9、商業用房租賃合同履行過程中，承租人能否以發生新冠肺炎疫情為由而拒付租金？
答：不能。但承租人與和出租人可以協商減少租金或解除合同。
根據《合同法》第八條，依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同，因此，承租人不能以發生新冠肺炎疫情為由拒付租金。
根據《民法總則》第六條、《合同法》第五條的規定，合同的履行應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。其中，公平原則是指當事人在民事活動中，應以社會正義、公平的觀念指導自己的行為、平衡各方的利益，要求以社會正義、公平的觀念來處理當事人之間的糾紛。就租賃合同而言，疫情造成的租金損失的分擔應符合公平原則。由於疫情是承租人和出租人雙方簽訂租賃合同時均無法預見並克服的因素，所以當承租人受疫情影響，難以維持正常營業，進而造成承租人資金緊缺，按租賃合同支付租金存在嚴重困難時，如果將疫情帶來的全部租金損失均由承租人一人承擔，不符合民法上的公平原則，故承租人可以依據《合同法》第九十三條的規定，與出租人協商減少租金或解除合同。若新冠肺炎疫情的發生構成《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條規定的情勢變更，承租人可以向人民法院請求變更或解除合同。
具體規定：
《民法總則》第六條【公平原則】民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。
《合同法》第五條【公平原則】當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。
《合同法》第八條【依合同履行義務原則】依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
《合同法》第九十三條【合同約定解除】當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除
10、對於為了特定目的在特定時間進行相關經營或宣傳的短期租賃合同，承租人能否以新冠肺炎疫情繫不可抗力為由解除合同？
答：可以解除合同。
本次新型冠肺炎疫情事件是承租人和出租人都無法預見、也無法避免，也無力改變的事件，從法律角度來看，此次疫情可以認為是不可抗力事件。
對於為了特定目的在特定時間進行相關經營或宣傳的短期租賃合同，比如春節期間租用某地舉行美食節、展銷會等活動的情形。由於其簽訂合同的目的就是在春節期間或其他特定期間進行短期的經營宣傳等活動，而此次疫情導致全國多地實行封閉式管理，這類租賃合同的合同目的顯然無法實現，無法繼續履行，因此，合同雙方均可援引《合同法》第九十四條第一款第（一）項行使解除權。依據《合同法》第九十六條的規定解除合同，應當通知對方，合同自通知到達對方時解除。
具體規定;
《合同法》第九十四條【合同的法定解除】有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
《合同法》第九十六條【解除權的行使】當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。
11、承租人租賃房屋經營餐飲，租賃合同簽訂後發生新冠肺炎疫情，導致繼續履行合同將顯著增加承租人損失，承租人能否請求變更或解除合同？
答：可以請求變更或解除合同。
（一）由於受到新冠肺炎疫情的影響，致使租賃合同繼續履行下去對承租人明顯不公平。這種情況應適用我國民法的情勢變更原則予以處理。承租人可以根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六的規定要求解除或者變更合同。
（二）由於受到新冠肺炎疫情的影響，致使租賃合同無法履行。這種情況屬於我國民法規定的不可抗力事件。承租人可以根據《合同法》九十四條條第一款規定要求解除合同。
（三）新冠肺炎疫情與非典疫情同屬於性質相同的重大公共衛生事件。因此新冠肺炎疫情可參照非典疫情的相關規定。2003年最高法院的（法〔2003〕72號）文件規定：非典疫情引起的合同履行障礙明確依照情勢變更及不可抗力處理。
綜上，無論是將新冠肺炎疫情引起的合同履行障礙依照不可抗力事件處理，還是適用情事變更予以處理。承租人都可以請求解除合同。
具體規定：
《合同法》第九十四條【合同的法定解除】有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
12、所有經營性用途的承租人，可否依據新冠肺炎疫情為不可抗力或情勢變更，要求免除租金或解除合同？
答：不能。不可抗力在房屋承租人要求免除租金或解除租賃合同中的適用前提是，不能履行給付租金和返還租賃房屋的民事義務，但這兩項義務並非不能履行。故新冠肺炎疫情下，承租人不應援引不可抗力條款要求免除租金或解除合同。
（一）新冠肺炎疫情或政府根據新冠肺炎疫情采取的管制措施是否構成不可抗力或情勢變更要根據情況而定。對新冠肺炎疫情或政府根據新冠肺炎疫情采取的管制措施的法律定性，具體到房屋租賃合同糾紛中，就是看其對房屋承租合同義務履行障礙的大小，是不能履行，還是明顯不公平或者不能實現合同目的。如客觀情況導致當事人不能履行合同義務的，則應定性為不可抗力。如客觀情況並不導致當事人不能履行合同義務的，應定性為情勢變更。根據上述分析，新冠肺炎疫情或政府根據新冠肺炎疫情采取的管制措施是否構成不可抗力或情勢變更，只有看其對具體租賃合同履行義務的影響力程度進行分析，方可得出結論。
（二）新冠肺炎疫情下，房屋承租人能援引不可抗力條款要求免除租金或解除合同。根據《合同法》第二百一十二條規定，房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，並於合同終止時將房屋完好地歸還出租人的合同。故房屋承租人的合同義務就是按照合同約定給付租金並歸還房屋，即金錢給付義務和房屋返還義務。顯然這兩個義務，都不是不能履行的合同義務，就好比金融借款合同糾紛借款人的還款義務。故，房屋租賃合同的承租人受疫情或者政府根據新冠肺炎疫情采取的管制措施的影響，均不得適用不可抗力免除租金或解除合同。
