房地產對國人來說，可謂是兩代人的財富一代人的夢，中國房地產發展的這20年造就了一批批富豪，這包括曾中國富豪榜的那些首富們。但房價黃金時代的一二十年，許多普通人在住房面前，為了拿到在大城市的一張門票，也是傾全家之力加上貸款交了一套房的首付，從此背上了每月的還房貸之路。
從今年3月到今年8月底，對於揹負著每個房貸者來說，本來一成不變的每月固定房貸突然有了新的選擇。面對新的選擇題，我們選對了說不定我們就能少還房貸，但最重要的還是一個指標：LPR，這個在未來是升是降，才關乎著我們房貸者們如何解答這道題。
房貸合同重簽訂，利率新選擇
2019年12月28日，央行突如其來地發佈了一則公告，計劃2020年3月至8月，所有按照基準利率定價的房屋貸款合同，將全部改為固定利率或者按LPR利率計價。
根據公告，2020年3月1日起啟動存量浮動利率貸款的定價基準轉換為LPR事宜。金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。存量浮動利率貸款定價基準轉換原則上應於2020年8月31日前完成。
轉眼就到了3月份約定的房貸利率重新簽訂的時間，具體的就面臨著兩種選擇：
1、 維持原來的貸款利率合同不變，以前每月房貸該還多少還是還多少；
2、 就是選擇與市場利率掛鉤加點的浮動利率；
第一條不用解釋，具體的第二條怎麼理解呢？
我們國內之前的貸款利率是央媽先劃一條線，也就是我們知道的基準利率。而各大銀行在發放貸款的時候，會根據具體的情況在央媽劃定的基準利率上適當浮動，以此來作為大家貸款合同的最終利率。
由去年，央行進行了利率市場化改革，央媽也不再劃線了，因此基準利率也就不存在了，改革後採用的是市場利率LPR。
對於LPR大家經常會看到1年期和5年期兩個，並且利率有所不同。1年期的LPR代表了市場的短期利率，作為例如消費貸、信用卡等短期借款，銀行的參考利率。而5年期的LPR則代表了長期利率，才是大家重點關心的房貸參考利率。
根據規定，重新籤的合同對應的LPR則統一以去年12月份的為準。去年12月的利率是4.8%，每個商業貸款用戶轉換之後的新利率，也就是根據當時和商業銀行簽訂的貸款利率，然後在4.8%的基礎上加減一定比例。
具體的怎麼算:
老版房貸利率=貸款基準利率*（1+上浮比例）
新版房貸利率=5年期LPR+加點
假如之前和銀行簽訂的是基準利率（4.9%）的1.1倍，也就是5.39%，
具體的加點數值就是：5.39%-4.8%=0.59%
轉換之後就變成LPR+0.59%。
如果2021年的5年期lpr利率降到4.6%（一年期LPR下調和房貸無關），
那麼2021年實際貸款利率就是4.6%+0.59%=5.19%；
如果2022年5年期lpr利率繼續降到4.4%，那麼2022年實際貸款利率就是4.4%+0.59%=4.99%。所以lpr利率中長期降低的話，我們的還款壓力也是減少了。
簡單的說假如之前房貸是100萬的話，5.39%的貸款利率月供是5609元，但是選擇和LPR掛鉤之後，按照與銀行約定的一年一定價的原則的話，如果一年5年期LPR累計下降5個基點，那麼每個月就可以少還30元。
換還是不換？
這裡換與不換的前提是存量的商業住房貸款，公積金貸款除外。其中有一個分水嶺，就是2019年10月8日之前發放的住房商業貸款，都是存量房貸。因為此後的都根據新的LPR來進行簽訂合同了。
據數據統計，在此之前的存量的房貸為25萬億元，那這一部分中的人從本月起就面臨著新的選擇。具體的我們需要注意幾點：
1、 存量房貸，2020年的還款利率不會變
根據我們前面的內容便可看出，加點數，就是你之前享受的利率和2019年12月20日公佈的5年期LPR利率的差值。而重新定價約定的期限是1年，也就是到2021年我們才能享受LPR的浮動帶來的還貸的浮動。
2、 哪種選擇更合適
其實這個就取決於個人，是否選擇隨行就市，從國際上看，國外有不少個人住房貸款是固定利率的，這可以降低個人的利率風險，我們也可選擇鎖定風險不變的固定利率。
而根據選擇了和lpr掛鉤的話就承擔著一定的風險，這個選擇其實和我們投資是一樣的。
具體來看，從1999年-2019年我國的貸款基準利率如下，總體來看是呈現著下降的趨勢，但其間也有升有降，但就短期而言，我們利率處於下行通道。
面臨風險方面，一個前提條件是，房價還會不斷上漲、信貸資金投放力度也不斷加大、社會融資規模的擴大，將給未來通貨膨脹的管控帶來一定壓力，存在發生通貨膨脹的風險。
同時，我們處於多年的L型經濟開始復甦企穩，從而經濟再次進入發展的快速通道，特別是投資慾望增強，有可能引發管理層採用緊縮政策來控制投資擴張、經濟過熱，繼而帶來利率上行，這是一個需要考慮的問題。
