01
“2019年，不會有想象中的那麼好”。
聯合辦公品牌氪空間的年會取消了，在通知郵件中，總裁鍾澍簡單覆盤了2018年，並表示，資本市場急轉直下，市場調整使得公司策略也必須隨之改變，目標是“活下去並堅持到本輪經濟調整結束”。
鍾澍出身萬科，連口號都與萬科著名的“活下去”相呼應。為了活下去，要“戰略收縮、開源節流”，在年會取消之前，氪空間已經進行了一波裁員。
根據內部員工在脈脈上的爆料，去年12月，氪空間的裁員比例在20%，而進入2019年，裁員比例上升至30%。雖然公司出面否認，但是其實很多創業公司都收到過氪空間高層的私下詢問，看是否有創業公司願意入住，言辭懇切。
官方新聞稿中，氪空間成績斐然，四季度逆勢上揚，工位簽約金額超過前九個月，9、10、11月份的環比增長100%，12月單月的簽約額突破1億。甘苦自知吧。
02
同樣的矛盾，可能對於同樣出身萬科的毛大慶來講，也能有同樣的體會。
優客工場來頭更大。
2015年，已經升至萬科高級副總裁的毛大慶離開了服務了六年的萬科，創立了優客工場，立刻受到了資本的追捧，鴻坤億潤投資、真格基金、漢富資本、歌斐資產、紅杉中國等都給了毛大慶支持，可以說優客工場是“含著金湯匙”出生的。
融資、擴張、併購，成為優客工場2018年的關鍵詞，“獨角獸”的光環加身，也讓它賺足了眼球。但是，同時煩惱也來了。
2018年11月初，被優客工場收購了的無界空間東直門宇飛大廈店，退租但未能按時退押金，讓已退租的租戶上門維權，討要6萬多的押金；11月底又爆出無界空間望京南項目因拖欠業主房租，導致入駐的商戶被斷電並要求搬離。
進入2019年，天眼查的監測信息顯示，優客工場本身被列為了被執行人。在後來優客工場對“被列入被執行人”的回應中解釋，這是2017年的案件，結案後已經主動履行完支付2905元人民幣的義務。
共享辦公，從誕生之日起就杯葛不斷，一般人理解也就是傳統二房東安了個新概念而已，而它誕生的背景，是創業大潮的來臨，手段也是通過不斷的圈地或者收購之後再轉租，對運營能力要求不低。
2018年3月份，優客工場在併購了洪泰創新空間、無界空間以及Wedo聯合創業社後，其對外募資的PPT數據顯示，其估值也達到了彼時的頂峰110億，獨角獸的估值上了一個新臺階，而老股東並沒有那麼開心，倒是做了一件出人意料的事情——甩賣。
據“資事經緯”爆料，在估值創新高之後，據其獲得的一份涉及優客工場股權轉讓的合同上，顯示其估值為60億，縮水了45%，近對半砍的價格對於獨角獸來講，可以算得上是“跳樓價”了。
雖然這並沒有影響優客工場後續的融資和估值提升，但是如果老股東真用折價來投出的“不信任票”，這個行業還真能像預期中的那樣茁壯成長嗎?
