我第一次聽到歐神這個人的名字，是在2016年重慶房地產突然火起來的時候。
於是買了幾本他的書，訂閱了一些專欄。隨著研究的深入，發現這個人的思維很有深度，給了我很多啟發。
我按照自己的思考，將其進行了系統地整理，希望大家能有所收穫。
注：本文內容主要來自他的兩本書：《中產階級如何保護自己的財富》、《如何獲得真正的財富》。
01
歐神是上海人，復旦大學高材生，據說是物理系專業。
他的投資理論是“all in”房地產，也就是對房地產市場長期看漲，當然主要集中在一二線大城市。
我將這兩本書中，他的投資理論整理成三個部分：空間框架、時間發展以及單點啟發。
一、空間框架：就是他投資地產的邏輯體系，分為體、用、術三個部分，可以理解成戰略、戰術和實操三個層面。
體：指的是經濟學，確切的說是奧派經濟學（經濟學裡的一個分支），注重於邏輯推導；
用：指的是他的主場“水庫論壇”，用他的原話“一架飛機說明書，比空氣動力學研讀更厚”；
術：指的是最外圍的細枝末節，簡化版是他在書中的速成技巧65條。
二、時間發展：主要分為兩部分，首先是一座城市的房地產行情，是如何經歷懵懂、啟動、集體入場的過程；以及從城市自身發展過程來看，如何探尋更深層次的房地產規律，例如重慶的未來方向可能是上海，而上海的前方很大程度上會是首爾等。
三、單點啟發：這部分不完全和房地產投資有關，但他關於一些常見事物的思考，確實很獨到。對投資興趣不大的朋友，強烈建議直接跳過去看這部分（後面的07段）。
下面我們就這三部分一一展開。
02
空間框架：房地產投資的體、用、術。
我們先說“體”。
a. 歐神極其推崇經濟學，將其視為社會科學的皇冠。經濟學其實是一門“放棄什麼，得到什麼”的科學，它和我們的各種選擇密切相關。
b. 但經濟學又是門很玄妙的科學：+A不是A；你倡導A，往往會導致-A。
比如說如果設立地區房屋租金最低指導價，如果很多房東覺得價格太低，就不把房子拿出來出租了，反而變相降低了房屋供應，結果反而因供給的減少，抬高了租金價格。
另外，對一些現象的解釋，需要深入理解經濟學的精髓：例如1929年的經濟大蕭條，那些農場主到底為什麼要把牛奶倒到河裡去？假如成本是3塊/瓶，哪怕按1塊來賣，也總比倒在河裡，1分錢收不著要強啊！
這其中的經濟學原理就是：牧場裡的牛奶，和冰箱裡的牛奶，是完全不同的兩種商品，他們的距離是無限遠。把牛奶從農場送到城市的集市，運輸成本可能就要1塊2（實際上，物流行業在目前的GDP中佔比9%左右）。因此哪怕經濟蕭條時，這杯牛奶可以1塊錢賣出去，農場主也不會這樣做。因為費了大半天勁，最終還虧了2毛，所以只能倒掉。
因此，經濟學有幾大要素，價格=f（時間、地點、人物、事情），任何一個要素變了，價格都會變。倒牛奶的分析，是有人混淆了“時間和空間”，他們偷換概念。
c. 如果把“體”這部分無限精煉，那麼核心就是一句話：交易產生財富。
別看這簡單的一句話，實際上蘊含了財富最核心的一些特徵。下面還會分析這點，此處先不展開。
03
我們再來看“用”。
這部分是房地產投資的理論基礎。
第一，我們需要重新定義財富。
a. 財富的第一特徵是多維。
它像一塊水晶，不同燈光下，有不同的反光，需要通盤考慮。
奧派經濟學認為：“效用”是一件很主觀的事，除了現金之外，其他任何東西都不能做加法。比如說手中的股票，是不能按市值簡單計算其價值的。
什麼意思？假如馬雲要把手中阿里巴巴的股票全部拋售套現，由於金額太大，肯定要分著賣。但只要在特定時間內，待賣股多於待買股，價格肯定是往下走的。同時，他的這一舉動可能還會帶來示範效應，造成拋售的股票增多，進一步造成股價的下跌。
因此，馬雲手中10億美金的股票，最後可能只賣了8億元。
b. 財富的第二特徵是質量。
