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2020年1-2月全國300城土地流拍面積大幅下降，部分城市土地市場火爆。以下我們通過回顧土地市場的發展，對近期土地流拍持續下降的現象進行深入分析，並投拓工作給出一些建議。
01
土地市場現狀
推出成交大幅下降，地價小幅上漲
從歷史數據來看：
2010-2013年，300城各類用地年均推地量16.6億平方米（建設用地面積），推地總量高帶動各類用地成交面積居歷史高位。
2014-2016年，庫存去化持續推進，百城土地年均推地量下降，各類用地年均成交量11.2億平方米，商品住宅銷售面積與住宅用地成交面積的比值不斷提升。
2017年以來，隨著庫存的持續下降以及市場行情的延續，分城施策、土地供應結構調整繼續深化，熱點城市推地量增加。
2019年，各地政府延續去年以來的加速推地模式，300城各類用地成交規劃建築面積同比增長3.37%，其中住宅用地成交規劃建築面積6.23億平方米，同比增長9.14%，仍保持較高增速。
2020年1-2月份，受疫情影響，300城推出住宅用地規劃建築面積1.17億平方米，同比大幅減少19.4%，成交規劃建築面積0.84億平方米，同比大幅下降32.8%，整體市場供求均低位運行。
圖：2010年至2019年百城住宅用地成交面積與商品住宅銷售面積對比 [1]
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
與商品住宅銷售面積相比，土地仍有一定存量。
2010-2013年百城住宅用地成交面積體量偏大，而同期百城商品住宅銷售面積不足土地成交面積的一半。隨後政府推地量減少，再加上房地產市場行情回暖，百城商品住宅銷售面積與土地成交面積比值上升，2016年達到1.35的高值。
2017年以來房地產市場調控政策升級深化，“供給側”改革持續推進，百城住宅市場整體銷售面積穩中回落，銷售面積與土地成交面積比值約0.83，往後至今開始維持在該水平。
整體來看，百城商品住宅銷售面積與土地成交面積的比值為0.72，住宅市場仍有一定的潛在存量，接近三成的土地積壓在房地產開發的各個環節。
圖：2010年至2019年300城住宅用地推出、成交樓面均價走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
在房價上漲的帶動下，土地價格持續上漲。
從土地價格來看，2015年至2019年，除2018年成交樓面價小幅下跌外，均持續攀升，成交樓面均價由2015年的2269元/平方米上升至4332元/平方米，推出樓面價則持續上漲。
住宅用地樓面均價在2017年衝高後小幅回落，2019年重新升高至5445元/平方米，仍處歷史高位，溢價率降至14.1%，為歷年較低水平。
而2020年前兩個月，成交樓面均價5226元/平方米，儘管比2019年全年略有下降，但比2019年1-2月卻大幅上漲了37%。
02
現象：2019年以來土地流拍面積
持續下降
根據中指研究院對全國300城土地公開招拍掛市場的監測，2010年至2019年底，全國300城共成交8.6萬餘宗住宅用地，總規劃建築面積約95.6億平方米。
共流拍4500餘宗住宅用地，總規劃建築面積5.14億平方米，其中2018年流拍地塊總規劃建築面積最高，達到11298萬平方米，2019年流拍規劃建築面積逐漸回落到7000萬平方米，2020年1-2月，300城住宅用地流拍面積則為581.48萬平方米，同比大幅減少37%。
圖：2010年至2019年300城住宅用地流拍地塊總規劃建築面積
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
2019年流拍數量逐步回落，2020年1-2月流拍更是大幅下滑。
