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謠言往往是遙遙領先的預言這句話，在西安歷來的大事小事中印證了無數次，全面推行精裝修，限購升級，預售證拿證條件升級等，無不是從流言開始，逐一驗證落地的；
而這一次輪到了灃東解除限購，雖然此次並沒有見文件落地，但各家置業的賣力推介也絕非空穴來風，究竟是和駐馬店，廣州一樣的“政策一日遊被叫停”，或許有一天政策實錘，或許這只是一次柏拉圖式的猜想，大家別較真；
假如，灃東，取消，限購，會怎麼樣？
灃東過往
雖然早在17年西安就將灃東拉入限購範圍，但這個區域樓市的火熱還得歸功於2018年，經歷過那一年買房的人都知道，什麼叫排隊買房，什麼叫扎堆買房；
早在灃東限購之前，西安代管西鹹新區已經落地，作為區域有史以來最大的事件，樓市自然是穩步跟進，畢竟新區建設的初期，蓋房賣房是繞不開的步驟，既為發展資金，也為人口轉移；
代管之後，灃東各項投資的落地也是驚人，短時間內，灃東引進世界500強18家，中國500強30多家，累計重大項目130個，包括華僑城文旅項目，綠地501米超高層，昆明池，地鐵一號線二期，三期也都在這一年落地；這一點從當年西洽會的簽約成績也看的出來，金額佔據整個西鹹的一半；
這為灃東第二年樓市的爆發打下了基礎，要知道18年就是西安搶人大戰的一年，同時也是西安房價急速增長的一年；
18年雖然灃東的土地成交量不多，不及灃西，但市場的火熱有目共睹，神盤綠地新里程就是這時的產物，憑藉著灃東大規劃，大手筆，且恰逢樓市火熱期，銷售火爆。
這裡面有不少投資客，以及新落戶西安尋求自住的，對於新區充滿無數幻想，彼時，西鹹能和灃東匹敵的新區並沒有，灃西的火熱 也是19年6.20限購升級之後的事兒；
當然從去年下半年後，隨著房源量的加大供應，主城區的新盤不斷後，新區的熱度如同漸涼的市場一樣，也開始疲軟，灃東也受到波及，打折，送車位的事情多了起來。
17年鋪墊，18年爆發，19年正常，20年遇冷，灃東的樓市也正是西安市場房價起伏的一個影子；瞭解清楚這些，我們再說假如灃東放開限購，也就有了代入感。
天然優勢
限購的本意是嚴格貫徹房住不炒，也確實達到了這個效果，西安不斷的限購加碼，尤其是配合的二手房交易期延長，將很多混入西安落地潮中的炒房客，悉數擠走，對於掙慣了快錢的人，是不願意在這裡耗上五年的，況且西安房價大漲的勢頭也已過去；
擠掉炒房目的，剩餘的就是本地自住和改善投資，前者好理解，區域內工作生活，或者高新無房外溢過來的，其中新裡城蘭亭公館就是一個集中地；
第二類的改善投資可以歸為一類，灃東的地緣優勢緊靠城西和高新，由於土地短缺及老城改造不動的原因，城西方向的新房選擇是極少的，但這個區域內的消費人口巨大，如果不考慮跨區域買房，第一個看到的就是灃東，城西高新同理，高新更甚；
不同於主城高密度的高層，灃東由於規劃在前，限高限容積；區域內以大量洋房，小高層，甚至大平層為主，居住品質是高於西安的，這一點從19年的《西鹹新區規劃建設品質標準》文件中有詳細要求：
（西鹹新區規劃建設品質標準）
包括住宅項目容積率應控制在2.5以下，配建停車位須100%預留充電設施建設安裝條件；
三個以上相鄰成排的54米以上高層建築採用同一建築高度，且相鄰高度差須大於等於9米；
高度大於27米的高層住宅建築單元拼接組合不得超過兩個單元，且最大連續面寬投影一般不得超過72米等；
同時對具體的窗地比，首層大堂，外立面材質，小區景觀燈也做了嚴格要求，再配合低密度，低容積率，從而保證灃東住宅的居住舒適度，這種可以從頭開始的規劃，主城區是做不到的，當然本身住的舒服的房子，也是有一定投資價值。
新區分流
