近期，移民幫做了一場微信直播講座《脫歐後英國房產受追捧，倫敦核心區房產項目精選》，寰投移民幫英國房產專家黃鵬Lio先生為大家全面解析了脫歐對英國房地產市場以及對英國民眾帶來的影響，同時還為大家推薦了兩個倫敦核心區域值得投資的精品房產項目，還介紹了在英國的購房流程、相關稅費及收益計算等乾貨內容。
上篇文章推薦了倫敦核心區域的精選項目White City Living，非常適合想做資產配置、做保值的客戶入手。下面為講座裡推薦的第二個項目Royal Wharf 皇家碼頭，趕緊跟小幫一起來看看吧！
倫敦核心區精選項目推薦：Royal Wharf 皇家碼頭
這個項目作為純投資來說性價比是非常高的，收益率可達5.52%，並且可以貸款50%，首付18,738英磅起，比較適用於預算不是很高，第一次投資英國，追求性價比的客戶。
整個項目是坐落於泰晤士河邊叫Royal Wharf 皇家碼頭，這也是在倫敦東區一個比較好的地塊了，同時也連接兩大金融城，第二金融城跟第三金融城，以及它也有新建的軌道交通，能帶動很大一波紅利，該項目最近正在開盤。
該項目的開發商不是伯克利，是當地另外一家非常知名的開發商Ballymore。雖然沒有伯克利名氣大，但也屢獲殊榮，並且在當地開發了非常多的網紅項目。
比如左邊的City Island，它是在倫敦北邊小島上，建了一個很大的社區，並且在第二金融城金絲雀碼頭，也建立了一棟高樓。以及右下方的項目Embassy Garden，它帶有空中鏤空泳池，該項目是在新的美食館旁邊，這也是整個歐洲唯一一個帶空中泳池的住宅項目。
Royal Wharf 皇家碼頭項目位於倫敦東邊東三區，屬於倫敦中環的位置，是中環靠近內環的一個地段。整個項目完全坐落於在泰晤士河旁邊的，規劃一共佔地41英畝，一共建造超過3300套住宅，在倫敦已經算非常大的社區了。
因為已經開發了有一段時間，所以整個社區配套已經非常完善了，包括幼兒園、餐廳、零售商店、超市都有。這次開盤樓叫John Cabot，圖中用最大的紅框標出來的樓，剩下的兩個紅框也是之前的幾期，大家也可以挑選，最底下的Marco Polo 是離泰晤士河最近的一棟樓了。
該項目周邊交通也是第一大優勢，項目門口即整個社區右上方門口就是空城地鐵站，新開盤的樓距離門口就兩分鐘的步行距離，過馬路就可以到。另外兩個站點分別是北面的West Silvertown以及Custom house，步行時間分別是4分鐘跟10分鐘。custom house也是當地非常知名的地鐵站，因為那邊有國際會展中心。之後在明年的秋季，倫敦全新的Crossrail也經過這個站點，這就是剛說有新建的軌交，也會給整個項目帶來很大的一波紅利。
很多人想問什麼是CrossRail ，我們把它稱之為伊麗莎白女王線，也可以叫它城際鐵路了。這個鐵路東西向是第一段，第二段是南北向的，會在2030年之後開通，第一段是預計在明年秋季通車。
通車之後，它將會縮短倫敦東西向的交通一半的通行時間，增加倫敦鐵路通道近10%的一個載客能力。在通車之後，同時預計它會給倫敦帶來近420億英鎊的收益。
Crossrail第一段路線建成之後，從Custom house這站開始，10分鐘就可以到達倫敦市中心的第一金融城板塊，bank板塊附近。目前你坐DL2過去需要24分鐘，建成之後它縮短了14分鐘的一個通行時間，17分鐘可以從custom house到邦德街，目前從這邊坐地鐵過去需要41分鐘時間,目前需要花70分鐘到希斯羅機場，建成之後只需要花45分鐘了。
我們都知道軌道交通是可以給附近房產帶來有三波紅利的，分別是在規劃，在建與竣工的時候，如果購買這邊項目之後，就可以享受到竣工之後帶來最大的一波紅利，同時也會給該區域帶來非常穩定的租客群體。
地圖上項目的位置，在它圖中標紅的RW logo的地方，項目的左邊和對面是著名的格林威治區域，裡面有O2場館，是非常大的一個商業綜合體。再往左邊走是金絲雀碼頭，那邊是倫敦第二金融城。
下面北邊是奧體板塊，那邊有整個東倫敦最大的商業中心，整個項目都是相鄰著ABP亞洲商務港，也是倫敦的第三金融城。
亞洲商務港可能很多人不知道，它是倫敦政府耗資260億英鎊塑造的整個東倫敦一個核心區域。在建成之後，倫敦總人口將預計增加13%，也就是近100多萬人口，將對整個區域住宅市場帶來非常大的紅利。
第三金融城我們稱之為ABP亞洲商務港，作為整個東部的核心，其代表區域之一是Slivertown銀座碼頭，在項目北邊。整個銀座碼頭佔地62英畝，之後會在碼頭中心建成一個叫千禧的辦公廣場，其中包括餐飲、酒店、金融、商業街配套應有盡有的，也會預計帶來近50億英鎊的產值。
在第三金融城，除了銀座碼頭，就是ABP亞洲商務港了，它位於整個項目東邊隔壁。耗資近17億英鎊，打造佔地有74英畝的綜合開發亞洲商業中心，其中包括約23英畝的住宅和4英畝的零售空間，可以說是非常大了。
在剩下的面積裡面，35英畝是由ABP中國總部基地開發的，由中信銀行、招商銀行以及民生銀行為代表。整個商務港裡面近14英畝的辦公空間，在去年已經完工了開始陸續入住了。