歷年看，2010年以來，百城住宅用地共流拍4500多宗，其中2011年土地流拍628宗，之後流拍數量處於下降趨勢，2014年流拍地塊規劃建築面積出現小波峰，2016年土地流拍僅122宗，為近年來最低水平。
2017年流拍宗數開始回升，2018年共流拍969宗，為歷史最高，2019年流拍宗數回落至714宗，總規劃建築面積7000萬平方米，而2020年1-2月，300城住宅用地流拍面積則僅為581.48萬平方米，比2019年同期大幅減少37%。
從2019年住宅用地流拍宗數氣泡圖來看，儘管東部沿海熱點城市仍是流拍地塊比較多的區域，但隨著中西部、東北等區域的房地產市場熱度的下降，流拍地塊數量也在逐漸增加。
圖：2019年百城住宅用地流拍分佈
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
03
土地流拍現象的原因及變化分析
從土地供應端來看：從2010年到2019年，中國的土地市場成交面積出現了一個小的波動週期，2014年到2015年，成交量下滑到低谷。而2016年後，由於房企預期向好，土地市場成交量保持了持續上漲的態勢，而房地產調控不斷加碼，“930”調控重啟。
2017年繼續因城施策，2018年繼續深化，“供給側”改革積極推進，這些都導致了房企拿地更加謹慎，土地流拍潮出現。而2015年到2019年，土地市場的成交量實際上是出現了較大的下滑，比2010年到2014年，年均成交規劃建築面積下降了26%，潛伏下了土地供給不足的苗頭。
而2020年1-2月份推出面積進一步下降，使得土地市場需求面進一步受壓，“手中有糧心中不慌”，開發商庫存不足，而市場上的地塊質量普遍提升，流拍減少也是意料之中的事情。
圖：2010年至2019年百城成交規劃建築面積
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
另外土地出讓條件也是供給端的一個重要基礎，部分一二線城市的土地出讓條件苛刻，也是以往流拍較多的重要原因。
如對於部分熱點城市來說，很多地塊都包含了限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地、競高標準等要求。
限房價，削弱了開發盈利預期；競自持，增加了房企的流動資金壓力，也對房企未來經營能力提出要求；競配建、競高標準都在一定程度上降低了房企的利潤空間。
而2019年以來，特別是2020年疫情期間，部分地方政府放寬了地塊的出讓條件，如北京近期出讓的地塊，雖保留了競地價、競自持、競高標準，但大部分都沒有限房價的條件，是開發商熱拍的重要原因。
而2020年以來部分城市延遲繳納土地出讓金的政策，更是解決了開發商當前面臨的資金困難，使他們有了與政府共克時艱的信心。
從需求端來看，2019年以來，市場屢屢傳出調控政策放鬆的消息，而進入2020年，疫情對經濟的衝擊，使得部分地方政府實質性的適度放開限購限貸等調控政策，使房企看好房地產市場發展，進而對土地市場的需求有所上升。
從資金面來看：近年來，房地產行業償債規模保持高位，現金流面臨考驗。2020年房企債券（包括海外債）償還總規模為7493.9億元，2021年超萬億至10496.2億元（公司債4438.8億元，海外債3174.3億元），2022年行業償還規模開始回落，但仍高達7350億。房企的融資問題成為了拿地的一個難點問題。
圖：2020-2024年房企償債規模
而疫情發生以來，為提振經濟發展，央行也出臺一系列金融支持政策，2月1日，人民銀行等五部門聯合印發《關於進一步強化金融支持防控新型冠狀病毒感染肺炎疫情的通知》，重點是加大貨幣信貸支持力度，保持流動性合理充裕，進一步強化金融對疫情防控工作的支持，維護經濟穩定發展大局。
此外，2月3日、4日，中國人民銀行連續兩天累計投放1.7萬億流動性來穩定市場預期、提振市場信心，使包括房企在內的各行各業看到擴“融”的希望。這些也是近期房企關注土地市場的一個重要原因。
