據港交所12月1日披露，保利物業發展股份有限公司，自新三板退市後，轉戰港股市場獲得證監會“放行”，並通過了港交所上市聆訊。廣發融資、華泰金融控股、農銀國際擔任其聯席保薦人。
不出意外，保利物業將會成為內地第14家在港交所主板上市的物業公司。事實上，保利在謀求上市的背後，雖背靠央企大樹、規模優勢凸顯，但也同樣面臨著盈利能力較弱、市佔率較低等問題。保利物業正試圖進行一場服務模式的革命。
背靠央企大樹 在管面積持續增長
近年來，江湖上颳起一陣房企將物業板塊分拆上市之風。無論是今年剛剛上市的鑫苑服務，還是前兩年的雅生活等等，都是母公司剝離，將物業進行拆分，並完成上市這一跳躍。
據港交所12月1日披露，保利物業發展股份有限公司通過了港交所上市聆訊。通過上市聆訊的保利物業，下一步計劃是：於下週集資5億美元，籌資所得用於戰略投資機會；進一步開拓增值服務；用於升級數字化及智能化管理系統；以及用作運營資金及一般公司用途。
對於房企而言，將物業板塊分拆在港股上市，成功率相較於A股上市更高，用時更短。其次，在房住不炒、增量向存量的轉軌期、融資環境趨緊的當下，分拆物業上市可為房企提供又一個融資平臺。
再者，物業管理行業正處於發展的初期階段，想象空間巨大，物業公司通過上市融資，可進一步壯大規模，獲取更多的市場份額，從而成為房企新的盈利增長點。
從4月11日宣佈終止新三板掛牌，到8月6日披露赴港招股書，再到12月1日港交所通過上市聆訊，保利物業僅用4個月完成轉身。央企保利這棵大樹，顯然是保利物業上市的最大資本。
在央企背景的加持下，保利物業的在管面積持續增長。根據招股書顯示，2016年、2017年 及2018 年12月31日以及2019年6月30日，保利物業的在管面積分別為81.8百萬平方米、106.2百萬平方米、190.5百萬平方米及260.3百萬平方米。
招股書還顯示，截至2019年4月30日，保利物業發展的合同管理面積達371.4百萬平方米，遍佈全國27個省、直轄市及自治區的136個城市，在管面積約1.98億平方米，在中國管理1177項物業，兩項面積均在國內前五的規模排名。
市佔率僅0.9% 革命服務模式迫在眉睫
月有陰晴圓缺，硬幣有正反面。
從大的行業環境來看，物業管理公司的行業集中度仍較低，行業市佔率也普遍較低。平安證券研報顯示，2018年行業十強市佔率為11.4%，百強市佔率也不足四成。管理規模最高的彩生活市佔率僅1.7%，遠低於龍頭房企市佔率。
研報顯示，截至今年上半年，保利物業是全國第四大物業公司，僅次於綠城物業、碧桂園服務和萬科物業，但公司目前市佔率僅為0.9%。
並且，儘管保利物業背靠央企大樹，且規模優勢凸顯，但就種種跡象來看，保利物業的業務仍主要依賴銷售確定、項目儲備充分的母公司保利發展的增長。
目前，保利物業共有三個業務條線，分別提供物業管理業務、非業主增值服務及社區增值服務，其中物業管理業務是該公司最重要的收入來源。招股書顯示，保利物業2019年前4月物業管理業務收入佔總營收的比例超七成。
而其管理的物業主要由保利發展控股集團(包括其合營企業及聯營企業)開發，其餘則由其他物業開發商開發或自若干公共及其他物業的業主取得。2016年-2018年，由保利發展控股集團開發的物業佔其物業管理所得收入的98.7%、95.9%和88.6%。
不過，保利物業也意識到，過於依賴母公司的物業管理業務，不是一件好事，它正試圖慢慢減少對母公司的依賴。儘管此前，保利物業在回答媒體“募資後如何擴展規模”時稱，公司正處於上市前的靜默期，部分問題不方便進行回應。
但從招股書顯示，保利物業保持對外拓項目。招股書中提到，截至2019年4月30日保利物業所管面積約1.11億平方米來自保利集團，另有約0.87億平方米來自外拓項目，兩者分別佔總在管面積比例為56.2%和43.8%。
除拓展其它業務外，中國網地產還發現，保利物業還試圖革命原有的服務模式。在“共建共治共享”理念，“公共服務職能”日益清晰的定位之下，保利物業與政府達成合作，在不同業態中游針走線，比如住宅、寫字樓、學校、醫院、景區、城鎮等。
11月22日，在2019中國鎮長論壇上，保利物業還與來自上海寶山、唐山、大連、西安、菏澤等8家城投、文投單位簽署戰略服務協議。保利物業總經理吳蘭玉表示，保利公共服務將助力政府探索社會治理新模式，促進城鄉和諧發展，不僅旨在“革命”服務模式，還將鏈接保利整體資源。
盈利能力偏弱拖後腿 利潤率仍面臨下降風險
保利物業試圖革命服務模式背後，是其持續增長的物業營收。
招股書顯示，保利物業2019年前6個月物業管理業務收入佔總營收的比例為64.6%。收入方面，2016、2017、2018年度，以及2019年上半年，保利物業的收入分別為25.64億元、32.4億元、42.29億元、28.22億元。
但盈利能力偏弱卻顯而易見。數據顯示，保利物業2016年、2017年、2018年的毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%；同期，公司淨利率僅為5.8%、6.9%、7.9%。與行業類似規模公司相比，碧桂園服務淨利率為19.98%，彩生活和雅生活的淨利率也分別為14.34%和25.36%。規模佔優勢的保利物業，盈利能力卻拖了後腿。
招股書中顯示，保利物業的員工成本居各項成本之首，且總體呈上升趨勢。除去人工本外，分包成本增加也是使得利潤率下降的因素。保利物業表示，公司面臨各方成本上行壓力，包括但不限於：最低工資增加、員工人數增加、節約成本措施生效所需時間。
“倘按包乾制履行物業管理服務時未能控制成本，我們可能會遭受虧損，且我們的利潤率可能會下降。”保利物業稱。
並且，物業管理集中度雖然持續提升，但競爭也相當激烈。截止目前，香港上市的物業管理公司數量已達17家，僅18年及19年兩年時間裡，就增加了11家(截至2019年11月21日)。2019年，擬上市的物業公司高達9家。
在分拆上市後的物業公司表現都算不錯的情況下，如何在廝殺之中維繫自身的優勢，調整和彌補自己的不足，提高市佔率、成功減少對母公司的依賴等，顯然保利物業不能只是歲月靜好、大樹好乘涼了，也不僅僅只是“革命服務模式”那般簡單了。
除此之外，還需要警惕的是，“上市勢必倒逼集團迅速做大規模，提升利潤，控制成本，把企業拉入拼速度拼規模的競爭中來，很容易忽視服務質量問題，這將會對企業形象和品牌造成衝擊”，恆泰集團旗下物業集團總經理劉俊認為。
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