第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要
第24條 已經合法佔有轉讓標的物的受讓人請求轉讓人辦理物權變更登記，登記權利人請求無權佔有人返還不動產或者動產，利害關係人請求確認物權的歸屬或內容，權利人請求排除妨害、消除危險，對方當事人以超過訴訟時效期間抗辯的，均應不予支持。
來源：《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》理解與適用
根據《物權法》第九條規定，除法律另有規定外，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生法律效力；未經登記，不發生效力。該條確定了我國不動產物權變動的登記生效主義原則。根據該原則，買受人雖然已經合法佔有轉讓標的物，但因尚未辦理過戶登記，未實際取得轉讓標的物的所有權，雙方仍是債權債務關係：買受人享有請求出賣人移轉所有權的債權，同時負擔支付價款的義務；出賣人享有請求支付價款的債權，同時負擔移轉所有權的債務。因此，買受人按照合同約定要求出賣人辦理物權變更登記的請求權不屬於物權請求權，因其尚未獲得物權。但該請求權是否與其他普通債權請求權一樣，適用訴訟時效制度，則值得探討。
我們傾向認為，該類請求權以不適用訴訟時效制度為宜。理由是：（1）從佔有對不動產物權變動的意義看。《物權法》確定了形式主義物權變動模式，該模式是以債權和物權的兩分法為理論背景的，也就是說，一種民事財產權利，不是物權，便是債權。這一觀念滲透到交易過程中，便認為交易過程中，債權和物權作為交易過程的兩種權利狀態，買受人要麼受到債權的保護，要麼受到物權的保護，即所謂交易過程中當事人的權利狀態處於“非此即彼、或有或無”的局面。但是，社會經濟是複雜多樣的，不會按照邏輯的推演嚴絲合縫，形式主義物權變動模式並非完美的制度設計，也存在一定的缺陷，某些債權物權化即為其例。因此，雖然按照登記生效主義的物權變動模式，佔有並非不動產物權變動的法定公示形式，但以基於變更所有權的意思移轉佔有不動產的行為，對於買受人來講，也並非全無意義。該種長期、持續、和平地佔有使用不動產行為本身對社會就起到一定的公示作用，尤其考慮到我國不是特別注重物權變更登記的社會傳統時，更是如此。（2）從訴訟時效的制度目的看。訴訟時效制度最核心的價值在於維持既定社會秩序穩定，買受人長期佔有使用不動產的情況，即是形成了一種穩定的社會秩序狀態。如果此時使其變更登記的請求權罹於訴訟時效，則對於佔有不動產的買受人來講，雖然直接佔有使用支配轉讓標的物，擁有大部分物權之實，但因無法變更登記而獲得轉讓標的物的物權；而對於轉讓人來講，雖有所有權之名，但卻無法享有物權之實，雙方即出現僵局。雖然轉讓人可以另行出賣該標的物，打破僵局，但該另行出讓行為能否順利實施或者能否達到其預想的法律效果，則很難保證。
對於新的買受人來講，由於《物權法》並沒有明確確定不動產登記的公示公信原則，在依據《物權法》第一百零六條判斷新的買受人是否構成善意時，不動產的登記狀況固然仍是一個最重要的標準，但在審判實踐中，對該不動產的實際使用狀況買受人是否明知也應是一個判斷善意的考量因素。這就可能出現要麼新的買受人不構成善意取得，要麼該標的物無法另行出賣的情況，而且對於已經長期佔有使用的相對穩定的社會秩序來說，是一個巨大的破壞。（3）從我國現行法律規定看，由於我國法律未規定取得時效制度，佔有人不能因取得時效而獲得所有權，同時，我國目前的訴訟時效期間規定得過短。而實踐中，由於開發商、政府登記部門的原因等，往往需要很長時間才能辦理變更登記，如果使該種請求權適用訴訟時效制度，不僅未能起到督促權利人及時行使權利的目的，反而會損害相關權利人的利益。
最高人民法院（2013）民申字第1669號
本院認為：本案的爭議焦點是荊星明和高世琴簽訂的《房屋轉讓協議》是否合法及生效。第一，荊星明主張《房屋轉讓協議》是其在受到誘使的情況下籤訂，但並未提供證據予以證明，原審判決案涉協議是雙方真實意思表示，且高世琴已支付合理對價，事實清楚。第二，案涉轉讓協議的簽訂時間是2005年3月2日，而在同年1月13日，蘭州鐵路局房改小組即發佈《關於加快辦理職工住房所有權證的通知》。據此，包括荊星明在內的有關地市職工已具有以70%產權房申辦100%產權的資格和條件，對此，荊星明是明知的，其辯稱自己沒有100%處分權，沒有事實根據。第三，《中華人民共和國物權法》第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”荊星明認為合同未生效，沒有法律依據。第四，雙方訂立《房屋轉讓協議》後，高世琴已支付全部對價，荊星明亦已交付房屋，高世琴對房屋已佔有使用多年；荊星明在具備轉讓條件的情況下，拒不辦理房屋轉讓手續，有悖誠信。需要說明的是，
因房屋已經實際轉移佔有，高世琴請求荊星明配合辦理過戶登記手續，具有物權屬性，原審認為本案不存在訴訟時效問題，依法有據。最後，李永海雖不是《房屋轉讓協議》的合同當事人，但根據原審查明的事實，李永海與高世琴是配偶關係，高世琴所購房屋屬夫妻共同財產，原審將李永海列為當事人，並無不當。閱讀更多 佳木斯檢察 的文章