房地產市場預期的轉變，金融支持政策的帶動下，近期土地市場熱拍不斷，如北京市，海淀區西北旺兩宗地塊，分別於2月14日、25日經多輪競價成交，溢價率均高達26%。
另外大興舊宮地塊溢價34%；通州區臺湖鎮地塊溢價50%，徐彙區黃浦江南延伸段地塊則以310.5億成交，成為中國土地市場有史以來最大的地王。
而從拿地企業來看，港資、央企和國企在土地市場上佔據了很大的比例。如2020年1-2月全國房地產企業拿地金額TOP100榜單中，香港置業、綠城中國（大股東是中交）、華潤置地以及保利發展居於前4，也有力地支撐了土地市場。如2020年年初出讓的海淀區西北旺兩宗地塊均被華潤與其他企業組成的聯合體獲得。
疫情之下，中國的房地產再次顯示出支柱產業的作用，而土地市場的流拍量在2019年同比下滑的基礎上，再次同比下降了近40%，顯示出房企對市場預期並不悲觀，資金面也預期轉好。
相信在政府和企業的共同努力下，中國房地產市場和土地市場一定能扛得住疫情的不利影響，進入持續健康穩定發展的軌道上來。
04
房企投資拓展工作建議
1、組織架構調整（針對企業）
疫情不會改變房地產市場中長期發展趨勢，短期內會受到影響。因此沒有必要因為疫情去改變既定的投資戰略，但是需改變投資工作節奏，包括跟政府洽談的節奏，做市場摸排的節奏，今年的窗口期可能很快就會出來，所以必須一切都不斷加快節奏。
房地產企業最重要的是保障現金流安全，在保證現金流安全情況下，從二季度開始要預留一些拿地資金，迎接接下來的窗口期機會。
對於重點佈局城市是低谷挖人好機會，可以以相對比較低的價格挖到優秀的人才，提升整個團隊的能力。
大型房企一般都有標準化、規範化的投資決策體系，中小型房企如果想跟大房企拼，需把標準化、規範化的快速投資決策體系建立完善。
2、加強市場數據摸排（針對投資團隊）
加強市場數據摸排，尤其是真實市場容量和有效庫存。區域市場整體容量是有限的，通過市場容量和庫存的摸排，判斷後期推地節奏和銷售市場走勢。
數據摸排同樣對影響也有幫助，第一季度的購房需求只是被暫時抑制，疫情結束後需求會爆發，營銷部門可以根據真實市場量進行營銷節奏鋪排。
競品動態摸排，關注競品運營節點與現金流情況，可以排查出收併購機會。一方面可以摸排出若競品項目受疫情影響導致現金流風險，則會有收併購機會，另一方面通過摸排判斷競品會不會折價跑量。
財政與基建投資計劃摸排，雖然房地產不會被大水漫灌去刺激，但是大基建投資會加大，因此通過對城市的財政數據（政府公共財政預算為公開數據）摸排，判斷產業勾地機會與資金資源機會。
後續可供應土地摸排，土地財政窗口期隨時可能會出現，瞭解今年本地有多少土地可以供應，防止下半年放量供地。
3、主動尋找收併購機會
中小房企可以主動尋找收併購項目，重點找現金流好的項目。通過梳理目標市場過去3-5年內已摘牌未開工/未開盤項目信息，核對運營情況、銷售情況，並分析原因，即可尋找出收併購的機會。（土地供應招掛牌市場都是公開的）
拜訪金融機構，今年銀行、信託和基金是最瞭解項目現金流安全情況的，另外央行規定不能抽貸，金融機構更希望把資金鍊斷裂項目介紹給房企。
用金融的思維做收併購，關鍵是要抓住項目帶來的現金流。
4、留一定的精力做勾地
異業合作聯盟。過去更多的是房企間合作，今年貨幣市場流動性充沛，但錢不會流到房地產，如果能和好的實體經濟合作，便可以低息拿到很多錢，建議去做勾地的溝通、談判，考慮合作拿地。
對於前期已和政府對接的勾地項目，要加強和政府的溝通談判，包括住宅用地面積配比、地價，甚至沒有談妥的項目。
投融研一體化。包括碧桂園、中梁在內的很多標杆房企都在強調投融研一體化。中梁一直強調投融研一體化，今年碧桂園的組織架構調整，把設計中心併到了投資策劃中心，也是投融研一體化。另外對於做產業勾地的房企，更要重視投融研一體化。
聲明：本文經授權來源“土地情報、博志成地產觀”，對作者表示感謝。夥伴們，關於本文觀點，歡迎交流互動，記得文末留下腳印。
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