喊了10多年的“取消商品房预售”终于落地了！
3月7日，海南省出台新规，即日起，新出让土地建设的商品房，实行现房销售制度。
天下苦“预售”久矣！烂尾、偷工减料、货不对版等维权问题的根源都在于“预售”；而且在期房制度下，买了房不能立马入住，首套房的家庭不得不面临至少一两年还贷加租房的双重压力。
如果是现房销售，所见即所得。烂尾、房闹维权会大幅减少，也免去了边还贷款边交租金的压力。这是普通老百姓众望所归的一件事情。
但在中国已经运行26年的商品房预售制，是我国房地产兴起的根基，背后利益纠葛错综复杂。
取消商品房预售，不仅是对地产商资金链的严峻考验，也是对地方政府财政的严峻考验。一直以来，取消商品房预售制度与否的大讨论，伴随着谣传和被辟谣的交织，前后持续时间长达15年。
不得不说，这是极具耐力和毅力的一场大讨论。
这15年间，试行者有之，地方政府意见稿流出者有之，那么多城市试行，为何最终是海南落地了？
海南的新政，其他地方有没有没办法复制？
海南新政的出台，是不是意味着商品房预售制到了退出历史舞台的时候，现房销售的时代要来了？
01
商品房预售，是指开发商在开发的商品房尚未竣工之前，把房地产根据设计图纸和土地测绘原则分成若干个单位（以图纸标明）后分别预售给购房者的行为，它相对于一般的现房买卖，被称之为期房买卖。
商品房预售是上个世纪50年代，当时还不算大佬的霍英东发明的，在此之前，房屋都是先建后售。
20世纪50年代初，内地刚刚结束内战，大量人口涌入香港。
彼时香港人口爆炸式增长，从50万快速发展为220万，与快速暴增的人口矛盾的是无法迅速放大的住房供应量。
机会总是留给有心人，1953年，霍英东创立立信置业有限公司，想出了一个妙招。
霍英东在香港油麻地公众四方街建新楼时，首创动工兴建前先交订金，分期付款方式售屋。
有如植物开花结果的模式，付钱的时候，楼还只是一朵“花”，等到钱交齐了，“花”也结成“果实”了。称作“楼花”。
由于当时真的是人口爆炸一房难求，楼花一经推出供不应求。
霍英东更是在当时创造了一个记录，100万本金一年之内造好卖出唐楼十几栋。之后几十年间，港府出台了大量商品房预售制度的规范性文件。
内地的商品预售制度是从深圳开始的。作为改革开放的桥头堡，深圳在1983年就借鉴了香港的“卖楼花”制度，首先提出了商品房预售概念。
1994年，建设部正式颁布了商品房预售管理办法，这标志着我国商品房预售制的全面实行，至今已26年。
“楼花”缓解了开发商的资金难题，收取的定金相当于给开发商一笔无息借款，引起建设热潮，给香港的发展注入强劲的动力。在1955年到1965年间，一些地产商甚至盖起了高达近二十层的大楼，当时在东亚地区还相当少见。
同样地，1998年内地房改后，在预售制的助力下，我国商品房市场开启了二十年的牛市，可以说为改善人民居住、城镇化建设立下了汗马功劳。
但内地楼花的神奇之处在于，付全款，甚至于可以贷款付全款。而且预付款最初不是交给第三方监管，而是直接交给开发商。
香港的“卖楼花”以及美国等国家的住房预售制度，无论在资金监管，还是购房者利益保护上，都具有极其严格的设计。
在香港，商品房预售有着一套严格的监管体系，开发商并不能直接接触预售款，而是由第三方审计机构保管，专款专用，开发商每用一笔钱，都必须通过申请才能获得，并只能用于本项目的建设。
美国的住房，绝大部分以现房销售为主，但也有少部分预售。美国楼花付钱为总价的10％～20％，钱一开始是放在第三方机构的，房地产商不得动用，买房人也不能轻易毁约。最后房子完工，才给全款。如果是贷款，也是最后房子完工才放贷。
就像网购用的支付宝，钱在第三方担保机构，最后，一手交钱，一手交货。德国，法国，瑞典情况也类似。楼花的钱也不是一次性付的，而是按照工程进度分次分批付出。大概分成地基，封顶，水电安装，交房等几波。
只有在中国内地，楼花引入后，有了预售却没了监管。开发商几乎可以任意支配客户交来的预售款。
02
在内地的预售制度下，把资金监管环节淡化了，还把购房者利益的保障全部省略了，这个缺陷导致交房时频频出现严重的质量纠纷，房闹、维权此起彼伏。
预售的负面效应开始不断遭到垢病，关于取消预售制的呼声也随之此起彼伏。
2005年，商品房预售制首次受到广泛的质疑，源起于央行发布的《2004中国房地产金融报告》，直指预售制各种弊端。
自此之后，15年内，取消商品房预售的声音一直没有间断。
除了对开发商资金链断裂，工程烂尾以及交房时质量问题的质疑和忧虑，商品房预售制还被认为降低了开发门槛，众多企业进入市场刺激了房地产热，导致过度开发；并且加剧了房价的上涨。