整個項目也配套有五星級的配套設施的，其中有業主會議室、游泳池、健身房，24小時的禮賓前臺、安保以及業主社區也都會有。
該項目每棟樓旁邊都會有綠化或小公園，或者有草坪、綠植，平時一些住戶，在夏天的時候都可以在室外進行休息、野餐。幾乎每個戶型都會配有陽臺，這樣可以增加整個項目舒適度，不管在室外還是室內，都可以看到泰晤士河景觀。
整個項目配套設施，泳池已經投入使用了，泳池旁邊是健身房，這些都是業主免費使用的。還會配備有業主俱樂部，可以供業主在平時和朋友在這邊喝酒或是聊天。
項目內部裝修和設計分別是L型的開放廚房，旁邊配有餐桌，客廳也配有木地板、落地窗還有陽臺，軟裝都是沒有的。
臥室配有地毯，床、床頭櫃包括梳妝檯都是要自己去買的，窗簾也是沒有的，但配備有牆暖。整個洗手間的設計也是分淋浴跟浴缸兩種，但設計可能比之前White City Living更普通一點，也會有很多色調可選擇的。
該項目目前已經有開一些配套設施，比如Sainsbury's Local超市，超市大概500平，基本上會提供日常生活所需要的所有用品。
還有在小區內部的租賃公司JOHNESCO。其實英國當地的租賃市場是非常強勁的，每個大型項目裡面都會配一些租賃公司的辦公室，很多租客可以在這邊看房、登記，這樣會保證您的房子交房之後很快就可以租掉。
還能看到旁邊也有一些零售業，咖啡廳是即將開業的，該項目在臨近交房的時候，這些配套基本上都已經全部開業了。還有NHS英國國家醫療服務中心，該中心也會在交房時候開業，會帶來很大便利，平時一些生病感冒都可以直接去這邊看了，所以這個配套是非常完善的。
除此之外，整個項目還會配有幼兒園，一些小商店，整個項目規劃已經非常成熟，目前已經接近完工狀態。可以不用擔心整個項目的環境，可以直接拎包入住。
介紹一下三個主流戶型，以及購房流程和相關費用。
一居室的戶型比較方正，該戶型利用率很高，可以把客廳隔成第二個房間，把一居室變成兩居室去租，收益會更高一點。整個一居室的戶型，套內是51.8平，再加上11平米的平臺，因為在一樓，會附贈平臺，一共是62.8平米。在國內相當於83平米。
二居室戶型也比較方正，陽臺也比較大有9.5平米，面積是75.1平米，加一起一共有84.6平米，在國內也相當於在112平米。
三居室是一個非常適合自住三室兩廳兩衛的戶型，戶型面積是100.3平米，加上平臺9.5平米，一共是近110平米，相當於國內146平米。
所有戶型都配有落地窗加陽臺，採光性非常好，可以不用擔心朝向。因為英國不講朝向，只要選擇喜歡的戶型就可以。
該項目因為即將交房了，所以他們對於首要求最多就10%，定金是2000英鎊，是暫時扣除的，在21天之內，支付5%就可以了，交完合同。過6個月再支付第二筆5%，剩下90%的房款在交房的時候付就可以。
該項目也是可以貸款的，會贈送NHBC10年的外牆保，產權999年，物業費大概在3.82磅每平方英尺每年，拿一居室為例，物業費不到2500英鎊。
地租方面，開間studio是360英鎊一年，一居室是480英鎊一年，兩居室是600英鎊。三居室是720英鎊一年。
以剛才推薦一居室為例，看一下付款節點是什麼樣子。首先一居室價格是414,750英鎊，人民在374萬元。
比如2月21日支付2000英鎊定金，再過一個月3月21日之前，支付5%的房價減去定金，就是18,738英磅，人民幣在17萬是非常便宜的。過半年後的9月21日，需支付20,738英鎊，人民幣19萬元。在今年年末交房的時候，要支付90%的尾款。購買這套房產，按房價50%貸款計算需要支付總房款一半，人民幣是187萬。
在看一下一次性成本有哪些，首先是印花稅，根據房價印花稅大概在10,738英鎊，在交房時候支付，雜費一樣大概在1500英鎊，律師費因為房價便宜了，所以律師費比較便宜一點，大概在3000英磅。
作為投資來看，每年還是有四項持有成本的。第一個是地租，一居室地租是350英鎊一年，物業費是558平方英尺乘以3.82，最後算出來是2132英鎊一年。租賃中介費是2376英鎊一年，租金大概是1150英鎊一個月。貸款所還利息是根據貸50%，利率是1.69%，算下來是每年3505英鎊。總的毛租金是19,800英鎊，減去這四個成本，算下來的淨收益是11,437英鎊。再除以50%的房價，這套房子的收益率是超過5%，是5.52%。
就投資來說，這個項目的性價比是比White City Living要高一點的。White City Living地段非常好，在富人區，旁邊有頂級的大學，中小學，還有頂級的商業配套。那個項目是非常適合有客戶想做資產配置、做保值，不追求回報率。
Royal Wharf 皇家碼頭項目比較適用於預算不是很高，第一次投資英國，追求性價比的客戶。5.52%的收益在當地算是非常高的一個收益率了，倫敦基本上都是在4%~4.5%。希望各位可以認真考慮各自的需求，選擇最喜歡的項目。
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