但是從無論是從上面的基準利率走勢，還是從基準利率取消之後的市場利率走勢而言，短期都是處於下降趨勢的，只是幅度並不大。
我們的幾次5年期LPR報價變化：2019年8月20日，降低5個基點；2019年11月20日，降低5個基點；2020年2月20日，降低5個基點。很明顯，也是呈現著下降的趨勢。
如果按照這個趨勢，我們選擇和LPR掛鉤的話，預計明年的時候就能夠享受市場利率帶來的“福利”。
降息是大趨勢
沒有人能夠永遠維持高速的奔跑，經濟也一樣。
從國際趨勢來看，去年全球各國為了刺激經濟的發展，開啟了降息潮，30多個國家都開啟了降息的模式，而日本等許多發達國家也都從之前的正利率走向了負利率時代。
而像丹麥，不僅不向房貸者收利息，反而倒貼。
2019年8月5日，丹麥第三大銀行Jyske 銀行決定，以每年-0.5%的固定利率向購房者發放10年期貸款。而另一方面，他們的存款實行的是零利率。
我國當前，1年期定期存款基準利率為1.50%，為該制度建立以來最低水平。近日，金融機構對於降低存款基準利率的呼聲較多。但受通脹壓力以及降息會釋放過強寬鬆信號等影響，市場對於究竟是否該降低存款基準利率存在爭議。
但如果存款利率繼續下降，對於賺息差的銀行而言，市場利率的下降也就更有空間。
另外，房地產綁架了丹麥經濟，銀行需要通過負利率保房價。
丹麥從2012年開始度過了08年金融危機，開始了6年的房價上漲週期。2014年的時候，雖然丹麥的GDP不到4000億美元，但住房市場的貸款規模已經高達5500億美元。
丹麥私人債務量和可支配收入的比例達到了全球第一，國民經濟與房地產牢牢地綁在一起。所以說，房價不能崩。然而，2018年第四季度，丹麥房產開始結束了6年的上漲，開始小規模下跌。如果房價下跌，給銀行帶來的損失將遠比這0.5%的負利率要高，所以銀行需要想辦法為房地產市場輸血，房價保衛戰打響。
而國內呢，通過去年中國居民最新的財富報告情況，70%的居民財富都在房地產之中，我們目前強調的是軟著陸，雖然不能讓房價上漲助推泡沫的形成，但也不能任由房價的大幅下跌。所以這也就是為什麼銀行也會讓利的原因。
就國內而言，利率的下降也有跡可循。
1、 存款準備金率下降
存款準備金率下降，意味著銀行上交給央行用於“備用”的資金就少了，可以更加激發銀行下調貸款利率的動力金融機構可以投放到市場上用於信貸等業務的資金就多了。
這樣就可以有效增加金融機構支持實體經濟的穩定資金來源，降低資金成本，有利於實體經濟發展。
去年央行已經下調了存款準備金率，今年年初又再次下調。央行2020年公告1月6日公告：即日起全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點，預計釋放8000億元長期資金”
從央行的負債端來看，儲備貨幣在絕對量和相對量方面佔比較高，截至2019年12月，儲備貨幣為32.42萬億，其中主要是對存款性金融公司的存款，金額為22.6萬億元，剩餘主要是貨幣發行，為8.28萬億，即我們通常所說的基礎貨幣。存款分為法定存款準備金和超額存款準備金。
大型存款機構的法定存款準備金率2011年6月份達到最高，最高值為21.5%，之後進行了15次下調，現在為12.5%。中小型存款機構法定存款準備金率在2011年6月為19.5%，之後進行了14次下調，現為10.5%。從目前看法定存款準備金還有進一步下降的空間。
2、經濟發展的需求
從貿易摩擦和去槓桿開始，經濟便一直維持在L型的一橫上，面臨著發展的壓力。而當前受新冠病毒的影響，對經濟的發展造成了進一步的衝擊。為了進一步推進經濟的發展，緩解中小企業的壓力，必須讓銀行有錢可貸、放心貸，而企業也能夠拿到便宜的錢來推動發展。
2月27日，國新辦就支持中小微企業發展和加大對個體工商戶扶持力度有關情況舉行發佈會。央行副行長劉國強在會上表示，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，為抗擊疫情和支持實體經濟提供有力的貨幣政策支持。下一步將繼續推進貸款市場報價利率（LPR）改革，引導整體市場利率和貸款利率下行。
3、沒有人能夠永遠高速奔跑
我們前面提到的選擇LPR的一個風險就是，經濟又回到高速發展的時期。但是根據發展規律來說，之前我們的經濟高速增長，是因為我們是發展中國家剛剛起步的階段，無論是工業化和城市化都保持高速增長。
但是隨著中國經濟體量的增大，經濟的增速肯定是維持在一個緩慢的上升通道，就如美國、日本一樣。那麼此情況下，利率的趨勢便是逐漸降低的。
所以對於選擇與LPR掛鉤，相對來說有利的可能性更大一些。
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