照第二派的觀點，開發商取得《工程竣工驗收報告》後，還需要進行專項驗收，即需要規劃、環保、消防等部門對建設工程進行專項驗收，並且需要取得各項驗收通過的文件，另外開發商還需要進行分戶驗收，取得《住宅工程質量分戶驗收表》，出具《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，並向備案機關提交上述所有文件，備案機關收到文件後，對建設工程項目是否存在違反國家有關建設工程質量管理規定行為進行核查，如果存在，即責令停止使用，重新組織竣工驗收，如果不存在違法行為，備案機關向開發商出具《竣工驗收備案表》，之後開發商才可向業主交付房屋。
由於對法律規定的理解不同，導致司法實踐中的法院在裁判時可能會出現截然不同的判法：
有些法院認為業主和開發商簽訂的《商品房預售合同》中關於交付條件並未約定需開發商取得《竣工驗收備案表》，根據合同自願原則，業主以開發商未取得《竣工驗收備案表》為由主張逾期交付房屋違約金沒有合同依據，且工程竣工驗收備案是管理性法律規範，因而認定開發商取得《工程竣工驗收報告》後，即可視為驗收合格，房屋即達到交付條件。
而有些法院認為建設主管部門及工程質量監督機構對房屋質量有監管職責，只有建設主管部門核查建設工程項目不存在違反國家有關建設工程質量管理規定行為，且向開發商出具《竣工驗收備案表》的前提下，才可視為驗收合格。
最高人民法院（2015）民申字第1045號民事裁定書則直接體現了最高院的意見。最高院在該案中認為：建設單位組織設計、勘察、施工、監理等部門進行的竣工驗收並取得驗收合格的確認文件，只是建設單位接收建設工程並交付使用應滿足的基本條件。瓊海市建設工程質量安全監督站質檢站作為對建設工程行使監督管理職能的機構，對本案所涉商品房是否驗收合格享有審查權和監督權，其出具的商品房竣工驗收備案表是認定本案所涉商品房竣工驗收合格的唯一有效法定證明文件。
綜上，如開發商僅僅以取得《竣工驗收報告》為由主張房屋已經具備交付條件，至少最高院是不認可該觀點的，只有行政機關向開發商出具《竣工驗收備案表》，才可以視為“經驗收合格，方可交付使用”。
律師提醒：
業主在收房時不僅要查看開發商是否有《竣工驗收報告》、《住宅工程質量分戶驗收表》、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，還應當看開發商是否進行了規劃、消防、環保等專項驗收，更應當查看開發商是否在合同約定的房屋交付日期前取得了《竣工驗收備案表》，如果沒有，可以考慮是解除商品房預售合同還是主張逾期交房違約金。
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