最近，經常有一些新入行的投拓朋友問我項目選擇與勘察看地的一些問題，今天作者就結合自己之前的工作經驗給大家做一個詳細的科普，下面我就結合圖文為大家做一個系統的分析。
一、項目選擇
01城市概況
目的：各房企新進某城市必然要做城市進入性研究，通過對城市潛力的分析，可以初步瞭解該地的經濟發展狀況以及對人口的吸引力，進而判斷市場的需求。
關注要點：
①城市規劃：與大型城市圈的聯動；本城市的未來規劃（新城區、老城區）； 基建、棚改等情況；
②經濟水平：GDP、人均可支配收入、人口的消費能力（通過商業繁華度體現）；
③人口：常住、戶籍人口，在校小學生人數等，關注城市對人口是否有吸附力；
④產業：城市的支柱產業。
02區位價值
目的：區位是指特定地塊所處的空間位置及其相鄰地塊間的相互關係；從投資的角度看，房地產項目很大程度上依賴於其產生利潤和租金的能力，而這往往取決於區位。
關注要點：
①區位規劃：政府對項目所在區位的未來規劃（居住生活區、商業區、產業區等）；
②區位交通：與交通要點的距離（地鐵站、高鐵站、飛機場等）；
③區位配套：購物中心、重點小學、三甲醫院、旅遊景點等優質資源。
03項目概況
目的：項目概況著眼於微觀層面，收集項目的實時基礎信息，暴露項目存在的隱患，為初步判斷項目的投入產出做基礎。
關注要點：如下圖
項目區位及規劃的基本分析：如下圖
區域土地及房地產市場基本情況：如下圖
04 項目獲取概率評估及獲取策略分析
1、項目評估
項目自身體量、保證金金額、地價水平（總價和單價）、競買資質、限制性條件、板塊成熟度、市場基本面、房企認可度、項目基本招標及產品可塑空間等…….
2、公司匹配度評估
公司就項目的理解、對產品的思考、有無相關溢價能力、以及是否屬於公司戓略型區域、對市場的預期……
3、競爭摸排
前期競爭性摸排、歷史及近期土地價格評估、房企的合作洽談……
綜合：戓略型or機會型or保持關注or放棄
二、勘察看地
01 常見誤區
理念誤區：“看地”就是轉一轉位置，站在地塊邊上望一望，有沒有拆遷，有沒有高壓線。然後去看下週邊樓盤賣什麼價。
行為誤區：看地是投資營銷的事，特殊地塊設計來看看。成本運營基本均未參與。
“看地”要回答的問題
熟悉城市：城市基礎數據，城市規劃、區域及周邊規劃、交通及配套
勘察地塊：結合出讓文件中的規劃設計條件、以及出讓文件中就地塊的特殊要求，瞭解地塊屬性及不利因素等。
02 勘察地塊注意事項
地塊屬性：用地屬性，出讓文件中限制性條件的解讀及突破
地塊的不利因素：對銷售造成抗性的因素（電廠焚燒站汙染、墳墓、高壓線等）
03 常見線索聯想
線索：從常見的一些事物聯想到的影響
線索：從常見的一些事物聯想到的影響
線索：從常見的一些事物聯想到的影響
充分聯想、大膽懷疑（以看到機場展開聯想為例）
04 勘地影響分析
勘查中，如何分析影響
勘察後，如何解決問題
最後總結一下，看地是熟悉城市，瞭解規劃與規範的過程，勘察地塊不是簡單的看地轉轉，需要將項目限制性條件帶入，並結合地塊的實際情況進行延展分析和問題解決。項目選擇與勘察看地是每一個投拓必須熟悉掌握的基本功，大家如果還有其它觀點與意見，歡迎留言討論~~
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