近幾天，全球資產價格，輪番上演跳水比賽！
如果你還以為這只是受疫情影響的短暫調整，那可就太樂觀了，或者沒有經歷過經濟金融危機。
回顧1997年－98年東亞金融危機，導火索是泰國貨幣泰銖被索羅斯做空，最後崩盤，股市樓市全都跟著崩了。
然後，蔓延到其他東亞國家。中國香港也深受衝擊，在中央政府支持下，港幣匯率是保住了，但股市樓市跌得血肉模糊。內地嘛，也受到較大影響。98年房改，就是在此背景下大力推進，靠房地產拉動經濟增長。
本文，摘取老楊《樓市探秘》一書（寫於2013年）中一段內容，來回顧一下東亞發金融危機的起源地泰國的情況吧。
經濟繁榮與樓市泡沫產生
從經濟起飛次序看，跟在“亞洲四小龍”後的，是“亞洲四小虎”：泰國、馬來西亞、印尼和菲律賓。其中泰國最為典型。
1970年代末開始，包括泰國在內的東盟各國積極推行出口導向的工業化戰略，泰國經濟在1980-1990年代初高速增長，其中1987-1995年間GDP年均增速近10%。經濟持續繁榮必然帶動房地產業的快速發展，比如固定資產投資佔GDP的比重，由1989年的約25%，增至1996年43%。另外，泰國對外資開放力度很大，境外資本大量湧入泰國，相當一部分進入房地產業。
當泰國經濟處於上升階段時，銀行信貸急劇擴張，但大量資金不是流向有效率和高附加值的生產部門，而是流向高風險的樓市和股市。從1989的到1996年，國內住房貸款額增加了5倍多，房地產貸款超過銀行貸款總額的50%，遠大高於鄰國。信貸過度擴張、房地產熱、股市熱造成通脹急升，經濟泡沫越來越大。
在金融風暴前夕，房地產泡沫的徵兆顯露無遺：積壓的住房需7年時間才能消化，寫字樓和商鋪空置率高達20％以上。進入1997年後，泰國企業界和金融界已意識到泡沫經濟瀕臨崩潰，於是國內資金外流，1997年3月政府公佈了一系列防範金融風險的措施，卻遭到既得利益集團的抗拒，5月，以索羅斯為首的國際金融投資集團開始大量拋售泰銖，包括從房地產業出逃，泰國政府無力抵抗，7月2日，政府無力與索羅斯抗衡，實行浮動匯率制，泰銖狂跌不止，政府被國際投機家一下子捲走了40億美元，許多泰國人的腰包也被掏個精光。由此造成，鉅額外債無力償還，不良貸款佔整個貸款總額的45%，1997年經濟增幅為-1.4%。房地產泡沫亦隨之破裂。
房地產泡沫產生和破滅的“三宗罪”
一宗罪：金融過度開放，過於倚重外債。1980年代開始，泰國推行經濟國際化、金融開放的政策，對外匯管制比較寬鬆，1991年更是加速開放資本項目，基本上外資可以自由出入。大量外資湧入泰國，尤其是日本遊資比較集中地進入資產市場，助推股市和樓市泡沫。
另外，泰國從1989年開始實行利率自由化，解除一年以上儲蓄存款利息的上限，同時泰國央行允許外國居民在泰國開立非居民泰銖帳戶，由於利息率較高，大批短期資金被吸引到泰國變成泰銖存款以坐吃利差。
而泰國的企業、財務公司和商業銀行紛紛大舉向外借債。在沒有必要的金融管制的情況下，這些外資很容易在短期內撤出，造成金融和經濟體系大量缺血，事實也正如此。
二宗罪：實體經濟偏弱，過於依賴虛擬經濟。 1970年代末開始，泰國積極推行出口導向的工業化戰略，經濟發展非常迅速；但出口產品單一，以勞動密集型產業為主，缺乏科技和生產效率的支持，而且國民教育水平很低，工資成本快速上升，到1990年代初，經濟結構惡化，傳統產業失去競爭力，外貿連續出現赤字，在危機前兩年經常項目收支逆差每年都在100億美元以上。
為了彌補經常項目逆差，也為了擴大國內投資，不惜借入鉅額外債，泰國的國家短期外債佔77％。除了在大量進入的外資以外，國內的富裕資金也從生產部門流向高風險的房地產和股市。
三宗罪：金融體系混亂，高風險貸款過於集中。泰國的金融體系不健全，風險意識差，金融人才嚴重不足，眾多財務公司和證券公司管理混亂，不受政府控制，家族制的大財團透明度很低。相對於比較規範的商業銀行，政府監管鬆散的財務公司等非銀行金融機構發展很快，他們大量借入低息美元，在轉成泰銖在國內放貸，到1996年底，非銀行金融機構的資產已佔總量的35%，他們發放的房貸增速遠超過商業銀行，而且貸款的抵押品存在很大問題，一旦房價下跌，立即形成呆帳和壞帳。
總之，貿易赤字、經常項目逆差、財政收支不平衡、外債激增(特別是短期外債)、物業市場的不振以及信貸評級下降等因素共同作用的結果，使泰國成為亞洲危機的引爆點。導致泰國經濟崩潰，貨幣急劇貶值，經濟陷入衰退，很長時間難以復原。這直接導致了房地產市場價格的暴跌。
（2013年寫書時的觀點）我國金融體系遠比當年的泰國嚴謹，資本項目仍未完全開放，尤其是全球第一的外匯儲備量，索羅斯做空人民幣的勝算非常小。至於我國樓市，當前的情況與當年泰國明顯不同，健康程度遠高於當年泰國，不必過憂。
最後，再稍提一下2008年國際金融危機
2007年，美國次貸危機爆發。其根源是2003-2006年美國樓市暴漲，金融機構爭相超量發放個人房貸，門檻一降再降，最終導致很多沒有支付能力的超高槓杆買房，且推高了房價，最終產生房價泡沫。泡沫破來之後，引爆發次貸危機。
2008年9月，雷曼兄弟的倒閉標準著次貸危機升級為國際金融危機。全球資產價格暴跌，經濟增速大幅下滑。
中國也深受影響，隨之推出了四萬億刺激措施，貨幣大放水，買房貸款利率可以打七折，史上最低利率，2008年年度至2010年上半年買房貸款的人，是中國房地產史上最幸福的一批人！
回顧國際金融危機暴發的兩三個月內，全球股市暴跌，國際油價暴跌，金融市場、資產品市場，哀鴻遍野。
當前，與那時，幾乎一模一樣！
每次危機產生的原因，不盡相同，但結果都比較類似：經濟低迷、資產價格大跌、央行不斷降息，政府忙得團團轉，民眾提心吊膽。
那麼，大家最關的房價怎麼走？
呵呵，沒有例外，但要比股油略強一些……
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