富人思維和窮人思維，有條很明顯的分水嶺，就是面子和裡子。只有窮人才傻乎乎的計算市值。富人追求有質量的財富。他們不會把優質資產換成劣質資產。真要換，一定要求加倍，而不是1:1。
因此這就要求我們：資產只能由差換好；翻倍交易，三折可以買入翡翠，那就囤貨，慢慢賣；借貸交易。
貸款買房是虧是賺，關鍵看現金和房產，哪個漲的更快，也就是看誰未來的質量越高。
c. 財富的第三特徵是來源於交易，而非生產。
這一點普通人理解起來是有難度的。
薩繆爾森的《 宏觀經濟學》 教科書承認， 商品從製成到最終交到消費者手中， 要差 4倍 的距離。 也就是在人類商業實踐中， 25%是製造， 75%是貿易。“倒買倒賣”才創造了財富的大頭。
什麼意思？地裡種出來2塊5的草莓，最後到達消費者的手裡是10塊錢，那7塊5都讓倉儲、物流、採購商、批發商、超市賺走了利潤。但這並不是不好，
因為“有了中間商賺差價”，我們才能在北京吃到日本的三文魚、阿根廷的牛肉。
那將來有沒有可能，我們全部通過“抖音”去農民那下單買菜，省掉全部中間環節，倒可以拭目以待。
第二，是房地產投資模型。
a. 為房地產市場“建模”並不是一件很容易的事，最核心的一點，我們認為“房價的漲幅來自 M2 增長”，也就是來源於市場上貨幣的過量投放。
但每次行情上漲時，總是會從一線城市錢多的地方，往小城市錢少的地方走。俗稱“水滴現象”，也就是遠近親疏，貨幣如水。
b. 可惜的是，這一模型存在兩個理論缺陷：第一， 是一線城市過度上漲； 第二， 是一、 二手不匹配，新房價值虛高，成熟區域的二手房反而估值過低。
c. 在這裡，我們要講很重要的一個觀點：房價在很大一個範圍內，都是可維持的。比如說北京房價均價7千時大家都能活，現在均價7萬也沒見有什麼影響。
房價其實是一個混沌方程式，其中有太多的未解之謎。這個時候，一個喜好，一個社會風俗，就會引發價格的巨大波動。而這些宏觀變遷，是完全無法預測，也無法抵擋的。
第三：房地產投資的風險。
房產作為投資品，自身有4個缺陷：不斷折舊、新城建造稀釋原地段優勢、房子只是生活的一部分還有詩和遠方、財富越多政治上越劣勢被要求財富再分配和加稅。
04
術：這部門是具體的實操。
第一，入場前的思想準備工作。
房地產市場和房地產投資市場，根本就是兩回事。房地產投資這一個職業，只有在少數幾個特大城市中才能存在。房地產投資者只佔10%城10%樓盤5%購買人群，人數是非常非常少的。
新手買房的第二個重點是“勤奮”。一直不停地有人問我，該如買房？也有人不停地問我，“房地產投學”這一科該如何入手？我的回答向來很簡單，五個字：看房二百套。
職業房地產投資者的主要工作是什麼？底層的看法， 以為樓市和股票一樣， 是要翻來覆去“炒”的。 而第二層的看法， 則是認為房地產投資者以“筍盤” 為主。
事情的真相是， 真正的職業房地產投資者，80%的時間，在搞錢！所謂“木桶短板”理論，整個系統中最短的一塊板，是融資錢不夠。多軍的特徵，是持久的“貧窮”。
第二，選房標準
房屋的指標，分為硬指標和軟指標。屌絲選房，不願意在硬指標（地段、樓層、朝向、景觀、層高、水泥用料……）上花錢， 能省則省，卻在軟指標（品牌、精裝修、廣告、處房情結……） 上浪費了很多錢。 這是屌絲特有的情懷， 並最終報應在他們的投資回報率 上。
如果以指數描述的話，則房價=大盤指數+板塊指數+小區指數。而它們的比重，幾乎可以看作房價=大盤70%+板塊20%+小區10%。
品質最大的問題是，它無法對抗歲月。一個賣“品牌”“品質”的樓盤，過了5年、10年，你還意思說自己是好樓盤嗎？
