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张文朗 黄文静
要点
近期某些微观数据较好，但可持续性存疑。4月中央政治局会议重提“扩大内需”，加上央行降准置换MLF。近期高炉开工、工程机械销量、发电耗煤等高频指标向好，打破了3月部分投资者对经济基本面的悲观预期。但近期的数据好转部分是受采暖季限产后集中复工以及高温等难持续、非基本面因素影响，而内部严监管下信贷紧缩、信用风险上升，外部贸易摩擦悬而未决，经济增长或继续承压。
具体而言，楼市低位回暖，分化继续。房价增速继续放缓，成交低位反弹，一线最弱，二三线回升。土地市场有所回暖，仍然呈现“一线冷、二三线热”的特征，然而调控政策加码、信贷紧缩不支持楼市全面反转。复工继续支撑中游，但现放缓迹象。钢铁开工继续反弹，库存回落，钢价续涨。部分受自身及政策推动的更新换代需求拉动，挖机、重卡销量增速仍较高，但增速有所放缓，或反映限产结束后赶工势头有所趋弱。
发电耗煤量超前五年最高，部分受复工带动，但也有今年气温偏高影响，上游港口库存上升有望缓解电厂低库存。正文
房价继续分化走势，成交低位有所回暖
房价涨幅仍然遵循一、二、三线从低到高的排列顺序。一线城市新建商品房的限价令以及新盘区域更多位于城市外围使得一线城市新建商品住宅价格指数同比自2018年开始由正转负，且跌幅有所扩大，4月为-1%。4月，二、三线新建商品住宅价格指数同比涨幅分别为4%、6.5%，继续放缓（图1）。
二手住宅价格指数追随新建商品住宅价格回落，4月继续延续这种趋势。上海、北京作为限购措施最为严厉的两个城市，二手房价也不断走低。2018年6月4日，上海、北京的中原报价指数27.6%、35.4%，自2017年3-4月以来持续低于50%，二手房市场卖家不断调低心理预期，实际成交价同比亦负增。成都受5月限购升级影响报价亦大幅走低。深圳、天津二手房价格有所上升，6月4日中原报价指数分别为50.8%、53.5%（图2）。
成交处于低位，5月整体有所回暖。30大中城市5月商品房成交面积同比-13.6%，累计同比-21.7%，相比4月均有所收窄（图3）。一、三线城市5月同比转正，分别为4.2%、0.7%，二线城市5月同比由4月的-16.7%扩大到-26.3%，部分受到去年高基数以及二线城市在住建部约谈后出台限售限购政策的影响（图4）。
土地市场有所回暖，趋势恐难持续
土地市场5月相比4月份有所回暖，分化继续。100大中城市所有类型土地和住宅类土地成交占地面积5月累计同比分别为29.3%、23.0%，增速较4月加快（图5）。一、二、三线成交土地占地面积增速较4月加快，累计同比分别为-10.9%、27.9%、28.6%，一线最弱，二三线趋势反弹（图6）。
二三线成交土地溢价率小幅反弹，一线继续走低。5月二、三线城市成交土地溢价率分别为23.7%、25.0%，较4月的17.2%、22.2%小幅反弹，仍然处于两年来的低位。一线受竞自持且附加各类严苛条件以控土拍价格影响，溢价率继续走低。（图7）
政策面和信贷紧缩环境不支持房地产市场全面反转。4月中的政治局会议重提“扩大内需”，叠加许多二三线城市纷纷推出人才落户购房优惠政策，一度让有些投资者预期房地产调控政策将要放松。“五一”前后，住建部房地产调控问题约谈前期房价涨幅较高的12个城市的地方政府，包括成都、太原、西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山。目前已有9个城市发布政策回应了住建部的约谈。5月19日，住建部发布《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，重申“分类调控，因城施策”“坚持调控目标不动摇、力度不放松”。可见， “房住不炒”“一城一策”将成为金融周期顶部区域政策面的主基调。
信贷紧缩环境下，房地产资金来源持续减少。本轮调控，监管层已经对银行资金违规用于土地出让金、银行理财资金违规绕道投入房地产等问题进行了重点监管。银行的房地产开发贷款以及个人按揭贷款的监管也不断收紧，房地产开发资金来源中国内贷款以及个人按揭贷款的累计同比增速自2018年以来不断下降。房地产开发贷款增速4月由正转负，为-1.6%；个人按揭贷款增速4月为-6.7%（图8）。
挖机、重卡销量高位回落
挖机、重卡销量高位回落，部分反映限产季结束后下游土石方等集中复工势头的放缓。挖掘机5月销量19313台，同比增长71.3%，保持高位，但相比4月的84.5%有所下降（图9）。第一商用车网报道，5月重卡销量为11.4万辆，同比增长17%，但较4月的18%有所回落；1-5月累计销售56.02万辆，同比增长15%（图10）。
挖机、重卡销量的超高速增长背后原因众多。挖机、重卡销量的超高增速固然有短期经济基本面平稳增长的因素，但与固定资产投资个位数的增速之间的背离更多地体现了自身和政策面推动的更新换代需求。一方面，挖机、重卡上一轮的大规模投资是2010、2011年，2017、2018年恰好是更新换代需求集中爆发的时间段。另一方面，环保趋严加速淘汰高耗能燃料机械，以及2016年9月21日开始实施的《超限运输车辆行驶公路管理规定》以及交通运输部一系列整治货车超载的措施被称为史上最严治超令，一定程度上加速了重卡的更新换代。
钢价上涨，库存回落，开工反弹
钢材价格上涨，库存下降较快。经历了节后、限产结束前开工慢引发的价格下跌后，钢材价格从3月底开始稳步上涨。至6月7日，myspic综合价格指数自3月低点上涨9.4%。与此同时，库存去化速度较快，部分是由于高炉开工率较低的原因。（图11）
高炉开工率受去产能、环保限产处于低位，近期上升较快。6月1日，全国高炉开工率为71.82%，较低位上升9.8个百分点，但仍然继续低于近五年最小值（图12），唐山高炉开工更是大升22个百分点至84.9%。去产能叠加环保限产造成了高炉开工率处于低位，采暖季限产结束后，高炉开工率上升较快。然而，未来一段时间，环保限产仍将成为制约高炉开工率进一步上升的主要因素。
煤价续涨，高温与赶工促发电耗煤五年最高
动力煤价格近期上涨，6月7日期货主力合约收盘价为637.6元，较4月中低点上涨14.6%。
6大集团耗煤量持续提升，超过近五年最大值。下游发电需求较好，特别是5月以来持续大幅上升，持续超过近五年最大值（图13）。一方面与限产季结束后赶工需求有关，另一方面也与今年5月气温较高有一定关系。
电厂库存处于低位，港口库存近期回升明显。5月以来的高需求使得电厂库存回落明显，目前在近五年最小值附近。秦皇岛库存6月6日、7日回升明显，后期有望缓解电厂低库存（图14）。尽管动力煤价格持续上升，5月18日，国家发改委声明，当前煤炭供需形势总体平稳，供给和运力均有保障，煤炭价格大幅上涨没有市场基础，近期将会采取增产量、增产能、增运力、增长协等 9 项措施，以进一步稳定煤炭市场、促进市场煤价回归合理区间。
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