最近有一些網友問我，2020年該不該買房，應該怎麼買？
對於這個問題，我也有仔細的分析過。尤其是這兩年，國家一直宣佈“房住不炒”，並且出臺各種調控手段，似乎中國樓市迎來一個重大的拐點。
以前買房，相當於賺錢。未來買房，可就不是這樣。在“房住不炒”的大環境下，房子的居住屬性，公共服務屬性和福利屬性或許會有極大的提升。反之，投資屬性將會大大削弱，買房不一定賺錢了。
為什麼會出現這種情況呢？
首先，中國住房經歷40年的發展，基本可以說解決了住房問題，城鎮人均住房面積為39平米，真要算起來，房子已經足夠30億人居住了。
其次，從人口結構來看，結婚率和出生率不斷降低，老齡化逐漸嚴重，中國人口越來越接近“倒金字塔”結構。那麼毫無疑問，需求一定會下降。而且將來老人會留下很多房子，下一代可能手頭都會有2-3套房子，租都租不出去。
最後，行業紅利消失，就像股票一樣，以前大家有錢都會去買，都會去投資。但現在的股市，並不是所有人都會投資。就是因為有了更好的投資渠道，都跑去買房子了。那未來呢？一定會出現更多的投資渠道，比如人工智能、生物醫藥、物聯網智能製造。
因此，結合以上三點，房地產將會走路另外一個時代，就是正常發展時期，不大漲也不大跌。那麼在這種情況下，如何買到優質的房子，實現增值保值呢？我個人認為，買房就是買地，優質的城市，才值得追求。那麼優質的城市有哪些特質呢？
這4個建議，我希望你永久保存。
一、城市人口流量。
沒錯，人口永遠是房價的支撐點，沒人的地方，房子就相當失去意義，就算送給你，你也不會住。因此，一個地方的人口如果持續幾年沒有增長，並且在減少的話，房價必定下跌。
你看現在的東北，大概就是這種情況，每年有180-200萬人離開家鄉去外地打工，房價基本都不高，買了投資的話，別說能跑贏大市，能夠不跌，順利轉手就燒高香了。
反之，你看粵港澳大灣區，長三角的房價，為什麼每年都在漲？主要就是人口每年都是在增長，上到一線城市，下到三線城市，人口都在增加，那麼肯定會就會有人租房、就業、消費、娛樂的需求，所以房價能夠持續上漲。
二、城市的經濟發展和GDP。
根據研究，房地產發展最快的時期，基本是人均GDP在1000-2000之間。所以，在判斷一個城市有無前景之前，先考慮當地的人均GDP，如果人均GDP超過8000的話，意味這個城市整體住宅供應量已經處於飽和的狀態，不值得投資。
還有一點，在考慮GDP的同時，也要把城市的經濟發展考慮進去。因為購房者大多數會考慮這個城市未來有無發展前景，是否能夠在這裡定居，醫療、教育是否能夠跟得上。
因此，一個城市只有經濟發展有一個良好的長期預期，購房者才會願意去置業，這是一種心理偏好。
三、新房和二手房數量比例。
過去我們的新房和二手房的比例，基本是4:2，新房佔據的比例還是很高。
但從18年後，很多城市的新房和二手車成交比例開始失衡，更多是2:4的狀態。可能有人看不明白，我簡單點說。
就是一個城市，如果新房的成交量比二手成交量低的話，那意味著城市發展的速度開始變慢，住宅這種單一產品就有供過於求的風險。
比如：賣了6套房子，裡面有3套是新房，3套是二手房的話，那麼說明市場開始飽和。
如果賣了6套，裡面4套是新房，2套是二手的話，說明市場還有需求。
反之，賣了6套裡面，只有2套是新房，4套是二手的話，說明市場供過於求了。
四、產業發展。
一個城市，能否留住人，留住錢，就是靠產業。以深圳為例子，這是一座工業起步的城市，未來也是走金融+科技的路。那麼這類城市就會聚集良好教育的科技人才，他們會在這裡創業，既創造了就業機會，能夠為城市帶來更多的人口。
又為城市帶來收入，地方政府能夠不斷提升醫療、教育、城建。這些福利一旦提升的話，就會有更多的人入駐這座城市，在這裡定居，買房。這就是一個循環，朝著越來越好的方向去發展。那麼買在這裡的話，不會擔心房子失去價值，不用擔心沒人接盤。
總而言之，以上4點，就是我對於優質城市的判斷。大家可以按照這種標準去選擇城市，投資房子。未來不再是閉著眼睛買房就能漲的時代了，樓市已經進入慘烈的“二八時代”，相信我，做對比做多更重要。
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