利潤來源：我們的利潤，70% 出自“鳳姐”（老破小），你必須“買入”時就遠遠低於市場價。 所有的利潤，在買入的那一刻就已經產生，此後，只不過是價值的恢復。畢竟，體驗“冰冰”，願意為“冰冰”埋單的人，只有30%，而且不是我們可以控制的。
第三：裝修問題。
主要分四個步驟：水電隱蔽工程、木工、泥水匠和總裝。其中，最令人煩惱的，技術含量最高的，是第一步：隱蔽工程。
關於裝修，很多人都喜歡問的問題是：去哪裡買才省錢？去哪裡買質量有保障，價格便宜？有沒有推薦 的御用商家？ 我的回答只有兩個字：淘寶。
很多人忽略了一件事，材料的費用，在今天已經越來越不重要了。2007 年，我裝修一套 51 平方米的房子，一共花了3萬元。其中，裝修費 22000 元，人工費8000 元。折算下來，大約是75%：25%，而人力費用在160元/平方米。
而前不久拿到的裝修師傅關於閔行一套房子的報價如下：材料費550元/平方米，人力費370元/平方米。
可見，物料成本在近10 年並沒有明顯的升幅，家電費用還在下降，而人力成本幾乎翻了一倍，佔40%，未來甚至可能佔50%以上（亮哥備註：這點需要我們極大關注）。
第四：地段論。
地段--大概在 1997 年，金融風暴的前一年， 古北的房價就是 2000 美元。 古 北的 單價，是盧灣區的4 倍，一套古北的房子可以換4套南盧灣的房子。 可時至今日，古北和盧灣的價格已經拉平。也就是在漫長的20年裡，古北跑輸大市400%，古北是全市最差板塊。
為什麼會出現這種情況呢？主要是針對房租的預期錯誤。
假如有A、B 兩套 房屋，A 售價 600 萬，租金5000 元，B售價500 萬元， 租金 10000元， 二者誰更有升值潛力？ 誰是價值投資，誰有泡沫？答案可能 是令人意外的： A好， B 壞。
第五：資金問題。
買房子的錢不是賺的，而是籌的，在我們眼裡，這不過是一個現金流遊戲。
個人的最理想情況是500萬銀行貸款，500萬私人借款。攢幾百萬貸款和攢幾 百萬首付一樣困難。貸款趕上增長的速度和打工趕上房價增長的速度一樣困難。
消費貸要比純粹的按揭貸款更高一點，但是，貸與不貸，這是天壤之別。貸款的費用和利率更高一點，其實我們完全不敏感。
只要你買房，你立即可以獲得 10% 的公積金和 23% 的房租收入，相當於工資增長 33%。
在目前的利率下，每100萬元貸款，月供大概是4865 元。這意味著什麼呢？意味著每100 元的貸款，每個月還約0. 5%，每年 還 6%，摺合17. 2 倍。央行規定，個人貸款月供不得超過收入的50%。
銀監會要求，抵押貸款不得放款給個人。 按照銀監會“兩個要求，一個指引”的文件精神，全中國任何貸款必須有指向用途，必須是促進實體經濟 的。 實戰操作中，銀行只接受三種用途：① 裝修；② 買汽車；③ 買傢俱和 藝術品。
抵押貸款真正的用法，應該是把你的按揭還了，重新再抵押。
為什麼，為什麼要把優質貸款換成劣質貸款？答案只有兩個字：成數。我們 對於利率完全不敏感，對於費率—— 費率其實就是利率—— 不敏感。只有 成數才是至關重要的。
每一個房產中介，都會有長期合作的貸款中介。一個優質的貸款中介是非常 非常要的，甚至比房產中介更重要。
第六：租與售。
當一箇中國人面臨“ 房子”問題時，他的態度是有巨大不同的。租房，他會去租最老、最破、最小的房子，一個月三四千元都心疼得要命，恨不得再 舊、 再小一點，節省成本。而買房，他願意負擔每個月一兩萬元的支出。
經濟學要義是不要看一個人說什麼，而要看他做什麼。市場永不犯錯！如果市場錯了，多半是你的三觀錯了。嘴上說租房便宜，但一有錢就要去買，說明買房還是便宜。因為有失控風險：你在房產上的頭寸是負一套，你遲早要買。
看空的最大收益是100%，而踏空風險上限是無窮。另外沒有任何人可以保障，租金不會失控式上漲。