商品房预售如此“罪大恶极”，但在15年的大讨论中，始终没有迈出关键性一步，阻力重重。
目前，我国各个主要城市的商品房预售比例普遍在80%以上，有的城市高达90%以上，预售制已经成为国内商品房销售的主要形式。
预售制下，房企现金先大额支出拿地，然后快则6个月慢则9个月到一年开盘，开盘后建设支出就趋于稳定，但预售可以提前完成现金回流。
这除了提供给开发商一笔免息资金，也给了开发商加杠杆的空间，可以用富余的现金再去拿地，再加杠杆，演绎成了现在国内盛行的高周转模式。
房地产行业是资金密集型行业，从拿地、规划设计、建设安装整个链条都需要大量资金，而且开发周期长，国内的金融工具少，不像美国等拥有发达的金融市场，房企融资灵活。因此预收款和定金成为国内房企的重要资金来源。
根据安信证券的测算，个人按揭款+定金及预收款的占比高达47.48%，为房企到位资金的重要来源。
而采用现售的话，需要等全部工程结束，现金回流快则2年半，慢则五六年。在现在房企融资不断收紧的背景下，时间拉长后资金成本上升，现金流压力将陡增，对高周转的房地产公司是致命的，甚至整个开发行业都是不可承受之重。
所以，每次提到取消预售，开发商总会群起而攻之。其强大的话语权让取消预售制度寸步难行。
此外，开发商拿地积极性下降，地方的财政收入减少，导致地方债务风险提升。地方也不会同意。
海南省是怎么突破这样的基础条件，率先开启现房销售的呢？
03
有心人也许还记得，现在离2018年413讲话，只有一个多月时间了。
413讲话，决定设立海口江东新区，将其作为建设中国(海南)自由贸易试验区的重点先行区域，设定了“两年出形象、三年出功能、七年基本成型”的时间表。
2020年4月，就是两年出形象的时间了，知情人士称，预计四月份，海南省还在捂着放大招呢。
大招未出之前，先行出大杀器现房销售，从根源上压制房地产，以免利好大招再次引爆房地产。
海南直接把房地产限购限价，摁在原地，目前已经2年未动摇了。到了2年后的今天，在超级利好来临之前，进一步加码。对海南省来说，领导层显然充分认识到了党和国家的决心，坚决执行房住不炒。
在海南3月7日出台的新规中，除了颇为亮眼的现房销售，还有两条：1.本地居民家庭限购两套住房；2.推出安居型商品住房。
这是现房销售的两个前提。这两个政策抑制投资，解决刚需。而且新规也明确规定了文件出台以后新拿地的项目，才实行现房销售。至于现在的存量土地项目，仍然实行预售。也就是说，未来一段时间内，海南省预售、现房并存。
很多人担心的推高房价、房源不足，海南省用系列拳从根源上避免了。
壮士断腕，海南是想要彻底摆脱房地产依赖路线。摆脱房地产，海南的商业经济发展主要靠什么？
这一轮海南自贸港建设是我国的领导亲自谋划、亲自部署、亲自推动的重大国家战略，吸取了前两轮开放遍地开花的经验和教训，集中力量办大事，这次自贸港路线是非常清晰的！
海南省持续2年的打黑除恶，只允许环保产业投资，新能源车全国第一个推广，免税城大规模新建，哈罗公学等世界名校引进，博鳌先进医疗区各种医药和技术政策落地，养老产业推动，大型游乐园新建，提出通宵娱乐和赛马产业发展，连博彩都进入海南深改院论证中！
抑制房地产，留出更多空间发展跟自贸港相关的消费，育儿，教育，娱乐，养老，这是海南省这一轮新规的初衷。
看到这里，你也就懂了，海南省的现房销售新政，其他地方没有办法复制。
经济学家马光远指出，取消预售最好的时机，应该是房价处于上涨周期的时候，就目前房地产的趋势看，房价短期内上涨的周期基本结束，过去三年累积的高杠杆已经让很多开发商面临资金压力问题。
“房价在未来两年下跌的风险远远高于上涨的风险，未来两年将会成为房地产最困难的两年。在这种情况下，取消预售的概率很小。”马光远说。
3月6日，山东省甚至出台意见，适度降低预售条件。
那是不是说现房销售的时代就不会来临了呢？
中国的城镇化率已经飞速提升，即便还没有到顶，剩余的空间也有限，存量房的时代终将到来。
随着房地产税落地补充地方财政，大开发商又积累了足够的资金实力，预售制到时候退出历史舞台，走向消亡，又有什么意外呢？
小开发商将全部扫地出门，但对龙头房企来说，长期是利好，进一步扩大集中度；预售导致的杠杆也会降低，房价快速上涨的因素就会少一个。房屋质量也会远远超过现在的房子。
起先我们只是觉得自己见证了历史，见证多了之后才发现我们是在创世纪。一个时代有一个时代的政治正确，虽然现房销售不是一朝一夕的事情，但这个时代的到来是大势所趋。
閱讀更多 智趣財經社 的文章