具體規定：
《合同法》第二百一十二條租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
13、個人承租用於日常居住的房屋，能否依據新型冠狀病毒的疫情，要求房東減免房租或解除租賃合同？
答： 不能，但可以跟房東協商。
只有依據《合同法》第一百一十七條的規定，不可抗力導致合同不能履行時，才能根據不可抗力的影響部分或全部免除責任。對於普通個人承租用於日常居住的租賃合同，本次疫情橫跨春節期間，無論疫情是否發生，春節期間都不會影響居住房屋的居住、使用功能。即使是疫情發生後，對於短期的遲延復工、延長春節假期，也不會造成大部分承租人無法繼續使用房屋的情況。因此，作為個人承租人用於日常居住的房屋，法律上講不能因此強制要求房東減免房租。不過，承租人可以依據《合同法》第九十三條的規定與房東協商，看房東是否同意減免或延長交租時間。
但是，目前湖北省各市還沒有解除封城措施，部分人員可能被困甚至感染肺炎，該種情形要區別對待。對於圍困在湖北省的個人承租人，如果因政府措施導致長期無法返還或因感染未能康復，導致長期無法居住、使用租賃房屋的，承租人可以依據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條承租人的規定，可以要求減免或根據情況解除租賃合同。
具體規定：
《合同法》第九十三條【合同約定解除】當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。
《合同法》第一百一十七條【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十六條合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
14、租賃期限屆滿，但由於疫情管控措施的影響，承租人無法按合同約定退房是否仍需要支付租金？疫情過後應如何解決？
答：視情況而定。
（一）對於租賃期限已屆滿，但是由於疫情的影響，承租人無法搬離，仍需繼續使用租賃房屋的情形。應適用《合同法》第二百三十六條的規定，承租人繼續使用租賃房屋的仍需向出租人支付房屋租金。另根據《合同法》第二百三十二條的規定，租期不明的合同，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。因此，承租人待疫情結束，自其能搬離該住宅之日起即可解除合同。但出租人要解除合同，需要給承租人合理的期限，履行法定通知義務。
（二）對於租賃期限已屆滿，承租人不再需要租住租賃房屋，但因疫情影響，不能將全部物品搬離租賃房屋，是否仍需支付租金的情形。因本次疫情屬《合同法》第一百一十七條所規定的“不可抗力”因素，承租人可與出租人協商減免租金，待疫情結束將所有物品搬離租賃房屋。
具體規定：
《合同法》第一百一十七條【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
《合同法》第二百三十二條【租期不明的處理】當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。
《合同法》第二百三十六條【續租】租賃期間屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。
15、在履行《房屋買賣合同》過程中，因疫情影響，買受人可以遲延支付購房款嗎？
答：原則上買受人應按《房屋買賣合同》約定的履行期限支付購房款，不應當免除其遲延付款責任。但買受人與出賣人可以協商遲延付款。因為隨著科技的發展，支付方式日益豐富、便利，付款義務的履行並不需要必須到公共場所予以辦理，故即使買受人受疫情影響入院治療、被隔離，其仍可支付或者委託他人支付購房款，依據《合同法》第八條、《合同法》第一百三十條的規定支付購房款。買受人要求因受疫情影響延期支付購房款，不應當予以支持。
具體規定:
《合同法》第八條【依合同履行義務原則】依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保護。
《合同法》第一百三十條【合同法定義】買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權於買受人，買受人支付價款的合同。
16、《房屋買賣合同》履行過程中，因疫情原因無法辦理相關手續，致使房屋買賣遲延履行，出賣人和買受人是否需承擔責任？
答：根據《民法總則》一百八十條的規定，買賣雙方不可歸責於雙方原因，導致合同遲延履行的，買賣雙方無需承擔違約責任。因房屋買賣可能涉及到貸款審批、過戶登記、房屋交付等諸多手續。如貸款審批需雙方提交相應貸款材料、銀行審批、面籤，網籤等諸多程序；而房屋過戶亦需雙方到不動產交易中心辦理（目前無網上辦理服務）。因疫情影響，相關機構無法正常辦理相關手續導致合同履行遲延，依據《合同法》第一百一十七條的規定，雙方均不應承擔違約責任。另，因疫情影響出賣人被採取限制措施或因小區採取管控措施導致遲延交付房屋的應屬於不可抗力，亦不應承擔違約責任。
具體規定：
《民法總則》第一百八十條因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。 不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
《合同法》第一百一十七條【不可抗力】因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
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