簡單地用租金來判斷房價是愚蠢的，根據一套房子租金回報百分比比另一套好來判斷決策，也是愚蠢的。
為了多賺幾百元房租，而決定幾十 萬甚至幾百萬房產的買賣，是極大的愚蠢。
第七：天底下沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。
買房子，尤其是女人買房子， 看中的是什麼？
你以為是地段、樓層、性價比， 甚至是學區？ 這些都錯了，女人買房子，看且僅看一樣東西：裝修。賣房子之前，一定要把租客趕走。所有能仍的西 都扔（ 藏） 掉， 一直扔到像五星級酒店一樣的簡潔程度。
以上七點，就是“術”部分的核心。
05
進入理論的第二大部分：時間。
第一，一是一座城市的房地產行情，是如何經歷懵懂、啟動、集體入場的過程；
這裡是他的“樓市生命週期論”。
a. 懵懂階段：城市裡沒有誰睡在馬路上，大城市並不缺房子。不存在“剛需”的說法，房子不是水和食物那樣的必需品。
b. 啟動階段： 火車頭轟鳴，但時速不高。“懷疑和希望並存”，行情在憂鬱和爭議中產生。在所有階段中，啟動階段是最重要的，它幾乎是唯一可以踩剎車的階段。
如果你想讓一輛5000噸的火車啟動，需要極大的動力。而一旦啟動，運行在鐵軌之上，它需要的能量又不是很多，想踩剎車就很難了。
c. 成長階段：樓價開始翻倍再翻倍。此階段特徵：樓市開始有賺錢效應，並開始有人買不起房子。目前重慶屬於啟動階段，武漢處於成長階段。在成長階段，勢頭無可阻擋。
有了賺錢效應，人們快速狂奔，這時調控是無效的。成長階段，真正受益的是老破大。因為你開始買不起，才會收起那麼多的矯情病。
中國新房癌很嚴重，因為房價還不夠高。此時老破大的實惠性開始顯露，因為關起門來，老破大和新房住的沒有區別，而且得房率和水泥標號甚至更好。
目前重慶市中心，新房和老破大3:1（2萬和6000）的差價是極度不正常的。上海市中心是10:7左右（10萬和6、7萬）。
d. 泡沫階段：有泡沫不代表不漲。泡沫階段最重要的特點，“供應”一定少。此階段會把二手供應也打掉：高附稅、限售等。
e. 死亡階段： 新增供地等，香港的公務員系統推進太慢，因為得罪的是整個中產階級，“鎖死”了。
總結：樓市的生命週期，不是波段輪，也不是價值圍繞價格漲跌，而是一個不可逆的階段。這裡面的核心就是老百姓的認知。（亮哥備註：這個認識極為重要）
06
第二，城市自身發展規律。
過去與未來 ：不會簡單重複，總有相似之處。我們拿四個城市重慶，上海，香港、首爾舉例。
a. 過去
對香港來說：人均GDP從3000刀-12500刀的歷程，他們都經歷過了。人均GDP3000刀時，現代零售業、超市業開始起步，人均GDP5000刀，吃已不是主要問題，家電消費成了熱潮。
人均GDP7500刀，房地產開始起步，而且雪坡漫長。對於人口1000萬以上的特大規模城市，我們相信運行的規律是類似的，至少脈絡是類似的。
香港的房地產，從1960年開始起飛。如果從“起步價”開始計算，則一共大概升了 200 倍。將它平攤到 56 年的時間中，平均每年漲約 10%。
但是，毫無疑問的一件事，一般認為1991— 1997 年這六年中，樓市升得特別厲害，大概升了四倍，或每年 25%。
然而事情的真正高潮，發生在 1995 年，僅僅最後的 18 個月，樓價就升了 50%。
b. 現在
買房模式：重慶市easy模式，深圳是normal模式，上海是hard模式，北京是hell。北京是不存在地段的，純粹是一個點狀市場，土豪驅動。深圳是帶狀分佈的，一路向西。
目前的房地產市場，大概率是上漲的。只有買貴，沒有買錯。萬八千的房子，貼近成本價，又是1000萬以上人口的大都市核心區，虧錢概率微乎其微。但並非easy模式更好賺錢，因為錢的量級太小。
