今天起，個人房貸利率大變革！
根據中國人民銀行〔2019〕第30號公告，存量浮動利率貸款定價基準轉換自2020年3月1日如期啟動。目前，主要銀行已完成相關準備工作，並通過其官方網站、微信公眾號等渠道發佈了公告，貸款客戶可根據承貸銀行公告，與銀行協商辦理存量浮動利率貸款定價基準轉換。
為什麼要轉換？哪些需要轉？怎麼轉？本文讓你一篇看懂！
01
3月1日，房貸利率調整
多家銀行發佈通知
昨天，多家銀行先後公告，將從3月1日起至8月31日，陸續受理存量浮動利率個人貸款的定價基準轉換業務。
央行於2019年12月部署“房貸換錨”工作，2020年3月1日正式展開。在此期間，5年期LPR從去年12月的4.8%下浮下降到目前的4.75%。
其中最受關注的就是個人房貸利率，關於置換房貸利率，房貸一族們準備好了嗎？你可能還有疑問：
我的房貸需要改變嗎？轉換LPR房貸利率嗎？未來利息會更低嗎？大家比較關心的問題以下統一回答：
一、什麼貸款可以轉換
貸款轉換需要同時滿足幾個要素：
1、是2020年1月1日前已經發放，或者已經簽訂合同但未發放；
2、參考的是貸款基準利率；
3、是浮動利率。不包括公積金個人住房貸款。利率水平不變的固定利率貸款等也不用轉換。
二、是否必須轉換？怎麼轉換？
轉不轉根據個人意願。可以轉為LPR，也可以轉為固定利率。LPR的市場化程度更高，未來貸款會隨著市場利率變化。
三、個人貸款定價基準怎麼轉換成LPR？
如果你的貸款為商業性個人住房貸款，按照人民銀行公告要求，如果把定價基準轉換成LPR，貸款利率定價方式就會變成相應期限LPR加上一個固定點差。
那麼是選擇1年期還是5年期+？LPR參考期限品種無需選擇，依據原合同的借款期限確定。
如果你的房貸是貸款基準利率打過9折的，能不能直接轉成5年期以上LPR打9折？
答案是不能，轉換成LPR之後，定價方式將改為加減點，而不再採用上下浮動的方式。而且，與之前浮動倍數類似的是，加減點的點差一旦確定，就保持不變了。
四、如何確定加點點差？
人民銀行的公告裡明確規定了，房貸合同利率在轉換時點是保持不變。
比如，你的利率是打9折，現在執行的利率水平就是4.9%X0.9=4.41%，轉換時點，應該按照這個執行利率水平與2019年12月5年期以上LPR的差值，也就是（4.41%-4.8%）來確定加點點差，所以點差就是減39個基點，這個點差在合同剩餘期限內是固定不變，根據這個計算，你的貸款利率在轉換後到下一個重定價日之前，還是保持4.41%（4.8%-0.39%）不變。
到轉換後的第一個重定價日，就會根據當時最新的5年期以上LPR減39個基點，計算確定下一個重定價週期的執行利率。再往後都以此類推。
五、轉換成LPR還是固定利率更好？
如果轉為LPR，市場化程度更高，LPR的升降將直接影響你的房貸高低，轉與不轉在於你對未來LPR走勢的預期。
目前來看，多數銀行，以及行業專家建議，國家正在推動利率市場化改革，促進貸款利率“兩軌合一軌”，貸款利率定價參考LPR是大勢所趨。
六、應該怎麼轉換？
當前特殊時期，多家銀行推出了通過手機銀行、網上銀行辦理業務；後續視疫情發展，將逐步開通線下渠道。
02
銀行政策實施
舉例答疑（以建設銀行為例）
個人住房貸款篇
一、範圍和時間
1.什麼叫做存量浮動利率貸款？
答：根據人民銀行公告，存量浮動利率貸款，是指2020年1月1日前金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款。
2.什麼叫商業性個人住房貸款？
答：“商業性個人住房貸款”是相對政策性的“公積金個人住房貸款”而言，是指銀行用信貸資金向購買各類型住房的自然人發放的貸款。
*商業性個人住房貸款屬於本次需要轉換的範圍，政策性的公積金個人住房貸款不需要轉換。
