不論是否有系統學習法律的經歷，“買賣不破租賃”多少聽說過吧？
回顧一下相關的規定：
《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條
租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；
（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
翻譯成白話，房子我租著呢，房東想賣房，但我還想繼續租，那我這份還沒到期的房屋租賃合同對新房東繼續有效，但有幾點例外：
- 租賃合同中另有約定：比如事先約定，租客收到房東賣房通知後一個月內騰出房屋，該約定有效；
- 出租前房屋已經設立抵押權；
- 出租前房屋已經被人民法院查封。
其中，第1點是法律賦予了雙方可以自由約定的權利，如何約定，看雙方交易地位，後兩點，不動產設立抵押權和查封具有公示效力，推定承租人在簽訂租房合同是已明知房屋的抵押及查封狀態，並對因此可能造成的房屋租賃合同無法繼續履行的後果是有預期的，故本就是“物權優先債權”的例外情況的“買賣不破租賃”，並不保護這種情況下的承租人。
沒有了上述三種情況，承租人的利益就一定能得到保護了？回到題目，今天就來分享一個比較冷門的法律知識，未經登記備案的房屋租賃合同，未必能夠對抗房屋買受人。
《上海高院關於處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答（三）》第30條
未經登記的租賃合同，當房屋所有權發生變化時，承租人不能以“買賣不破租賃為由”向新的房屋權利人要求租賃合同繼續履行。但是，承租人有證據證明新的房屋權利人知道或應當知道租賃事實的除外。
出於律師的敏感性：多數情況下，原房東和新房東的利益是一致的，畢竟，房屋內留有受法律保護的承租人無法要求其騰出，無疑是對房屋使用價值有貶損也不利於房屋交易。房屋買賣合同中房屋當前是否處於出租狀態又非必備條款，承租人將很難證明新房東知道或者應當知道房屋處於出租的狀態，僅從原房東與新房東的動機出發主張兩方存在惡意串通，能被支持的可能性也極低。
此為上海法院指導性文件，原則上只對上海地區司法實踐有指導意義，北京高院也審理房屋租賃合同糾紛的會議紀要，但沒有這方面的具體意見，但不代表不會按類似意見裁判。
看個北京地區的案例，（2015）一中民終字第00241號：租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力，此即“買賣不破租賃”原則，該原則適用的限制條件為承租人持續佔有租賃物，且在相關部門進行登記備案，使得不特定第三人能夠通過一定途徑查詢得知租賃狀況，這樣可以使租賃權具有公示性，以保障交易安全。 本案中，明貴、陳美君與胡志濤雙方簽訂了《房屋租賃合同》，約定明貴、陳美君將涉案房屋租賃給胡志濤，該合同未在相關部門進行登記備案，陳美君與徐亮的《房屋買賣協議》中也未載明該房屋處於出租狀態，且胡志濤也不能提供其他證據證明徐亮在購買訴爭房屋時知曉訴爭房屋已存在租賃關係，故胡志濤與徐亮之間並不適用“買賣不破租賃”原則。加之，徐亮在購得訴爭房屋後已經實際入住，現胡志濤要求法院判令繼續履行房屋租賃合同並騰退房屋、賠償損失的訴訟請求缺乏相應的法律依據，亦有悖於生活常理，法院難以支持。
上述案例有一定特殊性，涉案的《房屋租賃協議》系通過房屋使用權抵償欠款形成的合同之債，更早一些的最高人民法院(2014)民申字第215號，認定前述合同之債不同於出租人與承租人簽訂的房屋租賃合同，故不適用“買賣不破租賃”。說理不同，結論一致，也一定程度上反映了實踐中觀點的混亂，不排除法官受此最高院案例啟發。還有，再審駁回的理由，不一定具有普遍意義，哪怕是最高院。該案後又進入再審，喜聞樂見的就一句：二審判決認定事實清楚，處理並無不當，申請再審的理由不能成立。
進一步思考，從新房東角度看，突然冒出來的《房屋租賃協議》是不是也可能是原房東與租客的惡意串通呢？
類似糾紛不少，比方說你買個法拍房吧，突然冒出來個承租人來主張買賣不破租賃，其實可能是老賴拉來的演員，目的就是不讓你順利入住，你不住，過陣子老賴可能又住回去了。這一類糾紛，租賃協議的真實性一定是法院著重查明的事實。可能沒有直接的證據證明存在惡意串通，但通過舉證責任的分配，一定規則的規制，排除租賃權的行使是可能做到的。
長租，尤其是長租十年、二十年甚至二十年以上（以上部分無效），從裁判者心證看，相比於一年兩年三年，本身也負有更高的證明協議內容真實的義務。
有人說了，我這裡都住了好幾年了，街坊鄰居都打過照面，絕對沒有惡意串通！不抬槓地說，如果認定惡意，那是經法院審理後認定的法律事實，確實可能與客觀事實存在一定差距，其原因，很可能是因為你保留收集證據的能力有所欠缺，不要因此對法律、法官惡言相向。
這種情況下，對《房屋租賃協議》進行備案登記，無疑是對協議內容真實性的強有力的補強 ，新房東抗辯其不知道租客與原房東之間的租賃協議（比如說房屋買賣合同中未明示）毫無疑問也是非常無力。哪怕根本不會有人去查看租賃協議備案，法律也推定你知道，這也是一種“不要你覺得，我要我覺得”，不服不行。
如果你不能從我上面的描述中體會到法律邏輯的美，那一定是我的問題，不是法律的問題。
說了千般好，這備案也不是沒有被人詬病的地方。提出備案要求的往往是承租人，需要房東的配合，房東可能因此繳稅的，又可能轉嫁到承租人的身上。
誠然，長租期間房東未必賣房，也未必遇上坑貨，風險就只是風險，未必發生，但發生了，就可能需要你投入更多的時間和金錢對抗。如何進行取捨，就看你嘍。
北京的房價對年輕人確實非常不友好，也有越來越多年輕人能夠接受租房生活，對房屋進行一定程度添附以改善居住環境的需求愈發強烈，一份長租合同是這一切的基礎，但如果還只是想著“買賣不破租賃”，保護未必充足。
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