大象只能呆在京滬，重慶雖可以買10套，但找不到那麼多貸票。北京還是最好的市場，因為錢最多。
關於城市新區建設的五部曲，全國都差不多：湖光山色、政府大樓、圖書博物、規劃展覽、工業園區。從投資學的角度，新區的任何東西一般都很貴。新區一開盤，開發商就把價格提到了N年後建成的市中心價格一樣。
c. 未來
上海的明天：財富有可能一夜之間積累，但整個社會的變遷，確實沉滯又緩慢的。韓國從朝鮮戰爭後發展了60年，中國改革開發則是40年，中間差了20年。因此韓國是中國未來的極好樣本。
韓國現在的企業家已經到了第三代，而中國還是富二代，甚至富一代。
上流社會特徵：“小開”作為一個階層開始出現，企業家開始擁有家臣，企業家開始聯盟，尊卑開始強化。
中產社會特徵：全面進入市民社會，居民從生下來第一天到一輩子都住在大城市，適應城市生活。第二，服務業極大發展：演員、設計師、漫畫家等多姿多彩。
20年後，跟上海最類似的城市是首爾。不是香港，也不是紐約。
d. 最強大的城市
中國經濟獨立，經濟由依靠外銷轉為內生後，北京逐步超越上海。
強幹弱枝是我們國家的特徵。有了人口才有了交易，人口奠定了財富的基礎；更多的自由為交易創造了條件，產生了新興的產業，創造了更多的交易、更多的財富。
07
最後是單點啟發。
這部分體現了歐神思考的廣度，也是我覺得對廣大年輕人最具啟發性的部分。
a. 目前中國居民本外幣存款餘額60萬億，M2總量160萬億，金融以總資產250萬億。實際上社會物資，連躺著吃一年都不夠。這就是東亞國家的“貨幣之謎”，最典型的是日本。
目前中國的M2/GDP=200%，美國大約是70%。中國多了3倍的貨幣，貨幣被高估了4倍，是最危險的資產。而金融業總資產/GDP=300%。
b. 中國的高儲蓄率，無論多有錢，永遠都在勞動，這種東亞文化放到其他國家是不可想象的。這樣的國民性導致中央銀行可以大規模地增加貨幣，而不引發通脹。
於是，在勞動-消費的價格之間，會產生錯配：勞動的價格被壓低（富人本不用勞動，確非要勞動，加大勞動人口供給，造成價格被壓制），你的工資被壓低；消費的收益被拉高（本該消費的錢不消費，造成物價較低），你可以享受到廉價的商品。
這時，“完全不工作、拼命地花錢”才是對你人生最有利的博弈方法。但最多再過一代人的時間，年輕人的新觀念，勞動與消費的價格會發生鉅變。
c. 有人去暴富賺的是股東的錢，而不是消費者的錢。靠的是高市盈率賣股票，而不是賣商品。（馬雲爸爸賺的是股東對未來想象的錢。相較而言，阿里每年的利潤就太少了。）
d. 消費者和消費者競爭，生產者和生產者 競爭； 生產者和消費者從不競爭。（亮哥備註：我們不要再去妖魔化開發商了）。
我們經歷的商業文明太少，很多人不明白“合同就是合同”。合同的每條條款，都是不可分割的一部分。撕毀條款，賠償條款，都是天然權利的一部分。
e. 你的房產證，不是你的房子。法律的精神叫做“以事實為依據，以法律為準繩”。全國大量的房子，是不辦房產證的。因為在小城市，人們不願交契稅，也沒人來剝奪你的房子。
如果你篤定“產證決定產權，事實上把產權的判斷交給了國家，財產的所有權國家說了算，等同於國有化。”限購的全稱是：“符合以上情況的。。。房產登記機構不予登記”。
產權交易是你情我願，第三方無權干涉。 房產證從本質上說，不是產權的代表，僅僅是“輔助服務”的一項非必須文書。
f.空置稅：就像地鐵運行中，有的站上車人多，有的站上車人少。房地產也一樣，它是耐用消費品，使用期限非常長---70年。天底下沒有十全十美的東西，何必苛求每一刻都效率最大化。
有些東西終其一生，一次都沒有使用過，但依然是我們所必須的。
