张某去年上半年看上当地某楼盘，并与开发商签订了《商品房定向开发》，协议对张某购买的房号、面积、价款、交房时间等事项都做了约定，但协议注明该协议为预约性质合同，张某需在接到开发商通知后再签订正式的商品房买卖合同。签订协议后，张某向开发商支付了一部分订金，但一直没有接到开发商签订正式商品房买卖合同的通知，去年下半年，张某得知其购买的楼盘才刚刚开始动工，并且因为没有取得《预售许可证》对外进行销售，已经被住建局下文处罚，张某担心楼盘烂尾，就要求与开房商解除合同，收回支付的订金，但开发商不同意，并扬言如果张某解除合同的，订金不退给张某，张某陷入纠结。小编认为，张某如果要拿回订金的，可以从如下几个方面着手：
一、向人民法院起诉要求确认《商品房定向开发》协议无效，据此要求开发商返还订金。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，如果《定向开发协议》被认定为正式的商品房预售合同的，该协议会由于开发商未取得《预售许可证》而被认定为无效。但是，通常情况下，《定向开发协议》是一种预约性质的合同，签订该种预约性质合同是不需要取得《预售许可证》的，在没有其他违反法律法规的情形下，不会因未取得《预售许可证》被确认无效。《定向开发协议》在何种情况下会被认定为正式的《商品房预售合同》呢？《最高人民法院关于商品房买卖合同若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”根据上述规定，满足下列两个条件的《定向开发协议》应当认定为商品房买卖合同：（1）协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容（受篇幅影响，具体哪些内容不再展开列明）；（2）出卖人收购了购房款。所以，张某签订的《定向开发协议》如果满足上述两种情况的，可以据此主张合同无效，拿回订金。
二、以开发商违约为由，要求解除《定向开发协议》，拿回订金。如果《定向开发协议》被认定有效的，张某可以主张开发商违约据此解除合同并拿回订金。开发商可能会有存在如下几种违约的情形：（1）没有按照承诺的时间通知买受人签订正式商品房买卖合同；（2）开发商无正当理由不动工建设，楼盘烂尾；（3）开发商在协商签订正式合同时变更预约合同的内容或增加其他条件；（4）签订《定向开发协议》时对买受人的咨询有误导性的答复，如帮计算房贷时故意只按照基准利率而不计算上浮比例等；（5）作出虚假宣传。如张某可以举证证实开发商存在上述违约行为的，可以据此解除合同，拿回订金。
另外，有的朋友会担心，张某起诉开发商，会不会因为这个原因被没收订金？其实不会，协议约定的是“订金”不是“定金”，张某起诉开发商，最坏的结果是继续履行这个《定向开发协议》，也就是继续交钱买房，被没收订金的事情是不会发生的。
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