3.什麼時間轉換？
答：根據人民銀行公告，自2020年3月1日起至8月31日止，金融機構需要與客戶協商定價基準轉換事宜。
4.我的房貸需要轉換嗎？
答：如您的房貸同時符合以下三點，需要轉換：
（1）在2020年1月1日前發放，或者已經簽訂借款合同還未發放；
（2）利率按基準利率上下浮確定（比如“基準利率上浮10%”或“基準利率打7折”）；
（3）浮動利率（比如利率在每年1月1日調整）。
*公積金個人住房貸款（包括組合貸款中的公積金部分）和2020年12月31日前到期的個人住房貸款，不需要轉換。
引申題4-1：印象裡我的房貸利率已經很久沒變過了，是固定利率嗎？
答：不一定，要看您的借款合同。因為貸款基準利率近幾年來沒有調整過，所以您有可能是浮動利率，只不過這幾年基準利率沒變化，所以您沒有感受到還款金額的變化。
5.必須要轉換嗎？
答：國家正在推動利率市場化改革，促進貸款利率“兩軌合一軌”，貸款利率定價參考LPR是大勢所趨，建議您別錯過3月1日至8月31日的政策窗口期，趁著建設銀行及各商業銀行提供的辦理便利，及時轉換。
6.不轉換會怎樣？
答：過了8月31日再申請轉換，很可能需要回到原貸款經辦機構線下辦理，無法享受現在的政策便利。因此建議您在8月31日前辦理轉換。
7.個人商業用房貸款怎麼轉換？
答：“個人商業用房貸款”比照“商業性個人住房貸款”的規則轉換。
二、轉換方法
8.可以轉換成什麼？
答：根據人民銀行公告，可以將房貸轉換為LPR定價，或轉為固定利率。如果轉為LPR，市場化程度更高，未來如果LPR下降，利率水平也會隨之下降。
*需要提醒您注意的是，定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。
9. 轉成LPR好還是固定利率好？
答：轉為LPR，市場化程度更高，在未來每個利率調整日，隨市場利率水平變化而調整，如LPR降低，可以享受到降息帶來的優惠；轉為固定利率，利率水平將保持不變。
10. 我可以轉幾次？
答：根據人民銀行公告，房貸的定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。
三、如何轉換為LPR
11. 我的房貸怎麼轉換成LPR？
答：根據人民銀行公告，按照“等價轉換”原則，用您現在的利率水平倒算出加點數值，將“基準利率上下浮”（做乘法）轉換為“LPR加點”（做加法）。
12.加點數值怎麼算？
答：加點數值=您現在的利率水平-2019年12月發佈的LPR；加點數值可為負值；加點數值確定後固定不變。
例如，小張的房貸是20年期, 利率水平為基準利率下浮10%（4.9%×（1-10%）=4.41%）。小張在建行手機銀行上選擇轉換為LPR，在轉換時點“等價轉換”倒算出的加點數值為-0.39% (-39BPs)=4.41%（小張現在的利率水平）-4.8%（2019年12月的LPR）。加點數值（-39BPs）確定後固定不變。
引申12-1：加點數值會因申請時點不同而不一樣嗎？
答：不會。根據人民銀行公告，以“等價轉換”為原則，統一參考2019年12月20日發佈的LPR，根據您現在的利率水平進行倒算。因此，對同一筆房貸，在3-8月之間任意時點轉換，核算出的加點數值一樣，您可以妥善安排辦理時間。
引申12-2：加點數值會因銀行不同而不一樣嗎？
答：不會。根據人民銀行公告，各商業銀行按統一規則轉換，不會出現核算出的加點數值不一樣的情況。
13.應該參考哪個LPR？
答：LPR分為1年期和5年期以上兩種,如您原來的貸款是5年以上的（比如貸了20年、30年），參考5年期以上LPR；原貸款是5年及以下的，參考1年期LPR。
引申13-1：我的房貸原來是30年的，現在只剩3年了，應參考哪個LPR？