不僅在中國，優客工場和氪空間的美國模板We Work，也是步履蹣跚，軟銀本來計劃投資160億美金收購We Work的大多數股權，結果呢？遭到大多數投資者態度鮮明的反對，所以不得不把投資額縮減到20億，直接少了7/8。
投資者為啥反對？因為We Work模式難言創新，但燒起錢來一點不含糊，2017年虧了9.33億美元，2018年頭個月就虧了12.2億美元，什麼時候掙錢？很難預測。
03
▌聯合辦公是一門好生意嗎？
是，也不是。
根據艾媒諮詢發佈的《2018中國聯合辦公行業監測報告》，2016—2022年，中國聯合辦公行業市場規模不斷增長，2018年將突破600億元，增長率達159.3%。也就是說，這是一個有前景的行業，所以無論是企業還是資本都在爭相競逐。
而聯合辦公各種上市的傳聞也是不絕於耳。
但是，有“前景”和有“錢景”是兩回事，目前絕大部分的聯合辦公品牌都處於虧損的狀態，也就是說，擴張、併購、出海，這些都是“燒錢”的行為，買單靠的還是“融資”而非“利潤”。
盈利問題擺上了檯面來看，各家都有自己的尷尬。
貓哥參訪過幾個聯合辦公品牌，地段都很好，光在北京的國貿CBD區域，優客工場、氪空間這樣的頭部品牌都有佈局，比如氪空間，拿到了海航實業大廈、中海廣場、萬科大都會等大面積物業，而優客工場也拿到了LG雙子座大廈、中海廣場、華貿中心等。
當然我們都知道，CBD的寫字樓價格，就是一個字——貴。一些向來財大氣粗的外企都在逃離，但，聯合辦公來了。
怎麼賺錢呢？無論是長租工位還是散租座位，最主流的方式還是“二房東”賺房租差價。有點和長租公寓異曲同工，租來物業，改造後租給用戶，這中間產生的差價就是利潤來源。
▌但是能賺錢嗎？還是有點難。
①利潤本來就很薄，競爭卻很激烈，物業成本一直是壓在這些聯合辦公企業頭上的大山。
以氪空間的海航實業大廈社區為例，其宣稱面積3778平方米，工位615個，按其官網價2200起計算，其每月應得房租收入135.3萬元，如果想要理論上賺錢，取決於拿樓的成本和運營效率，控制的好，7塊可能有點賺頭，再高基本就沒啥利潤可言。
想要賺錢，要麼提價，要麼壓縮工位面積，從而才能實現單位面積收益的最大化，但是這兩項對於入住率都是一個考驗。有些共享辦公項目說有90%的入住率，呵呵，去看一看事實上，空間的真實入住率多多少少與官方宣傳的平均入住率有些出入。據貓哥在海航實業大廈對其上下班及午休的人流以及工牌logo的觀察，其真實入住率還是偏低。
②風險轉嫁，房東將風險轉嫁給“二房東”，房東可以旱澇保收，而二房東來承擔空置的風險。
比如優客工場的在LG雙子座大廈的辦公區，是以前非常著名的“蘭會所”，幾經轉手，成為了優客工場的“優蘭空間”；而在一些“商轉寫”的物業轉型方面，聯合辦公就成了一定意義上的接盤俠，比如海淀的聖熙8號，部分商場區域關停，商轉寫轉型，優客工場和商場成為了鄰居；而王府井銀泰in88的頂層物業也成為了“氪空間”。
很多公司為了搶規模、佔市場，甘願承擔兜底型二房東，寒冬一來，自己到先扛不住了。
③運營成本以及綜合成本，才是重中之重。
毛大慶在公開場合曾表示，優客工場目前的用戶數量接近20萬，線下工作人員已經超過8萬，很快就到10萬， 那麼很快就要達到1個線下工作人員服務2個用戶的狀態，如果單以工位收入來看，已經很難覆蓋工作人員的薪酬成本，更不要說其他的大量的運營成本。
④最核心的問題是什麼？貓哥覺得還是產品問題。
辦公場所大家都需要，但是解決方案太多，民房、商住、寫字樓等等都是，共享辦公主要瞄準的是創業人群，但說實話，太貴了！
像優客工場，單人每月2400元左右，如果你是個小老闆你會算賬啊，10人團隊，一年基礎費用28.8萬，有這筆錢，租個獨立的辦公室綽綽有餘，共享辦公號稱提供很多相關的周邊空間，比如會議室啊、活動空間啥的可以靈活使用，但是，這些都是要付費的，價格真心不便宜。
04
所以，共享辦公受追捧，是資本大筆進入創業公司的時候，是創業公司沒有業績壓力願意裝逼的時候，現在寒冬一來，自己日子都不好過，活下去的需求比裝逼的需求現實多了。在創業熱情、熱錢都斷崖式下跌之後，主打這個領域的共享辦公能好到哪兒去呢？
所以，現在的共享辦公陷入了融資-擴張-虧損-再融資-再擴張-再虧損的怪圈裡面。
但是，進入2019年，融資難，上市也不簡單。
各家都有上市的傳言，優客工場傳過香港地區也傳過美國，氪空間傳過美國，潘石屹也想過將SOHO3Q分拆獨立上市，但現在各家都是諱莫如深，闢謠、靜默或者不予置評。
不過可以看見的是，資本的遊戲，還是巨頭的遊戲，市場已經並不像原來那樣了，創業的光環在褪色，初創企業在減少，而想賺初創企業的錢，也更難了。
暴雷是有點危言聳聽，但是像欠租斷電這樣的事情，可能會時有發生。
這個行業會像ofo一樣突然就不行了嗎？
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