浮华若梦52283433

很简单，这个房子总价200万，意思是涨了50万以后要卖掉，还了五年按揭，看看赚了多少，其实特别简单，从字面上看，赚了25%左右，但是要除去按揭成本，也就是还进去的利息，这个帐最终应该怎么算呢，其实也特别简单。

首先，要推算出他每个月要还多少钱，推算的办法也很简单，100万首付，100万按揭，100万利息，基本上可以推断，为还款按30年，那么相当于每个月还款5300块钱，按照基准利率4.9%计算，五年总还款额，应该是33万左右，利息应该占到70%左右，也就是说，利息至少有23万，等于白给了银行，最多只有十万块钱，还了本金，也就是说你现在还欠银行，90万的本金，假如你卖了这个房子250万，还掉银行本金，90万，之后再减掉利息23万，相当于你这五年，赚了127万。

相对于你的本金，100万来讲，应该是汇报率超过了125%左右，当然，对于卖家来讲非常划算，对于买家来讲，不存在任何的其他关系，你只是250万，买了一个房子而已，你需要给人家250万的现金，之后你拿到房子，就可以了，和利息任何东西都没有任何关系，买房的人只算自己账。

乐福居

没有亏，你计算错了，我给你详细讲讲——

按揭100万，利息100万，假设等额本息贷款30年，那么贷款利率大约为5.31%，每个月月供5559.26元。

5年后（也就是已还款60期），累计的还款额为5559.26×60=333555.6元，还剩余本金922250.31元。

这时候关于这套房子的现金流就是

不计算货币贬值，那么这套房子赚了250万-100万-33.36万-92.22万=24.42万。

你之所以计算错误，是因为你把按揭的100万和利息的100万当作现金流支出了，而事实上这两两份钱是分期还款的，按照你的计算，一开始就无端端多了200万成本，难怪你会认为买房的亏了。

办理手续不难，原房主有92.22万的话，直接给银行就可以直接与你交易过户了，没有的话，因你说你是打算全款买的，那你先把92.22万给房主（或者商量少一些），让他先还银行，赎楼后你们再进行下一步交易，在250万的基础上减92.22万。

多多说钱

亏了还是赚了，要看付出是否都收回来，那么咱们算算就知道了：

一、按照您的假设，首付100万，按揭100万，利息100万，这个假设下，应该是等额本金，首付100万，贷款100万，贷款30年，利息按照4.9%上涨了10%得来的。这种情况下，您每月要付利息5609.07元左右，5年应付利息336500元左右。加上您的首付100万，实际花了1336500元，但是要把100万按揭还清，所以一共是2336500元左右，卖250万元，肯定是赚了。

二、如果不是银行贷款，而是高利贷贷款，买房子100万，按揭100万，100万利息，5年还清，那末一共就是300万。您卖250万，肯定是亏了。

三、如果是正规银行贷款，那么和第一点类似。但是您要是产权证没下来，您无法卖房子，以上假设作废。

四、如果正规银行贷款，和第一种情况类似。产权证也下来了，但是您房子装修了，那么要看您装修花了多少钱，把2336500元加上装修费，再和250万比较，就能看出来是亏了，还是赚了。

五、但是您要想明白一点，您200万的放款，5年后变成250万，说明房子涨价了，如果您卖掉，250万还能不能买回来？如果您不需要这个房子，只是投资还好，如果只有这一个房子，那么卖掉之后，您是否还需要房子，如果需要，卖掉了怎么版？

以上问题，都想清楚了，比较好了，您就知道是亏是赚了！但是别人为您卖的时候比原来贵，就说明赚了，而是要看是否还能买得回来。

流星家

绝对是赚的，现在的答题者鱼龙混杂，质量不得行啊，本人是银行从业人员，又恰好正在考虑买房。价格和你这个也差不多，来和你详细分析一下。

贷款部分：贷款100万，30年，利率上浮10%,刚好总还款利息为102万，和问题差不多，五年后一次性还清。总还款330931元，其中本金75420元，利息255511元，剩余本金924580元。

现金部分：首付100万，贷款100万，如果是二手房，需要加上契税，个人所得税，中介费，以及其他小项支出，共计10万元，实际支出110万元，这部分是你的现金流。

房屋溢价收益：五年后收回250万元，还掉剩余本金924580元，剩余1575420元，除去110万的现金流，利润475420元，减去255511元的利息支出，房屋溢价利润219909元。

