2018年夏天北京萬典律師事務所馮凱律師接到一個特殊的電話，電話的另一頭是一位在非常有名的畫家張女士，電話中張女士介紹她在鄭州市某區某街道有兩套房屋正在面臨拆遷，區政府已經在2017年10月作出國有土地上房屋徵收決定，她先生已經委託當地律師對房屋徵收決定進行起訴，但是房屋徵收決定的訴訟一審判決敗訴，已經提起上訴。
初步接觸律師，說明現狀
在諮詢中馮凱律師向張女士詢問了區政府是否作出房屋徵收補償決定；其是否具有房產證、土地證；房屋徵收補償安置方案、評估機構選定是否向其徵求意見；對其房屋面積有沒有作出公示；對其房屋未經登記建築面積是否調查登記等問題。經過詢問之後，馮凱律師認為區政府作出房屋徵收決定具有一定的違法性並就張女士諮詢的問題一一進行了解答。但是因為張女士諮詢的次日就要二審開庭，而馮律師在外地開庭時間衝突，張女士就遺憾的沒有委託馮律師。
事態緊急，正式委託律師
2018年11月底，張女士又給馮凱律師打電話，告訴馮律師區政府剛剛對她作出了兩個《房屋徵收補償決定書》，房屋徵收決定的官司二審也敗訴了，但是她認為區政府作出的補償決定確實是不公平、不合理的。經過慎重考慮、多方打聽，張女士認可北京萬典律師事務所的口碑和能力，也認可馮凱律師的為人。於是在2018年12月張女士就房屋徵收補償事宜委託北京萬典律師事務所辦理，律師事務所指派馮凱律師、韓雷永律師辦理案件。
律師介入，提起法律程序
馮凱律師、韓雷永律師接手案件後，經過仔細研究發現區政府作出的補償安置方案中的部分規定是違背《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的公平補償的基本原則。同時《房屋徵收補償決定書》中的補償內容也明顯違背《房屋徵收補償決定書》規定，經仔細研究後馮律師、韓律師於2019年1月向鄭州市人民政府申請行政複議，鄭州市人民政府維持了區政府作出的房屋徵收補償決定書，後向鄭州鐵路運輸中級法院提起行政訴訟，在訴訟時馮律師、韓律師提出以下觀點：
一、被告區人民政府未對被徵收範圍內的房屋進行調查登記，其作出補償決定遺漏原告未經登記建築部分的補償，複議決定對此事實的認定違背國務院規定和事實情況。
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十五條：“房屋徵收部門應當對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，被徵收人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。”
第二十四條：“市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監督管理，對違反城鄉規劃進行建設的，依法予以處理。
市、縣級人民政府作出房屋徵收決定前，應當組織有關部門依法對徵收範圍內未經登記的建築進行調查、認定和處理。對認定為合法建築和未超過批准期限的臨時建築的，應當給予補償；對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築的，不予補償。”
被徵收範圍內存在諸多未經登記建築，被告未依法對被徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況組織調查登記，且調查登記結果未在被徵收範圍內公佈，
原告所有的磚混結構儲藏室（7平方米左右）和原告陽臺的一半面積屬於未登記的合法建築，被告未組織有關部門對此進行調查、認定和處理，補償決定也沒有對該部分進行補償，明顯屬於違法。本案中是因為被告的原因未對儲藏室和陽臺進行調查、認定，複議決定認定的事實明顯不符合客觀情況。原告所有的儲藏室和陽臺不是自己建設，而是購買房屋時就存在的，原告購買時支付了相應的對價，且儲藏室和陽臺對原告的生活有重大影響，現在被告對原告所有的房屋實施徵收，就應當保障原告的生活水平不下降，應當對此部分進行補償。
二、涉案房屋的實際面積大於房屋所有權登記的面積，補償決定依據房屋產權證書進行補償的對原告明顯不公平。
1、原告的房屋是在2005年辦理的房屋所有權登記，當時適用住房和城鄉建設部發布（GB/T50353—2005）《建築工程建築面積計算規範》計算房屋的建築面積，該規範第3.0.18規定：“建築物的陽臺均應按其水平投影面積的1/2計算。”
也就是說原告辦理房屋所有權登記的時候，僅對陽臺面積的一半進行了登記。
但是住房和城鄉建設部發布的（GB/50353-2013）《建築工程建築面積計算規範》第3．0．21規定：“ 建築物的陽臺，不論其形式如何，均以建築物主體結構為界分別計算建築面積。”
也就是說從2013年以後陽臺面積在房屋所有權登記時會全部予以登記，被告作出的補償決定給予原告產權調換的房屋自然也是將陽臺全部登記在建築面積裡。
2、涉案房屋的陽臺為全封閉式陽臺，只有一個面需要封閉，其它的面都是樓房牆體，這樣封的陽臺就是全封閉式陽臺。從戶型圖入手，直觀分辨主體結構與非主體結構，戶型圖上黑體實心線條的部分是承重牆，非承重牆是空心的，窗戶的畫法，就是三線連接，主體結構內的陽臺計算全面積。本案被告實施房屋徵收時，應按照房屋實體建築面積予以計算並對原告進行補償安置。
結合上文，本案中原告房屋所有權證上登記的建築面積比實際面積小，被告依據房屋所有權證登記的建築面積對原告進行補償，明顯違反法律規定，對原告不公平。
三、被告未依法選定房地產價值評估公司，涉案房屋價值評估程序和結果嚴重違法，不得作為被告作出補償決定的依據。
1、依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條：“對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。”
