最終幻想50626846
題主問中山市的二手樓價走勢，我認為近幾年中山市的“二手樓價以降為主，而且越來越難成交，不會升了”，理由如下：
近一年的房價走勢：
從這個圖可以清晰的大致可以看出，去年9月左右均價在12400元左右，而到現在11400元左右每平，大部分月份處於回調狀態。
中山市的一些基本概況：
2018年，人口330萬左右，GDP規模3630億左右規模，這個規模是進入全國GDP城市前100名的。房價相比全國均價10000元左右稍高。
現在就正式分析中山二手樓價為啥以跌為主？
1.全國房住市場“的住房不炒”的加碼，買房難度加大！
房子是用來住的，從7月底中央政府的再次重申，到8月初開始銀行控制房貸額度及調整上浮首套房的房貸利率，從新房購買端先加大難度，讓不急的購房者先觀望一會兒！新房沒了上漲預期，也會影響二手房市場的交易情緒。
2.二手房買賣交易難度也在加大；
二手房市場要交易，第一，需要銀行房貸資金的支持，目前房貸額度整體偏緊，二手房已有個別城市因額度緊張是停貸的。如果沒有銀行貸款的支持，二手房交易就要全款交易，全款買二手房，基本讓購房者對二手房失去興趣。
第二，需要降交易稅來支持二手房交易。但目前二手房交易，“增值稅”有向“土地增值稅”發展的趨勢，如果將來土地增值稅代替現有增值稅，那二手房如果有增值，那稅費就比較高了。原先大部分地方個稅是按交易價格的1%收取，有的地方慢慢的按增值部分的20%徵收個稅（差額徵收），二手房交易稅費有增加趨勢，一堆稅費，買賣雙方皆不承擔，基本二手房也就不會成交多少了。
第三，經濟下行期間，賣房的多了起來;部分家庭收下降明顯;要賣二手房，卻發現二手房市場已被鎖住，如果想要快速賣出二手房，只能按當初的購房價格略加少量的時間成本，平價轉讓二手房，這時候增值部分偏少，二手房交易稅費低了，才有可能吸引到購房者的關注，購房者自籌全款資金，然後全款承接降下來價格的二手房。完成二手房交易。
第四，中山人口和經濟被周邊相關城市虹吸，導致人口部分外流；而一個地方的人口活躍量，對當地的新房及二手房是有部分支撐作用。經濟和人口變動，對二手房也會有大影響。
給予上面提出的四個理由，我們有理由相信，中山二手房“以跌為主，價格會回調到房子本來的居住價值”。
陽光侃房
我在中山做了五年貸款，說真的在15年之前中山的抵押貸款房價穩定在6000左右。在15年下半年開始莫名其妙的房價開始升高，同一個小區，同戶型月初跟月尾的評估價相差2200一平。國慶後開始熱吵珠海大橋開始坦州的房價首破一萬，然後波及三鄉，石岐區，港口鎮等。從16年新年開始房價基本破一萬以上，除了南頭，橫欄等少數鎮村。然後16年年末，17年年初小欖鎮，古鎮鎮等工業鎮村房價破1.5萬。18年上半年，好一點的小區電梯二手房全破1.5萬，樓梯房破1萬。看中山的發展全靠工業起家，實打實的有很多就業人群。並且廣東政府將來很有可能會把珠海，東莞，中山，廣州，佛山納入一個發展規劃區。廣州地鐵一通，到中山半個小時。並且很多小區業主都是深圳工作上班族，廣州等地的投資者。另外中山本身作為二線城市，前些年一直壓制房價現在的暴漲也是因為前些年的壓制結果。這種暴漲在珠海大橋開通，地鐵通車後會更加厲害。我剛來中山的時候就覺得中山的房價跟消費與城市地位差距好大，所以打算在中山長期居住的人可以入手一套房。現在入手一手樓可能2萬，等到2025年左右會是一箇中山房價的窗口期可以出手，按照現在的幅度，那時候破3萬問題不大甚至更高。不過買房是大事還是要根據自己的需求來，如果是抱著炒房賺錢來的我祝你全家幸福，戶口簿上全部喝百草枯
天天那麼酷
中山市二手樓樓價現狀，均價1.2萬，未來漲跌要從四個維度來看
（上圖，中山市地標-中山像）
中山市，一看名字大家就知道這是以誰的名字命名的，沒錯，孫中山紀念館也位於這座城市。中山市除了是孫文的故鄉，還是著名的華僑之鄉，有旅居世界五大洲87個國家和地區的海外僑胞、港澳臺同胞80多萬人。中山連續多年保持廣東省第5的經濟總量，並與順德、南海、東莞一起被稱為廣東四小虎。中山市的經濟發達還體現在人均GDP，2018年人均生產總值超過10萬元大關，地均生產總值每畝約12萬元，均處全省前列。那麼中山市房價如何呢？
公開數據顯示，中山市目前全市商品房均價1.2萬（含鎮，公寓房等）。那麼中山市房價的具體情況如何呢？
我們從四個維度分析中山市房價貴不貴及未來漲跌，分別是時間、區縣、周邊城市、居民收入水平。
