近年來房地產話一直來都是我們生活中繞不開的話題，那麼我們來討論一下如果買房不是用來自住的，而是用來炒賣的，我們來算一算，在現行的稅收政策及利率條件下買房，假設我們購買100平方米，每平方米單價10000元的二手普通商品房，貸款７成，1年後賣掉，1年的增值必須達到多少後才能不虧？
（利息契稅以文章發佈時為準）
一、買房
１、房價：100平米*10000元=100萬元；
２、契稅2%：100萬元*2%=20000元；
３、印花稅0.05%：100萬元*0.05%=500元；
４、交易手續費、配圖費、權證印花稅、權證登記費等合計：405元；
５、中介費1%（買賣雙方各收1%）：100萬元*1.0%=10000元；
６、總費用：=20000元+500元+405元+10000元=30905元 ；
７、買房總支出（維修基金未在此計入）：100萬元+30905元=1030905元。
二、年度費用
１、貸款利息：貸款70%，貸款15年，基準利率7.83%，下浮15%，實際利率約6.66%：貸款利息：100萬*70%*6.66%=46620元。
２、貸款保險費：81.2每萬元*貸款額：100萬元*70%*81.2/萬元=5684元；
３、物業費：假設每平米每月1元，則一年的費用=100*1*12=1200元；
４、維修基金利息損失：假設按5%計算，100萬元*5%=5萬元。維修基金屬押金性質，無本金顧慮，但有利息損失（見下）；
５、利息損失：此項為機會成本，即若不買房，自己的錢存在銀行所產生的利息，自籌資金總數＝30萬元首付款＋30905元買房總費用＋5萬元維修基金＝380905元，以一年定期年利3.87%計，一年利息損失＝380905元*3.87%=14741元；
６、裝修費用及其他年度費用：暫時不計；
７、年度總費用：=46620元+5684元+14741元+1200元=68245元 ；
三、賣房
１、售價：假設提價19.6%，以11960元/平米賣出，則房價：119.6萬元；
２、營業稅及附加5.55%：119.6萬元*5.55%=66378元；
３、個人所得稅1%：119萬元*1%=11960元；
４、交易手續費：每平米3元，計300元；
５、中介費1.5%：119萬元*1.5%=17940元；
６、賣房稅費合計：96578元。
７、賣房總收入：119.6萬元-96578元=1099422元。
四、投資收益
投資收益=1099422-1030905-68245=272元 （基本持平）
通過以上的計算可見，當我們用100萬元購買100平米，單價10000元/平米的普通商品房，一年後其單價需達到11960元/平米，才可不虧，即房價一年的增長率到19.6%時，才能保證不虧。
以上的計算均假設購買的是普通商品房，如果是非普通商品房，由於非普通商品房的契稅為3%，土地增值稅0.5%，個人所得稅2%，則售價須達到12280元/平米，即房價一年的增長率為22.8%，才能不虧。
需要說明的是：
１、以上均假設無法提供房屋原值發票，如能提供房屋原值發票，則個人所得稅需按增值額的20%繳納；
２、未考慮裝修費用；
３、以成都市收費標準作參考，其他城市費用略有不同，但差別很小；
４、以上算法及數據是依據炒房人完全按照市場條件進行，即沒有“走後門”的渠道。
綜上所述，如果不是自住，或者不是長期投資，投資房產的風險已非常大。
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