“閩系兇猛”！在上一輪樓市爆發的週期裡，出身草莽的閩系開發商擁有者掌控雷電的魔力。泰禾、旭輝、陽光城、正榮、融信、禹州等，在短短的幾年時間裡，紛紛從百億元的規模衝刺到了一千億元甚至兩千億元的體量。
眼瞅著同鄉後輩們絕塵而去，“閩系老大哥”中駿集團（後文簡稱中駿）再也坐不住了。掌門人黃朝陽於2017年初，把中駿總部從福建搬到了上海，效仿旭輝、禹州等的做法，以上海為中心開啟了全國化之路，向千億展開衝刺。2017年業績332億元，2018年業績514億元，2019年業績805億元，中駿以年化超50%的速度拼命追趕著千億夢。
只是，此一時彼一時，2017年“317”之後，房地產市場迎來了以調控為核心的新週期。放緩增長速度，減輕債務壓力取代百尺竿頭，更進一步成為房企的最優選。掉隊多年的中駿反而撿起了“高週轉”和“跟投制”，開始了轟轟烈烈的飆車追趕。
最終結果如何，是擠入第一軍團還是被市場再教育一次？還需要時間的考驗，不過，看懂中駿的發展，也有益於看懂第二梯隊們的選擇。
念遲了的“高週轉”聖經
2019年12月的最後一週，北京肛腸醫院的門口顯得格外擁堵，除了日常往來的病患外，南側一處高檔小區的收房加劇了早高峰的緊張。
從外觀上看，這是一個僅有3-4棟樓的新社區，十分袖珍，工人一大早就在忙碌著撕掉院牆上的圍擋，但高大的門庭和筆直的保安仍能讓過往行人一眼瞧出，這是一個不折不扣的豪宅社區。
這就是中駿迄今為止開發的最高端項目——北京中駿天宸。在整個收房的一週時間裡，沿街沒有習慣的彩旗飄揚，沒有張揚的人流湧動。私密而低調的收房現場似乎想讓人們刻意忘記，這裡是北京樓市開啟調控3年以來，住建委批覆的單價最高住宅項目。
與如今的安靜低調不同，當年中駿天宸在公佈時可是名噪一時。
2016年7月，或許是受另一位黃姓閩系老闆在太廟發新品的啟示，中駿的黃朝陽選擇了在國子監舉辦了聲勢浩大的全球發佈會，正式公佈了中駿天宸即將入市的消息，並將“天”系列確定為中駿的最頂級產品線。
談到天宸的預售前景時，時任中駿置業北京區域副總經理王芳表示，中駿在北京區域（包括北京、環北京以及天津）的銷售目標是超過百億元，成為繼上海區域後第二個百億公司。而對於天宸項目的售價，王芳則毫不客氣地表示，“預計北京六環外的售價是8萬，五環外是12萬，四環外14萬，三環外16萬，那麼二環外呢？”
王芳乃至整個中駿都有理由樂觀，2016年北京乃至全國的樓市正處於巔峰的頂點，外界也根據中駿釋放的信息，將天宸項目定價瞄準到15-20萬元/平方米的頂級價段。畢竟這是西城區少有的新房供應，而且還處於教育資源豐富的德外片區。
然而，過分的樂觀往往被打臉。熱熱鬧鬧的全球發佈會後，市場沒能等來一個20萬元每平方米的超級豪宅，而是等來了史上最嚴宏觀調控。北京樓市售價也開啟了長達3年的下滑之路，至今未明顯復甦。
一批像中駿天辰一樣打算高價賣房的項目紛紛被限價令攔下，其中既有10萬+的豪宅也有六環外的大盤。
直到2017年9月1日，距離中駿天辰全球發佈會已經過去了一年零一個月，北京市住建委終於向其發出了一張最高13.5萬元/平方米的預售許可證。不是想象中的15萬元，更不是吹噓的20萬元。雖然單價看著仍然不低，但作為一個精裝修交付的純新房，這個價格實際已經與周邊房齡超過30年的二手房相差無幾。
此時的中駿，已經無暇旁顧，預售證獲批後，第一時間就一口氣推出了所有房源。