答：根據人民銀行公告，LPR的期限品種依據原合同的借款期限確定。由於您的房貸原來是30年的，在轉換時點參考5年期以上的LPR。
14.轉為LPR後利率如何調整？
答：在轉換後的每個利率調整日，利率水平=利率調整日前一日的LPR＋轉換時確定的加點數值。
接上例，小張的房貸利率約定於每年1月1日調整。在2021年1月1日，利率水平會隨LPR的變化而調整，如果2020年12月20日發佈的LPR下降為4.7%，那麼利率水平相應調整為：
4.7%（2020年12月20日發佈的LPR）＋（-0.39%）（轉換時確定的加點數值）=4.31%。
以後每年1月1日以此類推。
引申14-1：現在的LPR降低了，轉換後利率是否立刻降低？
答：不會。您的利率要等到利率調整日才會調整，利率調整日一般是每年1月1日或貸款發放日在每年的對應日期。
引申14-2：LPR每月公佈，我的房貸是否也每月調整？
答：不會。根據人民銀行公告，轉換為LPR的，重定價週期最短為一年（利率至少一年調整一次），因此不會每月調整。
引申14-3：重定價週期和重定價日如何選？
答：您可以選擇每年1月1日調整或貸款發放日在每年的對應日期調整。
四、如何轉換為固定利率
15.我的房貸怎麼轉換成固定利率？
答：轉換為固定利率，您的利率水平將保持不變，一直到貸款還完。
五、辦理時間
16.什麼時候辦理？
答：您可以在2020年3月1日至8月31日之間申請辦理。
六、辦理渠道
17.去哪裡辦理？
答：在當前特殊時期，為確保您的身體健康，您可以通過建設銀行手機銀行、網上銀行辦理業務；後續視疫情發展，我們將逐步開通線下渠道，屆時您可以到全國任一建設銀行營業網點智慧櫃員機（STM）、櫃檯、個貸中心辦理，我們會及時通知到您。
引申17-1：我可以不回到原來的貸款行辦理嗎？
答：可以。在當前特殊時期，為確保您的身體健康，建議您通過建設銀行手機銀行、網上銀行辦理業務。
線下渠道開通後，您還可以選擇到全國任一建設銀行營業網點智慧櫃員機（STM）、櫃檯、個貸中心辦理。
18.所有的網上銀行、手機銀行都能辦理嗎？
答：為了保障您的權益，目前僅支持有盾網銀和通過我行櫃檯或個人網銀（僅網銀盾客戶）開通的簽約版手機銀行辦理。手機銀行需更新。IOS版審核上線有延遲。
七、有共同借款人的辦理
19.我的房貸有共同借款人如何辦理？
答：如果您的房貸有多個借款人，比如您是主借人，您的妻子是共同借款人，需要您雙方都辦理轉換且選項一致，才可辦理完成。
20.多個借款人如何通過電子渠道辦理？
答：原房貸的多個借款人可以通過手機銀行、網上銀行分別辦理。線下渠道開通後，還可以選擇到全國任一建設銀行營業網點智慧櫃員機（STM）分別辦理，或一同前往營業網點櫃檯、個貸中心辦理。
21.我是原借款合同的擔保人（抵押人、保證人）是否需要辦理？
答：不需要。僅原合同的借款人辦理就可以。如您有特殊需求，可以聯繫這筆房貸的貸款行諮詢。
八、已簽約未發放的辦理
22.我的房貸已簽訂借款合同還未發放如何辦理？
答：您可以等到您的貸款發放後，按照上述已發放貸款的辦理流程辦理轉換。如果您有特殊需要，請您聯繫您的貸款經辦行。
九、證件要求
23.到現場辦理需要什麼材料？
答：視疫情發展情況、開通線下渠道後，您到營業網點、個貸中心辦理時，需要攜帶本人有效的身份證件原件。
十、如何代他人辦理
24.可以找人代辦嗎？
答：在線上渠道辦理，只能本人操作，不能代辦；視疫情發展情況、開通線下渠道後，如您有特殊情況，可以找他人代為前往現場辦理。
25.代辦需要什麼材料？
答：委託他人到現場辦理的，需要攜帶受託人的有效身份證件原件及公證委託書。
十一、特殊情況的辦理
26.借款人屬於以下特殊情形時，待線下渠道開通後，按代辦材料要求，前往現場辦理:
（1）16週歲以下中國公民：由其法定監護人代理，監護人應提供本人有效身份證件、監護人資格證明及借款人身份證或戶口簿；
（2）服刑羈押人員：應提供經公證的借款人本人授權文件（包括代理人姓名、身份證件名稱及證件號碼、授權意向、簽字、有效期等內容）、服刑羈押證明文件、借款人及代理人有效身份證件；
（3）重病症或無自理能力人員：由其法定監護人代理，監護人應提供本人有效身份證件、監護人資格證明及借款人身份證件；
（4）被人民法院宣告失蹤的：由財產代管人提供人民法院裁決書和財產代管證明及代理人有效身份證件辦理；
（5）借款人死亡的：由合法繼承人提供公證部門或人民法院的繼承權證明書或裁決書，出示合法繼承人有效身份證件辦理；
（6）出國人員：由委託代理人持借款人及代理人的有效身份證件、有權機構出具的出國證明或經公證的授權代理書辦理。
27.多套房貸客戶是否可以一次性辦理？
答：不可以，需要逐筆辦理。定價基準轉換是合同變更行為，一份借款合同對應一份變更協議，因此不能支持一次性辦理。
個人消費經營類貸款篇
1.除了房貸還有什麼貸款需要轉換？
答：個人消費經營類貸款也需要轉換，如個人消費貸款、個人質押貸款、個人支農貸款、個人助業貸款等。
2.我的個人消費經營類貸款需要轉換嗎？
答：如您的個人消費經營類貸款同時符合以下幾點，需要轉換：
（1）貸款屬於個人消費貸款、個人質押貸款、個人支農貸款、個人助業貸款等；
（2）在2020年1月1日前發放，或者已經簽訂借款合同還未發放；
（3）利率按基準利率上下浮確定（比如“基準利率上浮30%”）；
（4）浮動利率（比如利率在每年1月1日調整）。
3.快貸需要轉換嗎？
答：快貸的貸款利率已是參考LPR定價，所以不需要轉換。
4.除了快貸還有哪些貸款不用轉換？
答：政策類貸款暫時無需轉換。如國家助學貸款、下崗失業人員小額擔保貸款等。
5.我必須要轉換嗎？
答：國家正在推動利率市場化改革，促進貸款利率“兩軌合一軌”，貸款利率定價參考LPR是大勢所趨，建議及時轉換。
6.可以轉換成什麼？
根據人民銀行公告，可以將個人消費經營類貸款轉換為LPR定價，或轉為固定利率。如果轉為LPR，市場化程度更高，未來如果LPR下降，利率水平也會隨之下降。
7.我可以轉幾次？
答：根據人民銀行公告，定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換。
8.我的貸款怎麼轉換成LPR？
答：您的貸款利率會根據利率加點數值，將“基準利率上下浮”（做乘法）轉換為“LPR加點”（做加法）。
9.加點數值怎麼算？
答：加點數值您可以與您辦貸款時的客戶經理具體商議。
10.轉為LPR後利率如何調整？
答：您的利率將根據您的重定價週期和重定價日進行調整。您可以與您的客戶經理具體協商重定價週期和重定價日。
11.我的個人消費經營類貸款怎麼轉換成固定利率？
答：轉換為固定利率，您的利率水平將保持不變，一直到貸款還完。
12.我可以在什麼時候辦理？
答：您可以在2020年3月1日至8月31日之間申請辦理。
13.去哪裡辦理？
答：為確保您的身體健康，從2020年3月1日開始，可通過關注“建行客服”微信公眾號回覆“LPR”詳細瞭解轉換規則、貸款基本信息及辦理方式等轉換事宜。疫情防控期過後，可到原貸款所在個貸中心辦理存量個人消費經營類貸款定價基準轉換業務。部分地區受疫情影響，當地個貸中心可能無法正常營業，具體恢復營業時間以當地政府疫情防控相關要求為準。
14.可以通過網上銀行、手機銀行辦理嗎？
答：為方便您與您的客戶經理協商個人消費經營類貸款定價轉化相關事宜，需要您前往原貸款所在個貸中心辦理。
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