房屋五年所有权收益：200万的房子，月租3000不过分吧，就算只值2500，你自己住进去，多500的安全感总要有吧，房屋所有权收益3000*12*5=225000元。物管水电你不管去哪里都会有，就不算在支出了。

综上，总利润为444909元。

考虑到房子近20年都是稳健的投资途径，同期稳健理财收益约为4.5%，考虑到不能支取，按5%计算，110万五年利息收入为247500元。比投资房产少赚一倍。

所以肯定是赚钱的，而且比买理财赚钱的多。

小象学金融

这个问题看上起有点绕，我们先来捋一捋。

买房首付100万，贷款100万，利息100万，那就是说买房的时候，房屋总价是200万元，5年之后，房子可以卖到250万元，相当于升值50万元。

200万五年增值到250万元，按投资收益计算，年化收益率为5%，和五年定期存款利率是差不多的，也就是说，如果房主全款买房，5年后卖掉，不考虑手续费、过户费等等，和存银行大额存单收益持平， 但是多赚了5年的房屋使用权。

根据题目说明，你的意思是：5年后房主卖房，现在你要250万接手这所房子，是不是亏了？有两层意思，是房主亏了？还是你亏了？我们来看一看。

1、房主方面：

房主250万元卖给你，他的房贷必须要提前终结，否则中间他放弃还贷，房屋产权就说不清楚了。如果他提前还款，那么他需要偿还100万的本金、前5年的利息、提前还款的手续费等等，这个肯定是超过5%的；他首付的100万相当于每年赚了5%的利息。

两者一折合，就看房主最终还银行多少钱，比如房主提前还款共支出130万元，说明他100万的投资5年赚了20万元，年化收益率只有4%左右，这样看来他还不算亏，但是也真的没赚多少。

2、对你来说：

对你来说，相当于250万全款买了一套5年前200万的房子，亏不亏需要和当地的房地产市场进行比较，如果房屋5年升值超过25%，但是你多花50万买下来，说明你赚了；如果这5年房屋升值不到25%，花50万就说明你买贵了。

所以，是亏是赚，自己判断。这个问题之所以比较绕，关键就是有个贷款的问题，其实问题和贷款利息100万没有多大关系，因为这是一个未来支出，并没有实现，但是，如果你要全款买这房子，他必须把以前的贷款提前还清，否则无法过户，也容易出现纠纷。

互金直通车

我看不少网友算的非常简单粗暴啊，是这么算的：

首付100万，5年还贷款30多万，最后卖250万，最终赚120万左右！

这简直了，还振振有词！其实完全在瞎算！

你想想，你卖房的时候，剩下25年贷款本金不还了吗？你要留给下任买房的？那人家实际付给你的肯定没有250万了，因为要承接你的债务啊！

银行办理的时候，通常是先把你的本息给结清，然后再给下任办贷款，所以，哪有你250万把房子卖了贷款就不管的道理？

实际上，你相当于办了个提前还款流程，这个拿贷款计算器算下就非常明白了：

5年，还33.6万，还要再付92.7万，你这房子才能过户。相当于你的房子总成本是100+33.6+92.7=226.3万，然后人家出250万买，你才赚24万不到。

