張某去年上半年看上當地某樓盤，並與開發商簽訂了《商品房定向開發》，協議對張某購買的房號、面積、價款、交房時間等事項都做了約定，但協議註明該協議為預約性質合同，張某需在接到開發商通知後再簽訂正式的商品房買賣合同。簽訂協議後，張某向開發商支付了一部分訂金，但一直沒有接到開發商簽訂正式商品房買賣合同的通知，去年下半年，張某得知其購買的樓盤才剛剛開始動工，並且因為沒有取得《預售許可證》對外進行銷售，已經被住建局下文處罰，張某擔心樓盤爛尾，就要求與開房商解除合同，收回支付的訂金，但開發商不同意，並揚言如果張某解除合同的，訂金不退給張某，張某陷入糾結。小編認為，張某如果要拿回訂金的，可以從如下幾個方面著手：
一、向人民法院起訴要求確認《商品房定向開發》協議無效，據此要求開發商返還訂金。根據《最高人民法院關於商品房買賣合同若干問題的解釋》第二條“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”之規定，如果《定向開發協議》被認定為正式的商品房預售合同的，該協議會由於開發商未取得《預售許可證》而被認定為無效。但是，通常情況下，《定向開發協議》是一種預約性質的合同，簽訂該種預約性質合同是不需要取得《預售許可證》的，在沒有其他違反法律法規的情形下，不會因未取得《預售許可證》被確認無效。《定向開發協議》在何種情況下會被認定為正式的《商品房預售合同》呢？《最高人民法院關於商品房買賣合同若干問題的解釋》第五條規定：“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。”根據上述規定，滿足下列兩個條件的《定向開發協議》應當認定為商品房買賣合同：（1）協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容（受篇幅影響，具體哪些內容不再展開列明）；（2）出賣人收購了購房款。所以，張某簽訂的《定向開發協議》如果滿足上述兩種情況的，可以據此主張合同無效，拿回訂金。
二、以開發商違約為由，要求解除《定向開發協議》，拿回訂金。如果《定向開發協議》被認定有效的，張某可以主張開發商違約據此解除合同並拿回訂金。開發商可能會有存在如下幾種違約的情形：（1）沒有按照承諾的時間通知買受人簽訂正式商品房買賣合同；（2）開發商無正當理由不動工建設，樓盤爛尾；（3）開發商在協商簽訂正式合同時變更預約合同的內容或增加其他條件；（4）簽訂《定向開發協議》時對買受人的諮詢有誤導性的答覆，如幫計算房貸時故意只按照基準利率而不計算上浮比例等；（5）作出虛假宣傳。如張某可以舉證證實開發商存在上述違約行為的，可以據此解除合同，拿回訂金。
另外，有的朋友會擔心，張某起訴開發商，會不會因為這個原因被沒收訂金？其實不會，協議約定的是“訂金”不是“定金”，張某起訴開發商，最壞的結果是繼續履行這個《定向開發協議》，也就是繼續交錢買房，被沒收訂金的事情是不會發生的。
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