今年開始，大量“限競房”上市為北京市場帶來了眾多相對低廉的房源，北京的新房市場正式轉變為限競房市場。北京的不少限競房項目出現降價，房山區同樣不能倖免，但整體銷售情況仍不理想。
限競房銷售分佈情況
截至今年11月末，北京市累計供應限競房5.4萬套，網籤規模約2.3萬套，整體去化率僅為43%左右。庫存規模首次突破了3萬套。
據統計，1-11月份，位於五至六環的限競房項目共成交10530套，佔比高達56%。其次是六環外的項目，共成交4393套，佔比23%，五環內僅佔21%。
從行政區來看，限競房全部集中在郊區，以近郊區為主，其中大興區限競房項目佔比較大。從成交結構來看，80-90㎡三居室戶型最受歡迎，單價多集中在5-7萬㎡，總價多集中在300-500萬元。
北京限競房去化率低究竟為何？
一個項目去化的速度，賣的好與壞，涉及很多因素，比如項目所在區位、項目周邊配套、項目自身價格、項目戶型設計、項目的營銷動作等等。除去開發商的營銷動作不做分析，我們共同來探討下影響去化的這些因素，看看孰輕孰重？
影響去化的因素分析
北京存量市場才能最真實的反應真正的房產市場，我們將二手房價格及二手房的連續漲幅作為衡量一個板塊價值的重要標準。選擇限競房項目較為聚集的區域為分析板塊，利用雲房數據庫，提取出能夠影響板塊價值的指標，包括土地、新房、人口、配套等數據指標。對項目周邊2公里範圍內的土地、新房、人口、配套等進行迴歸分析，得出項目排名，再對比每個項目的去化情況，驗證影響指標及係數，進而為購房者後期選擇項目或者開發商後期拿地時作為選擇依據。
本次選擇項目聚集的板塊，如下圖七個板塊：
選取在房地產市場裡能夠影響板塊價值屬性的指標進行分析，如新房均價、供應成交存量、二手房均價、二手房成交、土地規劃建築面積、周邊公交站、地鐵、醫療機構、學校、生活服務、人口密度等。
通過分析驗證可知，新房及二手房市場價格對板塊的價值影響最大，其次為人口密度和二手市場成交量。因為新房及二手房價格直接決定項目價格，而人口密度是一個板塊繁華度的側面反應，二手市場成交量反應一個板塊市場活躍度。
選取上述板塊中16個項目（見附表1）作為研究目標，每個項目開盤後的半年的供銷情況作為項目統一的去化率。對所選項目周邊2公里以內的所有影響板塊價值屬性指標進行計算，同時結合項目自身品質（包括項目規模樓棟數、項目容積率、項目的綠化面積、項目的物業費等自身指標），給出當前市場限競房的綜合排名，來評判每個項目的優缺點，討論決定項目去化好壞的因素。
結果顯示，項目的排名和去化率大致類似，尤其是排名靠前七個項目，得分較高，反映了在房地產市場中，影響項目去化或者影響一個板塊價值的主要因素是存量市場的量價影響，其次為區域的人口密度及地鐵出行。
項目定價對於去化的影響分析
由於北京處於存量房時代，二手房市場主導價格走向，我們把項目的定價與周邊二手房市場價格作對比分析，選取項目周邊兩公里範圍內的二手房為對比樣例。
從二手房市場來看，限競房項目的定價都普遍高於市場中位數，最高不超過40%。根據去化率將上述案例分為三個梯隊，去化率在小於50%、50-70%、70%以上。可以看到，當去化率高於70%時，其項目定價高於周邊二手房中位數平均值為10.2%；而第二梯隊，去化率在59%-70%之間的，其項目定價高於周邊二手房中位數平均值為18%；第三梯隊，去化率在50%以下時，其項目定價高於周邊二手房中位數平均值為29.6%。
結合之前的項目得分，我們可以看出，高去化率的項目，得分較高，價格適中。例如洺悅苑、橡樹瀾灣、金融街融府得分都在2分以上，周邊交通、配套齊全，而項目均價也適中，都高於周邊二手房中位數15%以下，去化率高達80%以上。
而第三梯隊的項目得分都在2分以下，項目定價與周邊二手房價格中位數相比，高出近30%，最高為金隅金麟府，為39%，去化率僅為14%。
除去上述項目之外，還是三個項目不符合上述規定，中海京西里、瀛海府、旭輝城，前兩個項目雖然評分較低，項目定價高於周邊二手房中位數近50%，但是去化率卻相當好，這是因為一方面項目緊鄰地鐵站，雖然其他配套較差，但是決定性因素地鐵出行優勢凸顯，同時項目所在地二手市場不夠活躍，且房源較老，小區較少，與新房差距較大，才會造成新房項目價格遠高於二手房價格。
提高限競房銷售建議
單從項目定價來看，要想項目賣得好，項目定價高於所在區域二手房市場價格中位數的15%及以下最為合理的；而如果項目所在地區評分足夠高，地塊較為優質，則定價可位於二手房市場中位數15-25%，去化也可觀，高於二手市場中位數25%，則不建議考慮。
綜合宏觀層面可以看出，對於一個項目的去化最直接的影響就是項目所在地的房地產市場量價走勢，而對於北京而言，二手房市場起決定性作用。區域的繁華度、交通出行尤其地鐵，是最為重要的因素，其次為生活配套。
而從項目自身來看，項目產品的戶型及價格是最為重要的，當下市場，80㎡左右的三居是不二之選，價格方面，遵從二手房市場法則，保一保、衝一衝、冒一冒。保一保指最為保證去化率的價格，即項目定價低於周邊二手房價格中位數的15%；衝一衝指在其他條件優勢突出的情況下，即項目定價可以處於周邊二手房價格中位數的15%-25%；冒一冒指項目定價可以處於周邊二手房價格中位數的25%以上，這個情況下，通常不能保證項目去化速度。
以上為雲房數據針對北京限競房項目定價、選址的數據分析，如需更多關於此方面的市場數據及研究分析，可微信公眾號（雲房數據）後臺留言。
附表1：
計數據為每個項目開盤後的半年的供銷情況作為項目統一的去化率）
END
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