現在在衡陽買房一般都要靠貸款，那麼就會涉及到首付、月供等問題，月供這個問題很好解釋，根據貸款額和年限計算出月還款額而已，不同還款方式的月供也是不一樣的；但首付就不是這麼簡單了。很多樓盤和中介公司在打廣告時都會說，最低首付XX萬即可入住，但真的是這樣嗎？
一、什麼是首付？
首付即買房時按國家比例第一次支付的最低比例款項，當然支付也可以高於這個額度，但是不能低於它，餘下的從銀行貸款。但這個解釋十分片面，實際操作過程中，稅費、公共維修基金（新房）、中介費等均沒有列入到首付之內，開發商或中介在宣傳時也不會說得十分清楚，這就導致了原本已經湊夠的首付在買房的時候不夠了。在小文看來，首付=總款項-貸款額，即除了貸款以外全是首付。
那麼，買一套房子需要準備哪些錢呢？（以下費用的計算以北京為例，各地略有差別，供參考）
1、稅費
目前房產交易環節的稅費主要是契稅、個稅、增值稅三類。
契稅：房屋產權發生轉移就要繳納契稅，徵稅標準：首套90平米以上按1%徵收，90平米以上徵收1.5%，二套統一按3%徵收；
個稅（二手房）：房產滿五年且唯一可以免徵；徵收標準：按差額的20%或全額1%徵收；
增值稅（二手房）：房產滿2年免徵；徵收標準：按全額5.6%徵收。
2、公共維修基金，僅新房徵收
公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金，僅新房需要繳納
徵收標準：全額2-3%
3、中介費
中介費是指房地產經紀機構完成受委託事項後，向委託人收取的報酬，一般存在於二手交易中，新房中介不收費。徵收標準：2%左右，各機構不一樣。
4、其他
除了上述費用之外還包括一些辦理證件的費用，這些費用較少，在此就不過多贅述了，某些地區可能還有貸款服務費等其它費用。
二、貸款計算
說到這裡，購房費用項介紹得差不多了，新房和二手房在各項收費上還是有很大的區別，接下來說一下房子的貸款該如何計算。
如今的貸款政策是“認房又認貸”，貸款額與地區政策有關，目前我國多地的購房貸款標準都是“認房又認貸”，即家庭名下在當地有房產或是有過貸款記錄，均按第二套標準計算貸款比例和利率，如沒有，可按首套執行。貸款比例：首套最高可貸款65%，二套可貸款40%。
那麼，80萬的房子首付和月供分別是多少呢？為了方便理解，我們僅以首套形式計算：
1、假設首套房子是新房：
先計算首付：
貸款：首套最高可貸款65%，即可貸80萬*65%=52萬；稅費：契稅（必收），按1%收取，即需繳納契稅80萬*1%=0.8萬；公共維修基金：按全額2%收取，即需繳納80萬*2%=1.6萬；根據首付計算公式：首付=總款項-貸款額，即買這套房子需準備首付款（80萬+0.8萬+1.6萬）-52萬=30.4萬元；
再計算月供：
貸款利率：基準利率4.9%，當前首套上浮10%，二套上浮20%，各地不一；貸款的還款方式分別兩種，等額本息和等額本金。兩者的區別主要是，等額本息的總利息略高於等額本金，但每月還款金額是相同的，適用於前期還款能力較低的家庭；而等額本金前期月供較高，逐月遞減，更適合那些還款能力強的客戶，在辦理貸款時，可以靈活選擇。我們以最長貸款年限25年來分別計算兩種還款方式的月供。
貸款52萬，貸款25年，等額本息：總利息42.7萬元，月供3159元；等額本金：總利息35.1萬元，首月月供4069元，逐月減少8元，最後一個月還款1741元。
2、假設首套房子是新房：
如果這套房子是二手房，就是另一種情況了，二手房的貸款和稅費不是按照總價計算，而是按評估價來計算的。
為什麼要按評估價來計算呢？在個人住房商業性貸款活動中，商業銀行為了業務發展和防範風險，既不能壓低房地產抵押價值，也不能提高房地產抵押價值。兩全其美的辦法是，追求合理的抵押價值。為了知道合理的抵押價值，商業銀行會委託信任的房地產估價機構進行評估，為其確定房地產抵押貸款額提供參考依據。現實中，房地產估價公司若要承接某個銀行的估價業務，則需要入圍這個銀行估價公司的目錄才可以。
評估價一般是多少呢？
評估公司評估的是房屋的抵押價值，等於房屋市場價值減去法定優先受償款。因此，評估價值一般比成交價值低，通常到成交價的 90%。即，80萬的房產，評估價一般為80萬*90%=72萬左右。
以此價格計算：
貸款：首套可貸款72萬*65%=46.8萬元，二手房比新房貸款少了；稅費：契稅（必收），按1%徵收，72萬*1%=0.72萬元；個稅，非滿五唯一按1%徵收，即72萬*1%=0.72萬元；增值稅，不滿2年按5.6%徵收，即72萬*5.6%=4萬元；中介費，按成交額2%徵收，即80萬*2%=1.6萬元；根據首付計算公式：首付=總款項-貸款額，即二手房需準備首付款（80萬+0.72萬+0.72萬+4萬+1.6萬）-46.8萬=40.24萬元；如果這套房子滿五唯一，可免徵個稅及增值稅，最低首付為（80萬+0.72萬+1.6萬）-46.8萬=35.52萬元；
再計算月供：
貸款46.8萬，還款25年，等額本息總利息38.5萬，月供2843元；等額本金總利息31.6萬，首月還款3662元，逐月遞減7元，最後一個月還款1567元。
最後總結一下：
新房： 可貸款52萬元，總首付30.4萬；月供等額本息3159元，等額本金首月4069元。
二手房：可貸款46.8萬元，總首付最高40.24萬，最低35.52萬元；月供等額本息2843元，等額本金首月3662元。
綜上所述，雖然總價一樣，但在衡陽買房二手房和新房在首付款的準備上還是有很大的區別的，而還款方式的選擇也和月供有直接關係；在買房之前一定要充分了解當地購房政策和貸款政策，並根據所購房產的不同情況做好購房的預算，避免準備不足導致違約等問題。
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