灃東限購以後，確實影響了一部分的購買，畢竟除去能源金貿區外，其餘地方還得有購房資格：
按照西安政策，本市戶籍無住房的可買兩套，一套房的可買一套，兩套房不能在限購區買房。
（2020西安限購政策明細）
對於名下已經有兩套房的，則需要賣掉一套騰出房票，但這部分的佔比並不是很大，對於在西安有一套房，現在想買二套（洋房，疊拼的）灃東還是可以買的；
現在整個灃東的熱度下降，價格直逼主城區是一方面，更主要的是西安主城區大量房源新上市，尤其是改善類的大戶型，同樣的價格下，有限的客源被分流了，沒被分流的又受制於高價；
真正說沒有購房資格，在灃東買不了的沒有那麼多，限購會影響購買行為，但購買力不夠，單憑解除限購作用有限，這是從自主的角度看。
如果是純投資呢，即名下無購房資格，只能看不限購區域的，那麼灃東放開限購，對於其他非限購區的分流又會更明顯，空港，秦漢，咸陽，灃西，甚至涇陽，這些目前需要地產支撐的區域，無論是畫餅還是現狀，與灃東是很難競爭的；
即便是大家普遍看好的咸陽和灃西，開發商進駐也是因為地價低，利潤高，且不限購，但無論從產業還是人口的預期，都不樂觀；灃東放開限購後，首先受傷的就是其他非限購區；
即便在目前灃東限購，且價格高於周邊新區的背景下，區域內的開發商拿地熱情，業主預期，地緣優勢都是沒有可比性的，限購放開，與周邊競爭，這是第一個可能。
此外，得益於今年西安主城高價地的大量上市，16000元/㎡，140平起步的諸多改善盤也將是灃東的強力競爭對手；前文提過，灃東的地產項目大多有配建要求，且住宅建設標準高，最終都會通過成本體現在房價上；這也是為什麼大家總說灃東公示備案價但不限價的原因；
但備的高不代表賣的好，買不買單還得市場說了算，大家都在討論最近大戶型備案價拉高，個人觀點還是這是給開發商的拿地信心，地價一直都是房價的影子；
但最終能不能賣出去，就看各家本事了，所以改善產品高備案價+高折扣可能是今年的方向，當然主城區剛需高層，搖號還是常態。
區域相殺
一個城市的人口是恆定的，消費是固定的，需求是有限的，前兩年主城區土地稀缺，上市項目極少，將大量需求引向灃東，帶高房價；同時也正是房價的上漲，也開發商開始重視主城區土地的價值，紛紛高價拿地，如今兩年過去，改善小區集中上市；
包括灃東在內的新區，同類大戶型需求被主城區分流不少，以大平層為例，同樣價位，電視臺的華潤，熙地港的龍湖，這種主城地段絕佳的銷量火爆；
同樣限購，在只有唯一房票的情況下，優先肯定選擇主城區了，畢竟主城地段和房子的優勢都有，新區在人氣配套上就差了一些，但如果灃東不限購，對於房票緊張的改善，則多了一個選擇。
分流其他新區熱度，接棒主城區改善外溢，這是假如灃東解除限購後，帶來最直接的影響；而像中介宣傳的那樣，限購解除房價又要炸的傳言，則多半無望；
疫情過後，地方缺錢，地產是最快的錢，所以各地開始試探政策底限，救市動作頻繁，包括貸款支持，費用緩交等等，甚至廣州出現商住房限購鬆綁，駐馬店兩成首付等等，但無一例外都被叫停，地產是經濟的支柱，但不是全部，房住不炒下，穩健的西安會有多大概率去冒頭呢？
回顧歷次調控，更像是成都蹲完，鄭州蹲，然後才是西安蹲，除了搶人大戰外，很少有調控走在全國同類二線城市前面的，或許這個特殊時期裡，穩才是最大的保護。
房哥有話
相比較部分區域的限購放鬆，西安更嚴峻的問題在於供需不平衡的現狀，即剛需盤有人無房，改善盤房多人少，購買力是存在的，限購本身是為了維持一種平衡，營造稀缺，房子是商品，價格才是核心，政策多為輔助！
就像五月天歌裡唱的一樣：我不怕千萬人（限購）阻擋，只怕自己（錢包）投降……
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