中駿“天”字號的第一個產品也是近年來位置最好的新房項目，就這樣因為踩錯了點，草草收場。這遭遇像極了中駿自己，創立已經超過30年的老牌閩系房企，本來掌握著先發優勢，經歷了多個樓市最黃金的上升週期，有多次擴張衝規模的機會。但最後，又一次次地與風口擦肩而過，眼睜睜地看著同鄉晚輩如陽光城、泰禾、融信、正榮等房企紛紛衝破千億，甚至瞄準兩千億。被遠遠甩下後，中駿才開始反思，終於記起自己也是“兇猛”的閩系。
於是，中駿在2017年將總部遷到了上海，拿起了屢試不爽的衝規模神器——“高週轉”。開啟了近三年的逆勢擴張：2018年，中駿銷售額達514億元 業績同比增長54.5%；2019年，中駿公佈實現累計合同銷售金額約人民幣805.01億元，同比分別增長57%，目標完成率達到115%。
看似光鮮的業績數據背後，其實同中駿天宸一樣，本可能是北京最受矚目的高端盤，但因為錯過了最佳開盤時間，連收房也要小心翼翼。中駿錯過了房企們擴張的風口，反而大膽地在逆著調控週期拼命追趕，自然要付出更多的辛苦和代價。
寒冬下拿地王
錯過了風口再逆勢追趕，就意味著錯過了便宜的錢和便宜的地。在這樣的背景下，中駿拿地不得不變得激進，甚至是豪賭。在土地市場冷清的2019年裡，TOP級房企採取收縮態勢，拿地金額減少的當下，中駿的拿地力度仍在不斷增加。
2019年11月，中駿在大本營廈門，經過89輪激烈競拍，以59.4億元總價拿下廈門湖裡2019P01地塊，溢價率超過30%，樓面價4.51萬元/平方米。有趣的是，該地區的上一個最高樓面價地王同樣是由中駿獲得，2018年12月，中駿以總價38.05億元競得枋湖2018P03地塊，樓面價39090元/平方米。
刷新自己的樓面價記錄，成為新的總價和樓面單價的“雙料地王”，這樣的操作，用中駿的解釋是“基於中駿對廈門島內市場的認可。”但市場同樣也有聲音認為，中駿是為自己項目抬轎子，方便前期項目銷售。
不僅是廈門，整個2019年的11-12月，中駿在土地市場上四處出擊。11月4日，中駿集團與德信中國、金地商置共同合作開發位於杭州江乾區彭埠單元一宗商住地；11月15日，中駿又以底價12.44億元摘得南昌東湖區商住地；11月21日，中駿以7.8億元奪下佛山西樵鎮商住地，溢價17.1%。
12月12日，北京房山一宗多功能地塊出讓，中駿以42億元的代價購入，周圍在售的是金樾和著、旭輝城這樣入市許久市場表現卻一直不佳的滯銷盤。
根據中駿公佈的數據顯示，2017年以來，中駿集團在土地市場的表現十分積極。2013年至2016年，中駿集團的土儲均穩定在千億規模上下，而2017年激增至1557萬平方米，總共購入了38個項目。到了2018年中駿新增47個項目，合計地上建築面積近900萬平方米，同比增長39%；2019年前11個月，中駿集團新增貨值1214億元，新增土地941萬平方米，價值445億元，拿地銷售比近0.6，位於行業前列。
但是，要想“拿地王一時爽，一直拿一直爽”，需要一個直線向上的市場作為強大的依託，現在的樓市顯然並不是。
這兩年冒險拿的高價地往往會成為虧損王。易居數據顯示，截至2019年11月18日，地王項目入市的平均入市週期達15.6個月，超過全國平均入市週期10個月左右，有的地王熬上三年仍未等到出頭之日。
例如2016及2017年，中駿在廈門拿下的兩個地王項目至今仍未入市，兩個項目的樓板價接近或超3萬元/平方米，在當時這一價格接近或超過周邊同類項目的售價。
根據中原地產研究中心統計的數據顯示，2019年前10月房企土地購置面積為18383萬平方米，同比下降16.3%；土地成交價款9921億元，同比下降15.2%。
照此趨勢，全年開發企業土地購置面積維持負增長的態勢沒有懸念。市場行情明顯轉冷的當下，中駿逆勢拿下的地王項目未來前景如何，恐怕只能寄希望於市場升溫。
