近日的樓市，有些熱鬧。受疫情影響，我們看到比較多的報道是，內地省市都在給樓市紓困，甚至“救市”。
但是，近日突然接連4個城市忽然畫風突變，要麼“逆行”繼續加嚴樓市調控，要麼頒佈個“救市”政策經歷短短“一日遊”就撤回了……把購房者看得一愣一愣的。
其一，
3月7日晚，海南發佈了《關於建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》（簡稱《通知》），
明確“全島限購”的同時，祭出“取消預售”的重磅政策。
《通知》堅持房住不炒，重申全域限購政策不變，提出發展安居型商品住房，並對在海南已經擁有2套及以上住房的本省戶籍和常住居民家庭（含夫妻雙方及未成年子女），停止向其銷售安居房和商品住房，相當於限購第三套房。
更值得關注的是，《通知》提出：改革商品住房預售制度，自《通知》印發之日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。這意味著海南成為全國首個規定全面實行現房銷售的省份！
其二，廣州在市政府的官網上，重掛了一遍“48條”，但把之前提到的鬆綁商服類項目相關政策給刪除了。
廣州“公寓鬆綁”政策，是3月3日發佈的。
然而僅一天，廣州把“48條”回爐再造後再次端到了大家面前，讓大眾實實在在體驗了一把，什麼叫“政策一日遊”。
其三，河南駐馬店撤回了降房貸首付等17條穩樓市措施。
3月5日，根據媒體報道，在經過省政府約談駐馬店主要負責同志後，駐馬店決定將之前發佈的17項穩樓市政策已從官網撤下，還是按照原來的政策執行。
其四，3月4日傍晚，東莞在政府官網發佈了一則“關於進一步優化新建商品住房銷售價格申報管理的通知”（以下簡稱“通知”）。
東莞頒佈的政策規定開發商在拿到銷售許可180天后，上調幅度不得超過5%，但調低的幅度則沒有限制。
也就是說，只要開發商拿到銷售許可證180天后，房價的漲停板為5%，但不設跌停榜，房價隨你降。
看到這四則消息，估計很多人剛開始也跟我一樣，腦瓜子嗡嗡的。
對於樓市的調控，怎麼一下畫風突變了，按照預期不是要“
救市”嗎？
難道不用房地產拉動經濟了，那麼是否意味著房地產已經成為棄子？
首先，其實無論是海南祭出“取消預售”的重磅政策，廣州撤回“公寓鬆綁”政策，駐馬店撤回“17項穩樓市”政策，還是東莞頒佈“房價隨你跌”的政策。其實都在傳遞一個信號：短期內，不要再奢望樓市大鬆綁。
有人說，按照以前的劇本，每當經濟不好，樓市不都是迎來了一次波瀾壯闊的大漲特漲，這次是不是拿錯劇本啦？
筆者想說的是，不是劇本拿錯了，而是現在邏輯已經變了。
大家要留意最近的種種政策風向，就會發現，房地產已經不在這一輪穩經濟的政策優先級上。
既然不用房地產來穩經濟，那用啥？
我們知道，拉動經濟的有消費、投資和出口這三駕馬車，在全球疫情肆虐的當下，出口必定受限，能委以重任的還是投資和消費。
但消費短期內是很難爆發的，這個挺好理解，就拿吃飯來說，疫情期間你可能一個月沒去外面吃飯，但你不能總不能說等疫情結束後，我一天吃六頓，把之前沒吃的給補回來。
所以要想對沖疫情對經濟的負面影響，最實在的方式還是投資。
以前經濟不好時，通過投資房地產，能夠迅速拉動經濟，這個方法之前百試不爽，但一直這樣會出問題的。
我梳理了下過去10全國房價數據，從2009年至今，全國房價尚未出現年度下降的情況，並已在10年內翻了一番，房價再這麼漲下去，誰都受不了。刺激房地產雖然能拉動經濟、製造土地財政，但同時也埋下了經濟脫實向虛的傾向、房價上漲的社會成本、槓桿攀升的金融風險等危險種子。
