陽光房有一個很好聽的英文名字——winter garden，直譯就是冬日花園的意思。陽光房多出現在洋房或別墅項目中，而出現在普通住宅的“陽光房”多數是違規自建房，是住戶為擴充使用面積，給家人營造溫馨的居室環境而建造。
陽光房示例
在二手房交易時，遇到同等物理屬性的房子，有自建“陽光房”的更加吸引購房者，畢竟它能在夏天實現居室和陽光的親密接觸，在冬天給房屋獨特的保溫效果。但要注意，自建“陽光房”是未取得建築工程規劃許可的違建，可能隨時被拆！
剛剛簽約帶有自建房的小白，就遇到了“陽光房”被拆除的煩心事。
事例回顧：
小白看中了小新家自建的“陽光房”，決定把房子買下來。兩人於2014年9月簽訂房屋買賣合同，並約定15個工作日內支付第一筆首付款。10月31日支付第二筆首付款。 但由於資金問題，小白的第一筆首付款逾期支付了5天，且無法支付第二筆首付款，於是小新配合小白撤銷了網籤，提高了貸款額度。 在重新辦理貸款時，小白卻被告知該房屋因有違章建築被查封了，“陽光房”被拆除。小新解除查封后催促小白繼續走流程，但是小白以購房目的不能實現為由將小新訴至法院，要求解約，並要求小新承擔違約責任。
糾紛詳情
小新很無奈，小白也很委屈，雙方在陽光房是否屬於交易合同內建築及和違約責任承擔問題上各執己見。
1.買家小白認為：雙方簽訂的買賣合同合法有效，且合同簽署後依約履行了付款義務； 自己是因為看中“陽光房”才購買該房屋，小新卻不能提供合法交易標的，無法實現合同目的，故要求解約且小新承擔違約責任。
2.賣家小新認為： “陽光房”不是房屋不可分割的一部分，也不是房屋權屬證書上所登記的面積，因此不能將“陽光房”認定為本案的交易標的物；房屋買賣合同屬於債權合同，房屋被查封隻影響了物權登記，房屋限制交易的情況被解除後，不影響債權合同的繼續履行；小白逾期支付房款的行為導致撤銷網籤重新走流程，且房屋被暫時限制交易也屬於不可預見的情況，故合同履行臨時障礙不屬於其違約行為；反而小白在此前不僅存在違約行為，現又利用意外情況掩蓋毀約意圖，鑑於小白執意解約，故要求解約且小白承擔違約責任。
法院判決
最終，法院對本次交易糾紛做出瞭如下判決。
因小白看中小新自建的“陽光房”而購買房屋，對“陽光房”不包括在房屋建築面積內一事知情，因此雙方簽訂的房屋買賣合同既包括房屋所有權證書上載明的房屋，也包括加建部分。
“陽光房”未依法取得建設工程規劃許可證，故雙方就該部分建築物達成的買賣合同無效。 因雙方之間的買賣合同中包括無效部分，導致該房屋交易無法正常履行，無法實現合同目的，現雙方均同意解除合同，故對於房屋買賣合同中有效的部分應予以解除。小新返還小白支付的購房款共計人民幣90萬元整。
對於房屋買賣合同部分無效的後果，雙方均負有過錯，應各自承擔相應的責任，且合同自簽訂時起就存在無效部分，故雙方均主張對方違約並要求對方承擔違約責任的訴求，法院不予支持。
自建“陽光房”交易建議
這個案例之所以產生糾紛，是因為所謂的“陽光房”屬於違章建築。那麼什麼是違章建築？
違章建築是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或者違反建築工程規劃許可證的規定建設的，或採取 欺騙手段騙取批准而佔地新建、擴建和改建的建築物。 在住宅小區內典型的就是自建的“陽光房”或“門面房”，這類基本都會認定為“實質性違章建築”，涉及的合同直接被 認定為（部分）無效，而且不能通過補辦相應的手續使其合法化。
對此，我們建議您：
1.慎重簽署涉及違章建築的買賣合同對於涉及違章建築的合同，需瞭解清楚該違章建築是不是存在補辦手續以消除對規劃實施的影響的可能性，是否已經進行了相應的行政處罰等。
2.簽約時就後期合同解除、無效或履行受阻等情形的責任承擔進行明確的約定對於涉及違章的交易房屋，後期政府部門一般會要求限期拆除，所以提前約定誰拆除、拆除費用誰承擔、以交房作為風險轉移的時間還是過戶等是很有必要的。
閱讀更多 小鏈買房 的文章