“擴張”後遺症一個不少
實現千億夢，而且是在調控週期下實現，僅靠拿地王是不夠的。如何在降槓桿的大勢下不影響擴張步伐呢？
為求兩全，黃朝陽不得不訴諸高週轉，在內部推行強制性的跟投機制，要求項目及總部的管理層都必須跟投，每個項目的跟投股權上限是10%，下限是5%。此舉讓中駿“拿地-銷售”週期從以前的8個月加快到6-7個月，最快時甚至拿地後4個月20天就開始銷售，主要目的便是為了快速回籠資金，減輕財務壓力。
這一定程度上導致了2019年裡中駿在全國範圍內頻頻爆出質量問題。2019年8月份，中駿在江西省南昌市的中駿雍景灣就發生了塌陷事件。根據中駿公佈的項目情況說明，塌陷發生在該項目5號樓與10號樓之間，地下室車庫頂板土方回填施工期間，塌陷區域面積約500平方米。外界普遍將事故解讀為：由於控制建築成本而引發的問題事件。
同樣是2019年裡，天津中駿的柏景灣項目被舉報存在重大設計缺陷，廚房、主衛沒有上水；深圳的中駿雲景府項目裝修質量不過關，存在木地板鋪設不好、木門脫皮、廚房等設計不合理等情形；上海中駿天譽項目的多位業主反映，開發商在售樓時將贈送面積作為賣點，交付後卻發現所謂贈送面積被監管部門認定為違法建築，無法辦理產權證有的戶型甚至連主臥、次臥、衛生間都是違法建築；北京的中駿四季家園項目業主投訴稱，項目存在草皮與樓體之間有明顯縫隙，窗戶鬆動、牆面開裂等問題。即便在老家福建，中駿漳州雲景臺項目也因為安全質量問題被福建住建廳停工掛牌督辦。
除了遍佈全國的投訴，更讓中駿感到壓力的是，擴張發展下利潤的下降，債務的升高等後遺症。
2018年，中駿雖然銷售增速大漲，但在營收和歸母淨利潤的增速則處於下滑態勢的。從營收來看，財報顯示，截至2018年12月31日，中駿集團銷售收入約177.8億元，按年上升10.4%，主要由於物業銷售收入增加所致。回顧其2017年的營收已達161.05億元，同比2016年增長29.04%。
同時，中駿2018年母公司擁有人應占溢利增加19.2%至約33.9億元，而2017年歸母淨利潤增速為37.07%。也就說，中駿在2018年的營收和歸母淨利潤增速同時出現了下滑。
2019年全年完整的財務數據還未公佈，但上半年年報則顯示，中駿公司報告期內的溢利約21.94億元，同比增加6.0%；母公司擁有人應占溢利為19.17億元，同比下降了5.12%。盈利能力再次被質疑。
在債務方面，根據中駿公佈的2019年半年報顯示，中駿集團總負債約1044.45億元，較其2018年上半年末總負債793.51億元同比增長約31.62%。其中，流動負債696.98億元，非流動負債347.47億元。截止報告期末，中駿集團資產總計1299.21億元，資產負債率80.39%。
大幅走高的負債和下降的盈利能力，正是中駿逆勢追趕所付出的代價。正如被寄予厚望的中駿天辰沒有在2016年選擇入市，只能在調控後，降低身段推盤。錯過了房地產風口期的中駿，如今選擇逆勢狂奔，是否能順利呢？
或許到了2020年年底，中駿就能完成千億銷售額的夙願，然而業主投訴的急劇增加，口碑的不斷流失，又會留給一個新晉的千億房企多大的發展空間呢？再加上成本較高的土地儲備、債務的攀升，都將為未來的盈利空間增加枷鎖，甚至阻礙到發展。
作為第二梯隊的代表，中駿佛繫了30年，終於開始像閩系一樣激進了，但市場早已不是那個矇眼狂奔的市場。就在上週，同樣目標直指千億的福晟集團最終不堪重負，以股份換現金引入世茂進行合作，中駿下一步會怎麼樣呢？
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