这跟不少网友算的120万可差了100万呐！

其实也不亏，相当于你把100万存银行里，得了24万的利息，同时免费住了5年的房子，还不用掏房租，要是算是房租那可远超银行存款收益了。

所以，不亏的。

赵冰峰财经

首付100万 按揭100万 房产总值200万 按100平方计算 按揭5年

1、贷款100万 按照目前银行贷款利率4.9% 上浮10% 每月月供5609元

5609元*12月*5年=336540元（5年月供总额）

按照等额本息计算，月供中本金利息前10年比例大概为3/7。5年月供总额中本金10万 利息23.6万

2、买房需要交税 按照目前房产政策

税费：契税1.5%*200万=3万元

维修基金：105元/平方*100平方计算=1.05元

3、5年后房产总值250万 增值了50万 业主实收 买家支付税费。业主实际赚到

50万-利息23.6万-3万税费-1.05万维修基金=22.35万元（实际获利）

业主如果要交易 需要先把银行按揭还清。

广州房产小李

朋友们好！

你也不算亏损50万！你只是拿250万元去买到这个房产而已，如果你全款买房的话，你付出的总成本是根据是否由你继续还剩下的房屋贷款来定的。下面来分析一下。

对于卖房人来说

买房人，首付100万，贷款100万，利息大概是100万，5年后还了5年贷款，现在准备全款卖250元。我们来看一下贷款的具体情况。

可以看出来，这笔贷款大概是贷款100万30年的贷款，大概贷款利率是5.31%。利息总额是100.1万元。

那么还了5年贷款，也就是还了60期贷款。现在本金还剩下92.077万元，也就是说这时候要卖房还贷款的话，最少要还贷款92.077万元。

那么卖房人实际付出的每个月月供还款成本是5559.26*60=33.3556万元。

加上首付款100万元。

那么卖房人如果还清贷款再卖的情况下，在5年后卖房子的时候付出的成本是100+33.3556+92.077=225.4326万元。

如果是让买房人继续还这笔100万的贷款，那么卖房人总成本是133.3556万元。

也就是说，对于卖房人来说，如果自己一次性还清贷款再卖，买房人出250万元够买这套住房，卖房人获利24.5674万元。

如果是让买房人继续还100万贷款，那么卖房人获利为124.5674万元。

对于买房人来说

对于买房人来说，你也不存在亏损50万的问题。你要是花250万元去买这个住房，要区分两种情况，第一种情况是卖房人还清欠款的情况下，你全款购买房产。第二种情况就是，你购买房产，然后你继续归还房贷。

第一种情况下，贷款人还清贷款，然后再把房子卖给你，这样的话，你只用出250万元，就不用付房贷了。第一种情况下，你的购房总成本就是250万元。

第二种情况下，如果是你用250万元购买房产，然后你继续还贷款，那么你除了要花250万元购买房产以外，选择按月继续归还贷款，还需要还贷款本利合计为166.6444万元。

如果你想一次性还清贷款，那么需要一次性还本92.077万元。

因此，第二种情况下，如果你选择继续分期还款，那么你的购房总成本就是250+166.6444=416.6444万元。

如果你选择一次性还清欠款，那么你的总成本是250+92.077=342.077万元。

综上所述，卖房人如果自己还清贷款再卖给你，可能你就很划算。如果是卖房人让你继续还剩下来的92.077万的贷款，你付出的买房成本就会高一些。

睿思天下

个人认为没亏，我们可以来算一下：

一、买卖的差价

买房时首付100万按揭100万，利息100万，5年后卖250万。目前的房贷基准利率为4.9%，而各地银行普遍上浮8%~30%左右。假设贷款100万，贷款时间30年，当房贷利率为5.305%的时候，贷款利息共计100.02万元，基本与题目条件相称。

这时月供为5556.15元，当还款五年即还到第60个月时，共还贷款本金加利息为5556.15*60=333369万，剩余还款本金922187.57元。

房产过户时需先将贷款结清，也就是说房款中需要扣除剩余还款本金，另外还需计算房屋交易的税费、中介费等，因为卖房时已满五年卖方要交的税费较少，可以省一笔，但买卖一个来回也要五六万的费用，我们以50000来计算。

那么，这套房产共计盈利2500000-922187.57-1000000-333369-50000=194443.43元。

二、100万的资金成本

假设这100万没有去买房而是去做理财，按目前的银行理财产品平均收益率4%，5年下来可以收益20万，如果计算复利的话就更高了。显然，卖房的收益没有跑赢这一百万的资金成本。

三、其他因素

房子除了可以赚取差价收益，还有出租的收益，按我们这边的行情，一般200万的房子月租在2500~3000之间，按2500来算的话，五年下来房租也有15万。不论是出租还是自住，这都是净赚的。

总结

综上，买房时首付100万按揭100万，利息100万，5年后卖250万，总体来看没有亏还小赚一笔。

玉鱼与瑜

其实看到这个问题的时候，我感觉就是怎么会亏了呢？

你房子你首付是100万，然后贷款是100万，那么你的房价应该是200万。5年的时间增值了50万，然后如果说你贷款是100万的话，那么你每个月的月供应该是在5500元左右。一年还款金额应该是65,000，那么5年的话，就是325,000。这里面还包含8万左右的本金。

所以说你完全没有赔钱这一说，只能说你不怎么挣钱，至于，好多人说赔钱或者是挣好多钱，这都是不正确的说法，基本上你100万的话，5年的话理财应该也是一笔不小的收入，所以说，没有太大的变化，特别是当今国家政策，对炒房的打击还是很大的，不建议投资房产。

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關鍵字: 房产 简单 按揭