g.美國的空頭並非做空房地產，只是買了一個“如果金融崩潰之後可以賺錢”的產品而已。
樓市期貨：期貨市場崩盤了，現貨市場一定崩盤。但縱觀期貨市場，石油煤炭期貨很多，鋼鐵期貨很少，原因就是鋼鐵有幾十種品類。房產而言，每套都不同，但如果忍受輕微損失，還是可以做。
在整個期貨世界，交易量和最終結算的量超過100:1，只要遊戲規則透明，結算反而是不重要的。但以上全錯，做空的核心是對賭，金融的核心是風險。（巴菲特：千萬不要做空）。
h. 關於茅臺：茅臺酒沒有絲毫的收藏價值。它是一件70年來沒有改進的商品，今天緊俏完全是遺老遺少的情節摻雜其中，作為產品本身，茅臺是缺乏競爭力的。
在民國時期：一個極度貧窮的省份，一群沒出過村鎮的農民，一家家沒見過世面的作坊，能有什麼商業文明？有什麼針對消費者的優化，有何德何能可以知道現代貴族的愛好？
大象公會有篇：《哪裡才是產出工匠精神的最佳環境》、奧派有篇《工匠精神不如市場經濟》值得一看。賣產品的核心是營銷！茅臺是一家沒有營銷的公司，百年老店就是官僚化的代名詞。
科學是管理的前提。Marketing的前提是不斷改良，世界是向前進步的。美國股票市值最高的是google、apple等，我國最高估值倍數的是茅臺。
i. 教育：彈鋼琴和邁向貴族沒有半點關係。一件正確的的事我們可以直接稱呼它“正確”，只有不正確的事才可以形容為“政治正確”。“為了教育”，在目前的中國，就是絕對的政治正確。
在中國，本科以後的教育回報率基本為負數，並不是學歷越高越好。在目前的中低階層中，對教育的投資幾乎是不計成本、壓倒性的一邊倒戰略。教育，本質上是一種投資學選擇，經濟學才是高等科學。凡事都要講回報率。
另一項政治正確的事是出國。中產階級是一個很有特色的階層，嚴格來說，他們並不是上流階層，而僅僅是模仿上流階層，但不具備思考能力。現在京滬上流階層的生活水準，已經遠超歐美中產。
第三個陷阱是藝術，尤其是畫畫。繪畫是一門“不用競爭”的學科，一旦選定了畫家作為終生職業，將在也不用面臨競爭殘酷的排位賽考試。不像小提琴，需要現場去彈奏。
j. 道德：一方面是法律的一部分，管一些細小的法律管不過來的事；另一方面是風俗習慣。邏輯悖論錯在第二類。道德和法律的區別，在於道德並不總是正確的，有時候是一個巨大的嗜血獸 ：貞節牌坊等。
對於愛狗人士：不吃狗肉是道德的；對於素食主義，不吃肉是道德的。由此可見，僅靠道德，社會是無法運轉的。
能夠維繫社會的，唯有法律。道德應該是約束自己的，而不是約束別人的。
道德應像王陽明的心學，內聖外王，是對自己內心的追求，千山萬水，不忘初心的堅持。你沒有資格說別人道德淪喪，如果他違法，自有法律來制裁他。如果他沒違法，人與人就是平等的。你唯一可做的，是“歧視市場化”。
這個世界真正不道德的，是強制別人遵守你的道德。
這一部分是不是很毀三觀？反正亮哥是深受教育了。
08
以上就是這兩本書裡，亮哥總結的一些心得。
可見，歐神在宏觀視野和獨立深入的思考方面，對我們是大有啟發的。成功者的素質少不了這些。
a. 宏觀視野：雪峰降至，天地洪荒壓迫過來時，沒有什麼力量可以抗拒。
M2增長的速度大概是每十年三倍，水庫論壇說過：財富每差3倍，社會差一個階層。我關心的是“力量”，那種排山倒海、無可阻擋的力量。一個3億人規模的“統一市場”正在逐步形成，這才是驚天動地的大事。
他的思路很寬：從歷史到未來，橫向縱向、國內國外，視野很廣。
b. 獨立及深入思考：世上沒有難賺的錢，只有不思進取的人。
蘇格拉底：人類最辛苦的勞動，是思考。追求完美是錯的，人生的真諦是苦難，人生就是一場又一場的放棄。
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