第二十條：“房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
河南省實施《國有土地上房屋徵收與補償條例》若干規定的通知第六條：“市、縣級政府公告房屋徵收決定後,由房屋徵收部門在徵收範圍內公佈房地產價格評估機構的名單、基本信息,並將協商選定房地產價格評估機構的期限等相關事宜告知被徵收人。
被徵收人應當在規定期限內協商選定房地產價格評估機構,協商一致的由房屋徵收部門公佈選定結果。被徵收人在規定期限內無法達成一致的,由房屋徵收部門組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定或者採取隨機方式確定。採用投票方式確定的,參與投票的被徵收人數量應超過被徵收人總數的50%,超過50%的投票人選擇同一房地產價格評估機構的為多數決定;採取隨機方式確定的,可在搖號、抽籤二者之中選其一。參與投票決定或者隨機選定的房地產價格評估機構不得少於3家。以投票或者隨機方式確定房地產價格評估機構的,應當由公證部門現場公證。”
本案中，被告未經被徵收人協商選擇房地產價格評估機構，被告剝奪了被徵收人選擇房地產價格評估機構的權利。被告採用代表抽籤方式確定房地產價格評估機構明顯違反法律規定。
2、依據《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十二條：“房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。”
本案中，房地產價格評估機構沒有對涉案房屋進行實地查勘，沒有對涉案房屋內、外部狀況進行拍照或錄像，房地產價值評估結果缺少事實依據，被告依據該房地產價值評估報告作出補償決定沒有事實依據，明顯違反法律規定。
原告從未見過評估機構到家中進行勘察，更未在勘查表上簽字，其中被告提供的《河南正達評估公司（住宅）現場查勘表》（以下簡稱“查勘表”）原告從來就沒有見過，複議決定認定事實明顯錯誤、不清。
3、《國有土地上房屋徵收評估辦法》第二十條：“被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。
申請複核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面複核評估申請，並指出評估報告存在的問題。”
第二十一條：“原房地產價格評估機構應當自收到書面複核評估申請之日起10日內對評估結果進行復核。複核後，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；評估結果沒有改變的，應當書面告知複核評估原告。”
第二十二條：“被徵收人或者房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。被徵收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定處理。”
依據上述規定原告有對評估報告申請複核、鑑定的權利，但是本案中被告未將評估機構作出的評估報告送達原告，剝奪了原告對評估報告申請複核、申請鑑定的權利。
四、被告作出的補償決定缺少法律規定的有關補償協議的事項，補償決定違反法律規定。
依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十五條：“房屋徵收部門與被徵收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。
補償協議訂立後，一方當事人不履行補償協議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。”
第二十六條：“房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。
補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規定的有關補償協議的事項。”
補償決定應當包含補償方式、補償金額和支付期限、用於產權調換房屋的地點和麵積、搬遷費、臨時安置費或者週轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，被告作出的該補償決定缺少貨幣補償的支付期限，以及沒有明確用於產權調換房屋的面積和價值，產權置換的房屋何時交房及交房的方式均沒有明確規定，無法保障原告的合法權益，該補償決定明顯違法。
五、補償決定依據的補償標準遠遠低於周邊房屋類似房地產市場價格，明顯違反法律規定。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定：“對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。”；
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第三十條規定：“被徵收房屋的類似房地產是指與被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等相同或者相似的房地產。”