第一，時間上看，2014年鐘山市區的房價大約4000到5000元每平米，在經歷了棚戶區改造的貨幣化安置、粵港澳大灣區利好等因素的洗禮後，上漲到今天的1.2萬元均價，也難怪很多外出打工的朋友會想一看，自己這幾年混的還不如在中山老家買房的朋友，悔不當初多買幾套房。畢竟這種資產加上槓杆翻倍甚至翻幾倍的機會，一生中不見得遇到幾次。所以，從時間週期來看，中山的房價目前很貴。
第二，從區域來看，如上圖所示，目前東區均價最高，16418元每平米，同比上漲6.55%，幾個主要的區鎮均價都超過萬元。在全國範圍來看，一個鎮子房價均價過萬，肯定是太貴了。
第三，我們看看中山市周邊城市房價。中山市作為大灣區的重要城市，房價算是較便宜的。南邊的珠海市，均價2.5萬元；和中山一江之隔的深圳，房價更是高的離譜，目前均價6.1萬，省內最高；東莞房價1.82萬；廣州均價3.36萬元。香港和澳門就更別說了。所以一圈比下來，中山房價是窪地。下圖是中山市區位圖，和大灣區的主要城市分佈。
第四，中山市老百姓收入，相對居民收入水平，中山房價高不高呢？最新的統計數據顯示，36.8萬份統計樣本計算出中山市平均工資為5800元，年收入約7萬元，核算下來，20年不吃不喝不開小，能買100平米的均價商品房。合理的房價收入比為4-6年。所以，從收入來看，中山房價很貴。
那麼綜上所述，未來漲跌要從上述四方面來看。短期來看，雖然中山房價很高了，很多當地工人可能都抱怨買不起房子，而且當地人由於有歷史價格作為錨點，更會覺得房子貴而不會入市，選擇觀望。但是由於中山市是大灣區的房價窪地，根據物理學的“勢能”原理，短期或還有上漲空間。但是居民收入等是房價上漲的長期根本支撐，有一個“遛狗理論”，居民收入好比是狗主人，房價好比是狗，狗跑的再遠，遲早會被拉回到主人身邊，也就是中山房價長期來看，還是會迴歸理性，迴歸到合理的收入房價比水平，但是這並不代表房價就一定會下跌，居民收入增長一樣會使得房價合理。
中山市鳥瞰
方戶子fanghuzi
三百多萬的人口建了夠八百萬人住的房子……房價兩年翻了幾倍，還在不斷的攀升中，是好事還是壞事呢？作為中山人民還是歡迎各位財主、金爺前來投資……呵呵！
小飛俠
我覺得中山的房價可能接下來上升空間不大，下半年國家新政策明確點出了房價的問題，第一次點明不漲價，主要原因是上半年北上廣深已經開始抑制房價初顯成效，放鬆了三四線城市房價，導致炒房團都跑三四線，三四線房價暴漲，所以才緊急出臺新政策，估計接下來會重點打擊三四線城市房價，所以從宏觀看中山作為廣東的二三線，房價接下來漲幅不大；接著咱們從微觀來看，基本上現在房價居高不下，很多都是炒房，而剛需的基層百姓已經買不起了，全國大部分貸款都是去買房，其中咱們看公積金貸款，目前廣東已經出現城市公積金貸款排隊還貸不到錢，舉個例子，汕頭目前排了四千多名公積金貸款，而每月批准量只有一百出頭，也就是說到時候會有兩三千人是要違約賠付房地產商或者要換成商業貸款，幾千人都是公職人員，而且在持續增長中，而目前汕頭房價還沒有中山高，要明白一個點，以前房價高，買不起大部分都是非公職人員，因為都是商業貸款壓力大，公職人員靠公積金努努力還是可以的，現在是公積金沒錢了，大家都一樣，商貸，有句話叫高薪養廉，反過來呢，低薪就算了，公積金貸款都沒有，窮生奸計，富長良心，很危險啊！而且現在房價壓的是不敢消費，外是貿易戰，內是消費力下降，為什麼提倡供給側改革，轉型升級，消費下去了，供給肯定要減少，既然要減少不如趁機打打假，提高質量標準，改善環境，轉型，減少垃圾企業。這樣供需平衡，GDP才好看點。扯遠了點，但是房價有沒有可能降下來呢？要具體看樓盤，學位房是剛需，肯定降不下來，甚至炒房團的操作還有可能上升，邊遠偏僻的就別想著升了，有可能虧的，二手房我是非常不看好的，如果是買來出租，那中山這個大工廠人流是可以的，租沒問題，如果是轉手賺差價，風險很大，建議短期儘快出手。
零錢月半叄下
在中山這個地方一手房風險太大，因為之前的土地很多不是招拍掛出讓的，都是農地改商住用地，開發商都是沒有付清全部土改餘款就開始開發的，後期買房後要2年左右才能拿到房產證，這和一般長三角地區的交房後就拿產證完全是兩碼事，而且一手房虛高很多，外來人很多都不理解裡面的貓膩，真的想要投資或者居住的話二手次新房是最好的選擇，有房產證總歸來說比較安心一點。而且有產證入學和各方面都是比較安全的。
用戶8376164430631
一旦中山房價漲到兩三萬時估計有很多人賣掉後就離開中山跑了！中山不值得投資！
守信使者
朋友年中買的二手房8000，一月後跌至7000，後悔得很呀！
Andy173107166
漲很難，橫盤幾率大，東莞倒是不停上漲，基本面比中山好太多
貧下中農528
反正已經買了，也漲了幾十萬，後顧無憂