所以這次穩經濟的方法，中央並沒有用房地產，而是優先的新基建。
為啥叫新基建？新就新在它並不是傳統意義上的“鐵公基”，而是基建與民生的結合。
我們通常指的基建，是指以鐵路、公路、水利和市政管網為代表的傳統基建，它是以鋼鐵、水泥為主體的投資建設。
但新基建不一樣，新基建是在傳統基建的基礎上，疊加了以5G、數據中心、工業互聯網、人工智能等各行各業，嚴格意義上來說，新基建是以公共衛生為代表的民生基建。
我查詢了下新聞對各個城市新基建的報道。
截至目前，已有河南、雲南、福建、四川、重慶、陝西、河北等15省份推出重點項目投資計劃，2020年度投資規模超6萬億元，其中同步公佈總投資規模的9個省份，總額超過24萬億元。
很顯然，基建大潮已經箭在弦上，許多人期待的房地產，這一會被按在了地上。
可能有人擔心，既然不用房地產拉動經濟了，那麼是否意味著房地產已經成為棄子？
存有這樣觀點的人，多少有點非黑即白。
筆者的看法是，不用房地產刺激經濟經濟是一件大好事，基建和房地產，就有點類似蘿蔔和白菜，我們總不可能天天吃蘿蔔或者白菜，總得換下口味。
不用房地產刺激經濟，並不意味著房地產成為棄子，甚至這對房企來說，這反而是一件好事。
這一點，從資本市場對“房地產”板塊的反應，就可以看出來。
最近一個月房地產板塊的走勢要明顯強於大盤，房地產板塊累計漲幅18.26%，遠遠高於大盤同期的10.06%。
其中頭部房企萬科、保利等頭部房企，股價都創下了近期新高。大龍、中交等中小房企也開啟了連續上漲模式。
可以看出，資本市場的資金，對房地產市場保持著高度認可。
為啥不讓房價大漲了，反而資金對房企更加青睞？
我想說的是，那些一直奢望房價上漲的人，才是試圖將房地產市場毀於一旦的人。
我們知道房地產市場已經進入總量天花板時代，2019年全年，我國的商品房銷售額已經接近16萬億元。
就算按照市場上比較樂觀的預測，比如易居研究院智庫中心研究總監嚴躍就曾預測，我國房地產市場的銷售規模頂部應該在20萬億左右，那距離頂部也只相差4萬億。
房地產市場的上升空間在逐步壓縮，但決定房價長期走勢的人口指標，卻是不斷下滑的。
比如2019年的人口數據，2019年中國總人口突破14億，但人口出生率是建國史上最低，2019全年出生人口1465萬人，人口出生率為千分之10.48。
可能大家對這個數據不太敏感，我再羅列下2016年全面二孩時的政策。
2016年，中國新出生人口1,786萬，較2015年增131萬人，並創下2000年以來的新高。但2017年即降至1,723萬人，2018年降低至1523萬人，2019年又下降了58萬人。
可以發現，中國的人口下降趨勢十分明顯。
人口是長期房價的支撐，一方面新增人口不斷下滑，另一方面市場規模將到達天花板；我們都說需求決定價格，所以從長遠角度來看，不斷上漲的房價，其實是在破壞市場規律的。
而不以房價上漲為源動力，本質是在幫助房企轉型，這或許也是資本市場看好未來房地產市場的一個重要原因。
筆者的觀點，也和上述看法相雷同，未來中國的房地產市場將從單純的“房地產開發業務”，轉向“房地產+”，房子只會是房企的一個工具、一個載體，在這個載體上，是各行各業的結合。
就好像前面提到的新基建一樣，新基建已經不單純是鐵路、公路、水利的結合，同樣地，未來房企也不再是單純賣房子的，甚至可能是房地產、產業鏈整合、城鎮化升級、互聯網等多行業的疊加。
這個“房地產+”的時代，正在加速到來，我們拭目以待。來源：安居客
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