被告確定房屋補償價格明顯低於周邊房地產市場價格，在被告所確定的補償價格上，無論對於土地和房屋均沒有按照類似房地產市場價格補償，又低於類似周邊房地產市場價值，嚴重低估原告的房屋價值，原告的房屋是出讓土地上的房屋，不是劃撥土地上的房屋， 被告確定的房屋價格明顯不符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》要求的不得低於類似周邊房地產市場價值的規定。明顯違反最高人民法院2014年公佈的徵收拆遷十大案例第二個案例，被告作出的房屋補償決定依法應予撤銷。
六、被告未對原告房屋的裝修裝飾進行評估，直接依據補償安置標準確定補償價值明顯違法，遠不能保障原告的合法權益。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十四條：“被徵收房屋價值評估應當考慮被徵收房屋的區位、用途、建築結構、新舊程度、建築面積以及佔地面積、土地使用權等影響被徵收房屋價值的因素。
被徵收房屋室內裝飾裝修價值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產停業損失等補償，由徵收當事人協商確定；協商不成的，可以委託房地產價格評估機構通過評估確定。”
第十七條：“分戶初步評估結果公示期滿後，房地產價格評估機構應當向房屋徵收部門提供委託評估範圍內被徵收房屋的整體評估報告和分戶評估報告。房屋徵收部門應當向被徵收人轉交分戶評估報告。
整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋徵收評估項目的兩名以上註冊房地產估價師簽字，並加蓋房地產價格評估機構公章。不得以印章代替簽字。”
上述規定明確了原告的房屋裝飾裝修價值由徵收當事人協商確定，協商不成的由房地產價格評估機構評估確定，而本案中被告作出的補償決定之前，未與原告進行協商，就由評估機構進行評估，評估報告還沒有兩名以上的註冊房地產估價師簽字，對裝飾裝修部分僅補助20393元，事實上原告於2013年裝飾裝修房屋花費27萬元左右，被告對裝飾裝修部分補償明顯不合理，評估報告形式明顯不合法，不能作為對原告進行補償的依據，補償決定應予以撤銷。
七、原告房屋產權證上登記的建築面積實際為套內建築面積，補償決定未能正確作出，補償不合理、不合法。
原告持有的房屋所有權證登記的建築面積實質為套內建築面積，被告未依法對涉案房屋入戶調查登記，其作出補償決定缺少事實依據，補償決定對原告不公平、不合理，無法保障原告的合法權益。
八、補償決定中沒有對土地面積進行補償，原告的土地為國有出讓土地，但是評估機構作出的評估結果對土地性質並未進行描述，實際上原告的房屋屬於比較少見的出讓土地上的房屋，與一般的劃撥土地上的房屋價值不同，補償決定中遺漏對原告土地面積的補償，對原告明顯不公平。
九、被告無權對原告作出涉案補償決定。
《中華人民共和國土地管理法》第五十八條：“有下列情形之一的，由有關人民政府土地主管部門報經原批准用地的人民政府或者有批准權的人民政府批准，可以收回國有土地使用權：
（一）為公共利益需要使用土地的
（二）為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的；
（三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批准的
（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的
（五）公路、鐵路、機場、礦場等經核准報廢的。
依照前款第（一）項、第（二）項的規定收回國有土地使用權的，對土地使用權人應當給予適當補償。”
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十三條：“市、縣級人民政府作出房屋徵收決定後應當及時公告。公告應當載明徵收補償方案和行政複議、行政訴訟權利等事項。
市、縣級人民政府及房屋徵收部門應當做好房屋徵收與補償的宣傳、解釋工作。
房屋被依法徵收的，國有土地使用權同時收回。”
依據上述《土地管理法》的規定收回國有土地使用權應當經原批准用地的人民政府批准，依據《國有土地上房屋徵收與補償條例》的規定徵收國有土地上房屋的同時又要收回國有土地使用權，同時按照《物權法》規定的“房地一體，房隨地走，地隨房走，不可分離”的原則，房屋和土地應當一併予以徵收。
本案中上訴人的土地是經過鄭州市人民政府批准使用的，依據《土地管理法》之規定如果收回上訴人的土地應當由鄭州市人民政府進行徵收作出補償決定，而不能由被告作出補償決定，被告作出的涉案補償決定明顯超越職權，依法應予以撤銷。
十、涉案補償決定遺漏對原告其他補助費。
涉案補償決定遺漏了本次徵收制定的補償安置方案中規定的其他補助費，比如說電話移機費、互聯網費、管道燃氣費、集中供暖、有限電視、自來水錶初裝費、電錶初裝費、空調移機費、太陽能遷移費、燃氣、電熱水器遷移費等費用，涉案補償決定明顯對原告不公平，依法應予以撤銷。
十一、徵收部門與原告及其他被徵收人簽訂補償安置協議時，關於安置租房補貼均按照30元/月/平方米進行補償，但被告作出的補償決定中臨時安置費僅20元/月/平方米，該補償決定明顯不合理，不合法。
十二、原告的房屋實際根本無公攤面積，而被告產權調換的房屋是高層建築，按照現行的公攤比例為20%-28%左右，涉案補償決定給予原告的房屋，無法保障原告基本居住水平不下降，對原告明顯不公平，依法應予以撤銷。
協商一致，張女士撤訴
本案於2019年6月27日開庭，庭審後人民法院組織原、被告雙方協調。經人民法院一個月時間的協調，雙方就補償問題達成一致意見，簽訂補償協議，張女士向人民法院撤回了訴訟。
權力的主張者，公正的自由人
張女士撤訴後為北京萬典律師事務所題字“權利的主張者、公正的自由人”
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